Requisiti igienico sanitari dei locali d’abitazione (DM 5 luglio 1975)

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Per ottenere l’agibilità di un’immobile, esso deve risultare conforme, oltre che ai regolamenti urbanistico-edilizi, alle norme sul risparmio energetico e alle barriere architettoniche, anche ai requisiti igienicosanitari, stabiliti dal DM 5 luglio 1975

Requisiti igienico sanitari dei locali d'abitazione (DM 5 luglio 1975)

Indice degli argomenti:

Il progetto di un’abitazione deve essere conforme, oltre che ai regolamenti urbanistico-edilizi, alle norme sul risparmio idrico ed energetico e alle barriere architettoniche, anche ai requisiti igienico-sanitari, stabiliti dal DM 5 luglio 1975, al fine di garantirne la salubrità e tutelare la salute di chi vi abita e poter ottenere dal Comune, l’agibilità (o abitabilità).

Il Decreto ministeriale 5 luglio 1975 (G.U. 18-7-1975, N. 190) va a modificare le precedenti norme, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico sanitari principali dei locali d’abitazione, risalenti al secolo precedente (contenute nelle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896) e non più adatte a garantire un’abitazione moderna e salubre.

Vediamo nello specifico tutte le prescrizioni normative, i requisiti minimi da rispettare in quanto a superficie e altezze minime, luce naturale, ventilazione, impianti, acustica, che regolano il progetto di edifici civili ad uso residenziale. Queste rappresentano le norme minimi nazionali: per assicurare la piena corrispondenza di un’abitazione agli standard progettuali occorre sempre far riferimento al regolamento edilizio del comune di appartenenza, che generalmente prevede criteri più rigorosi e specifici.

Requisiti di agibilità (o abitabilità)

I comuni, nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa (di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267), disciplinano l’attività edilizia attraverso il Regolamento Edilizio comunale. Esso deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, sulle barriere architettoniche e di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi.

Requisiti di agibilità o abitabilità degli immobili

Le costruzioni di qualsiasi genere nel territorio del Comune debbono corrispondere alle norme stabilite dal Regolamento edilizio per ciò che riguarda l’aerazione, l’illuminazione, la protezione dalla umidità e dalle intemperie, ed a quelle fissate dal presente Regolamento per tutto quanto riguardi le altre condizioni di salubrità.

Il Decreto legislativo 222/2016, modificando l’art.24 del DPR 380/2001, ha soppresso il certificato di agibilità che veniva rilasciato dal comune, previa verifica della conformità edilizia. Ora è il tecnico stesso che certifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato, attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) da depositare in Comune, entro 15 gg. dall’ultimazione dei lavori.

L’immobile può considerarsi abitabile immediatamente. Da quel momento, il Comune ha tempo 30 giorni per verificare la correttezza della documentazione trasmessa ed eventualmente richiedere integrazioni o precisazioni a riguardo.

La presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso (ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265), se non sono rispettati i seguenti requisiti igienico-sanitari stabiliti dal DM 5 luglio 1975.

Locali di abitazione: requisiti e altezze minime (art.1)

I locali di abitazione, in relazione alla funzione ed alle caratteristiche d’uso, si distinguono in:

  • Locali primari;
  • Locali di supporto;
  • Locali accessori.

Per ciascun tipo di locale, in relazione alla funzione svolta, è assegnata una classe di pregio, quale riferimento ai fini delle verifiche di natura igienico-sanitaria, in particolare per il riutilizzo con cambiamento di destinazione d’uso e di funzione di locali esistenti privi dei requisiti igienico-sanitari standard.

Locali di abitazione: requisiti e altezze minime

L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70, riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

Altezze minime dei locali di abitazione

Nei comuni montani al di sopra dei m 1.000 s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.

Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienicosanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria (comma aggiunto dal DM 9 giugno 1999).

Superficie abitabile minima (art.2)

Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.

Superficie abitabile minima per abitante in un'abitazione

I locali dell’abitazione devono avere le seguenti superfici minime:

  • stanza da letto (1 persona) = 9 mq
  • stanza da letto (2 persone) = 14 mq
  • soggiorno 14 mq

Superficie abitabile minima per tipologia di locale

Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.

Alloggio monostanza (art.3)

L’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.

Superficie abitabile minima per alloggio monostanza

Resta fermo il rispetto dell’altezza minima interna di m 2,70, salvo che per i comuni situati al di sopra dei m 1.000 s.l.m. per i quali valgono le misure ridotte già indicate.

Impianti di riscaldamento (art.4)

Gli alloggi debbono essere dotati di impianti termici o di riscaldamento ove le condizioni climatiche lo richiedano.

La temperatura di progetto dell’aria interna deve essere compresa tra i 18 °C e i 20 °C; deve essere, in effetti rispondente a tali valori e deve essere uguale in tutti gli ambienti abitati e nei servizi, esclusi i ripostigli.

Requisiti impianti di riscaldamento in un'abitazione

Nelle condizioni di occupazione e di uso degli alloggi, le superfici interne delle parti opache delle pareti non debbono presentare tracce di condensazione permanente.

Illuminazione naturale diretta (art.5)

Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.

Per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare:

  • un valore di fattore luce diurna medio (FLDm) non inferiore al 2 per cento
  • la superficie finestrata apribile non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento (anche detto Rapporto Aeroilluminante).

Norme per l'illuminazione naturale diretta degli alloggi

Il fattore di luce diurna [FLD], espresso in percentuale, esprime il rapporto fra l’illuminamento misurato in un punto specifico dell’ambiente interno (E) e l’illuminamento misurato all’esterno (E0), su una superficie orizzontale che vede l’intera volta celeste senza ostruzioni e in condizioni di cielo coperto. Per non limitare il calcolo su un unico punto viene utilizzato il fattore medio di luce diurna [FLDm], mediato su più punti di misura dell’ambiente interno in rapporto con l’esterno.

Per gli edifici compresi nell’edilizia pubblica residenziale occorre assicurare, sulla base di quanto sopra disposto e dei risultati e sperimentazioni razionali, l’adozione di dimensioni unificate di finestre e, quindi, dei relativi infissi.

Ventilazione meccanica (art.6)

Quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi diano luogo a condizioni che non consentano di fruire di ventilazione naturale, si dovrà ricorrere alla ventilazione meccanica centralizzata immettendo aria opportunamente captata e con requisiti igienici confacenti.

Norme per la corretta ventilazione meccanica negli edifici

È comunque da assicurare, in ogni caso, l’aspirazione di fumi, vapori ed esalazioni nei punti di produzione cucine, gabinetti, ecc.- prima che si diffondano.

Il “posto di cottura”, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli.

Stanza da bagno (art.7)

Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici:

  • vaso
  • bidet
  • vasca da bagno o doccia
  • lavabo

Norme per la progettazione del bagno

La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica.

Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.

Protezione acustica (art.8)

I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un’adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestio, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.

Requisiti igienico sanitari dei locali d'abitazione (DM 5 luglio 1975)

Per una completa osservanza di quanto sopra disposto occorre far riferimento ai lavori ed agli standard consigliati dal Ministero dei lavori pubblici o da altri qualificati organi pubblici.

Deroghe: immobili ante 1975 (in zona A o B)

Il Decreto Semplificazioni (art. 10, comma 2 del DL 76/2020) ha introdotto dall’anno scorso alcune deroghe alla normativa, per semplificare gli interventi edilizi e renderli più veloci. Così facendo impartisce anche un’accelerata alle operazioni di recupero e riqualificazione degli immobili, sulla spinta delle agevolazioni fiscali in materia di efficientamento energetico e messa in sicurezza sismica, sottoforma di Ecobonus, Sismabonus e Superbonus al 110%.

Requisiti igienico sanitari dei locali d'abitazione: deroghe immobili ante 1975

In attesa, infatti, dell’emanazione del decreto del Ministro della Salute che dovrà definire i requisiti igienicosanitari di carattere prestazionale degli edifici, i requisiti di altezza minima e igienico-sanitari dei locali di abitazione fissati dal DM 5 luglio 1975 non si considerano riferiti ad immobili realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto, ubicati in zona A Centro Storico o B – zona di completamento, di cui al DM 1444/1968 o in zone assimilabili (in base alla normativa regionale o piani urbanistici comunali).

In questo caso, per la presentazione di titoli edilizi per recupero e riqualificazione di tali immobili e per l’agibilità si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

Deroghe: usi temporanei di immobili e aree

Allo scopo di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il comune può consentire l’utilizzazione temporanea di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico.

L’uso temporaneo può riguardare immobili legittimamente esistenti ed aree sia di proprietà privata che pubblica, purché’ si tratti di iniziative di rilevante interesse pubblico o generale.

Utilizzazione temporanea di edifici per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico

Il Decreto Semplificazioni Bis (DL 77/2021) ammette nuove deroghe ai requisiti igienico-sanitari per gli immobili vincolati. All’articolo 10 del Dl 76/2020, dopo il comma 2 è inserito il seguente:

«2-bis. In deroga alle disposizioni del decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, con riferimento agli immobili di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42:

a) l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,4 metri, riducibili a 2,2 metri per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli;

b) per ciascun locale adibito ad abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore all’1 per cento e, comunque, la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a un sedicesimo della superficie del pavimento;

c) ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e per la qualificazione edilizia degli immobili di cui al presente comma e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti anche nel caso di interventi di ristrutturazione e di modifica di destinazione d’uso»;

L’uso temporaneo è disciplinato da un’apposita convenzione che regola:

  • durata
  • modalità di utilizzo temporaneo
  • costi, gli oneri e le tempistiche per il ripristino
  • garanzie e penali per eventuali inadempimenti agli obblighi convenzionali

La stipula della convenzione costituisce titolo per l’uso temporaneo e per l’esecuzione di eventuali interventi di adeguamento che si rendano necessari per esigenze di accessibilità, di sicurezza negli ambienti di lavoro e di tutela della salute, da attuare comunque con modalità reversibili, secondo quanto stabilito dalla convenzione medesima.

Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato, sono attestati mediante segnalazione certificata di agibilità o SCA (art.24 del TUE).

Segnalazione Certificata di Agibilità per la verifica della sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici

Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

  • nuove costruzioni;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali);
  • interventi sugli edifici esistenti, che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati

La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

La SCIA per l’agibilità dev’essere accompagnata dalla seguente documentazione:

  • attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui sopra;
  • certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
  • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
  • gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
  • dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

L’utilizzo dell’immobile può cominciare dalla data di presentazione della segnalazione, corredata della documentazione suddetta.

Il Decreto Semplificazioni (DL 76/2020) ha inserito, nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria (art. 3 del TUE), anche le modifiche ai prospetti degli edifici (legittimamente realizzati) necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (dlgs 42/2004).

Un’ulteriore novità attiene alla possibilità di incrementi di volumetria non solo “per l’adeguamento alla normativa antisismica”, ma anche “per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.

Il citato Decreto Semplificazioni ha stabilito che gli interventi di demolizione e ricostruzione soggiacciano al regime della ristrutturazione edilizia anche qualora comportino incrementi volumetrici, purché giustificati dal rispetto delle normative sopracitate (e che, ovviamente, non si tratti di edifici vincolati o ricadenti in zona A o assimilate).

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Per approfondire: