Quando si perde l’agibilità: nuova sentenza del TAR contro la decadenza automatica

L’agibilità è un requisito indispensabile per un immobile, sia a fini abitativi che commerciali. Il rispetto delle indicazioni legali assicura la salubrità, l’igiene, la sicurezza e il risparmio energetico, secondo quanto previsto dal D.P.R. 380/2001.

Nonostante la sua importanza, vi sono dei casi in cui l’agibilità può decadere, con gravi conseguenze per i titolari degli immobili e per chi ne usufruisce. Una recente sentenza del Tar Campania – la n. 3987/2025 – ha chiarito alcuni punti controversi.

Ecco cosa hanno deciso i giudici amministrativi in merito alla decadenza del certificato di agibilità.

Cos’è e quando serve il Certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è tra le documentazioni più importanti che riguardano il settore immobiliare. Certifica che un determinato immobile, e gli impianti di cui è munito, rispettino le prescrizioni legali sulla sicurezza, l’igiene, la salubrità e il risparmio energetico, in conformità con il progetto approvato.

A partire dal 2016, la vecchia dicitura “certificato di agibilità” è stata formalmente sostituita dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), un’autodichiarazione asseverata da un professionista abilitato (ad esempio geometra, architetto o ingegnere) da presentare al Comune.

Si tratta di un documento imprescindibile in fase di compravendita, poiché certifica l’idoneità all’uso dell’immobile. Va redatta da un professionista abilitato e sottoposta al Comune che può indicare mancanze e/o integrazioni.

Quando si perde l’agibilità, la sentenza del Tar Campania

Il caso di specie analizzato dal tribunale amministrativo campano riguarda un commerciante contestato dal Comune per presunte modifiche dello stato dei luoghi del locale commerciale, con conseguente presunta decadenza del certificato di agibilità del 1998.

Il Comune competente aveva ordinato la sospensione immediata dell’attività, sostenendo che, senza agibilità aggiornata, l’esercizio non fosse conforme alle normative vigenti.

Nel pronunciare la decisione, il Tar Campania ha ribadito che il certificato di agibilità non ha una scadenza automatica e che decade solo in presenza di circostanze specifiche:

• interventi edilizi che modifichino in modo sostanziale la conformazione originale dell’immobile
• emanazione di un provvedimento formale di decadenza dall’autorità competente

Senza queste condizioni, il documento resta valido, indipendentemente dalla data di emissione.

La decisione del TAR: l’agibilità non si perde automaticamente

Il tribunale ha sottolineato come, nel caso in esame, il Comune non avesse prodotto alcuna prova circa le modifiche strutturali o manutentive tali da richiedere l’emissione di un nuovo certificato. Per questo motivo i giudici hanno annullato il provvedimento di sospensione dell’attività commerciale del Comune, ribadendo il principio secondo cui la decadenza dell’agibilità deve sempre fondarsi su elementi concreti e verificabili (ex artt. 24 e 27 del D.P.R. 380/2001).

Ne deriva una massima valida per tutti gli operatori del settore e per i proprietari di immobili: l’agibilità non si perde in modo automatico, al contrario servono interventi modificativi rilevanti o provvedimenti amministrativi specifici.

Da ciò deriva che proprietari ed operatori commerciali devono aggiornare i documenti tecnici dell’immobile quando ve ne è la necessità e comunicare tempestivamente qualsiasi variazione che incide sui requisiti di sicurezza, igiene e conformità edilizia.

FAQ: Quando si perde l’agibilità

Quando è obbligatorio il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità, oggi sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), è richiesto nel caso di nuove costruzioni e/o interventi su edifici esistenti che comportano modifiche alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico. La SCA è obbligatoria anche in caso di cambi di destinazione d’usoo ampliamenti significativi dell’immobile, mentre non è richiesta per immobili costruiti prima del 1934.

La mancata presentazione comporta sanzioni amministrative e può incidere negativamente sui contratti di compravendita o locazione.

Quanto dura il certificato di agibilità?

Tale certificato non prevede una scadenza temporale fissata per legge, è valida a tempo indeterminato a meno che non vi siano modifiche strutturali dell’immobile o cambi di destinazione d’uso. In questi casi la SCA decade ed è necessaria una nuova certificazione per garantire la conformità alle norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Cosa si rischia senza agibilità?

Le conseguenze sono sia legali che pratiche. Un immobile senza certificato di agibilità può essere considerato “non abitabile”, con conseguente rischio di sanzioni amministrative, impossibilità di vendere o affittare e di sottoscrivere polizze assicurative. In caso di compravendita, ad esempio, può causare l’annullamento del contratto e la richiesta di risarcimento da parte dell’acquirente.
La Segnalazione Certificata di Agibilità va presentata al Comune entro quindici giorni dal termine dei lavori, pena l’applicazione di una sanzione pecuniaria variabile da 77 a 464 euro.

Quanto costa ottenere un certificato di agibilità?

Il rilascio della SCA richiede l’intervento di un tecnico specializzato i cui costi sono variabili. Tra le principali voci di spesa bisogna considerare i costi di segreteria, circa 150 euro, le marche da bollo da 16 euro ciascuna, l’onorario del tecnico incaricato, che può oscillare tra 120 e oltre 1.500 euro, il collaudo statico. Generalmente la spesa complessiva varia dai 400 ai 4.000 euro, in base anche all’ampiezza dell’immobile.

Come posso verificare se un immobile ha l’agibilità?

Per verificare l’agibilità di un determinato immobile ci si può rivolgere al Comune competente e consultare l’Archivio delle Licenze di Agibilità. Chi desidera acquistare un immobile può richiedere questo documento direttamente al proprietario o al tecnico incaricato.

Quando non è obbligatorio il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità non è richiesto per gli immobili costruiti prima del 1934, per i quali non era prescritto alcun obbligo.

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