Riqualificazione energetica, partnership Gabetti Lab e Confabitare

Nasce una nuova alleanza tra due player del settore abitativo, insieme per affrontare la nuova domanda del mercato. I protagonisti sono Gabetti Lab, che opera nel campo della riqualificazione e della gestione immobiliare, e Confabitare, associazione della proprietà immobiliare.

La nuova domanda di mercato, com’è noto, è rappresentata dall’attuazione della direttiva europea sulle cosiddette case green, dalla fine delle politiche degli incentivi, dalla necessità di rigenerare le periferie e di riqualificare dal punto di vista edilizio un patrimonio abitativo come quello nazionale particolarmente datato.

In tutto ciò, è ormai chiaro come una adeguata configurazione energetica dell’abitazione produca un risparmio ambientale ed economico: la casa sempre più diventa un vero e proprio asset di investimento.

La ricerca

Nasce da queste premesse l’analisi che il gruppo Gabetti ha affidato a un team di ricerca dei Politecnici di Milano e di Torino.

L’indagine, sulla base della disponibilità di un ampio dataset di offerte immobiliari residenziali, analizza le preferenze degli italiani nel campo delle performance energetico-ambientali delle abitazioni e come queste influiscano sui prezzi di compravendita.

Dallo studio emergono numerose indicazioni. La prima tra tutte riguarda Milano: nel capoluogo lombardo, per un appartamento di 100 metri quadrati del valore di 450 mila euro, la disponibilità a pagare per la classe A è di ulteriori 38 mila euro circa: un sovrapprezzo dell’8,4%. Premio che a Roma scende al 5%, a Firenze al 3-4%, ma a Torino sale a oltre il 17% e a Padova al 12.

La ricerca mostra anche che più ci si spinge verso le aree periferiche, più l’apprezzamento verso la classe energetica è alto.

Questo significa che nelle aree suburbane, la domanda di abitazione si concentrerà sempre di più su immobili con classe energetica elevata ed è quindi qui che si prospettano i maggiori interventi.

La disponibilità a pagare una casa efficiente

La ricerca realizzata da PoliMi e PoliTo su incarico del Gruppo Gabetti (Abaco Team, Patrigest, Gabetti Home Value e Gabetti Lab) analizza l’impatto delle caratteristiche energetico-ambientali di edifici multifamiliari sul loro valore di mercato.

La ricerca fa riferimento all’analisi del fenomeno in cinque grandi città italiane: Roma, Milano, Torino, Firenze e Padova.

I due atenei hanno applicato due metodologie differenti, un’indagine econometrica su dati forniti da Gabetti per i ricercatori torinesi e una ricerca tramite survey a un campione di famiglie per i milanesi.

I motivi di questa analisi sono di ricercarsi nelle nuove normative europee nel campo dell’efficientamento energetico, che hanno reso ancora più evidente quanto sia vetusto il patrimonio residenziale italiano (il 74% è stato costruito prima degli Anni ‘80, circa 9 milioni di edifici), e nella consapevolezza di quanto sia fondamentale intervenire immediatamente con opere di riqualificazione. In aggiunta, c’è altrettanta consapevolezza degli italiani verso le tematiche energetiche, una tendenza che chiede di essere analizzata.

Sul lato dell’impresa, la necessità di riqualificare energeticamente gli edifici ha aperto enormi spazi di mercato per il settore immobiliare, per cui è necessario individuare gli strumenti necessari per soddisfare le esigenze di questo settore.

I modelli sviluppati hanno fornito due principali evidenze scientifiche.

La prima evidenza consiste nella relazione tra la prestazione degli edifici efficienti e i prezzi di vendita immobiliari; una relazione che cambia rispetto alle caratteristiche della città. La seconda invece fa capire che la relazione tra le prestazioni e i prezzi vendita muta al variare della posizione dell’immobile – centro, semicentro o periferia – anche in maniera rilevante.

Milano – Dall’indagine di tipo econometrico realizzata dal Politecnico di Torino, nel capoluogo lombardo, se si va ad analizzare la caratteristica posizionale, la prestazione energetica degli edifici nella zona centrale non è molto rilevante, se non per gli immobili più efficienti. Probabilmente le scelte delle famiglie di questa zona sono dettate da altre caratteristiche, come l’ubicazione o il valore storico degli edifici e le loro qualità architettoniche.
Tuttavia, via via che ci si allontana dal centro, il contributo della classe energetica alla formulazione del valore dell’immobile è percepito anche per le classi intermedie e, in particolare, dalla A alla E: nella zona semicentrale gli immobili in classe A e B sono quelli che danno un premio maggiore, superando di molto la media e arrivando anche a un valore del 17%.

Attraverso il questionario qualitativo del Politecnico di Milano, per una classe A si è disposti a pagare anche 32.977 euro in più e 24.108 euro per una classe B.

Roma – Dall’indagine econometrica dei ricercatori torinesi, a Roma emerge una relazione significativa tra prezzo e classe energetica solo nelle classi energetiche più performanti, dalla C alla A. Per la classe energetica C si è disposti a pagare un contributo di 366,08 €/mq, con un premio dell’11,58%, mentre per la classe energetica A il contributo è di 169,04 €/mq, con un premio del 4,34%.

Rispetto alla caratteristica posizionale, come per Milano, nella zona centrale di Roma le scelte dei consumatori sono guidate maggiormente da caratteristiche estrinseche degli immobili o da preferenze localizzative intraurbane. Nei quartieri semicentrali, la relazione positiva tra prezzo e classe energetica è percepita solo per gli immobili con almeno le classi tra C e D.

Per i ricercatori milanesi, attraverso il questionario qualitativo, emerge che anche i romani si mostrano sensibili all’efficientamento energetico, ma con disponibilità economiche più basse rispetto ai milanesi.

Torino – Con l’indagine econometrica del Poli torinese, a Torino lo scenario cambia ulteriormente. Qui, il contributo della classe energetica è percepito in tutte le classi energetiche, dal livello F in su. Tuttavia, le famiglie sono disposte a pagare un contributo maggiore per la classe energetica A, che è stimato intorno ai 498 €/mq. Considerando un appartamento di 100 metri quadrati, il premio monetario è del 17%, pari a 49.851 euro.

Tuttavia, i risultati hanno anche evidenziato le diversità tra i quartieri nel contributo della classe energetica. Nel centro città, come nei casi di Roma e Milano, non esiste un vero apprezzamento per le caratteristiche energetiche da parte del consumatore. Nei quartieri semicentrali a ridosso del centro, l’apprezzamento delle famiglie è maggiormente evidente per le classi A e B. Nei quartieri semicentrali più periferici, tutte le classi energetiche concorrono alla determinazione del valore immobiliare.

L’indagine qualitativa del Poli milanese, mostra come i torinesi, rispetto ad esempio ai romani, siano disposti a spendere di più per assicurarsi un immobile di buona classe energetica. A fronte di prezzi medi inferiori per le abitazioni, le disponibilità a pagare sono più alte.

Firenze – A Firenze, sempre dall’indagine econometrica dei ricercatori torinesi, la scelta delle famiglie ricade su immobili con almeno la classe D. Tuttavia, l’analisi evidenzia che non esiste una vera e propria differenza tra le prime 4 classi energetiche. La disponibilità a pagare stimata per la classe energetica A o B è di 118,94 €/mq. Considerando un tipico appartamento di 100 metri quadrati, l’importo monetario è di circa 11.894 €.

A livello di quartieri, nella zona centrale l’impatto della prestazione energetica non è percepito dal mercato, mentre è percepito maggiormente nei quartieri semicentrali. Nei quartieri periferici, il contributo della classe energetica esiste esclusivamente per gli immobili con prestazioni alte.

L’indagine qualitativa dei ricercatori milanesi mette in evidenza come anche i fiorentini siano sensibili al tema, ma meno, per esempio, rispetto ai torinesi e ai padovani.

Padova – A Padova, l’indagine econometrica del Politecnico di Torino, mostra come la classe energetica risulti essere una variabile importante, dalla F (106,38 €/mq) alla A (233,29 €/mq). Tuttavia, il premio non è legato sempre alle prestazioni energetiche, in quanto le classi B, C e D ottengono da parte delle famiglie una disponibilità a pagare maggiore rispetto alla classe energetica A. La disponibilità a pagare delle famiglie è maggiore per la classe energetica D a cui assegna un premio del 20% (406,25 €/mq), seguono la classe B con un premio del 16,43% (389,96 €/mq) e la classe C con un premio del 16,37% (350,55 €/mq).

Tuttavia, l’analisi delle diverse zone della città dimostra come il contributo della classe energetica alla determinazione del valore cambia a seconda della zona in cui si trova l’immobile. Padova è l’unica delle cinque città analizzate dalla ricerca in cui le famiglie percepiscono il contributo della classe energetica anche nel centro città, dove ad avere il premio maggiore sono le classi B e D. Nella zona semicentrale, il contributo della classe energetica è percepito maggiormente per le classi dalla A alla D. Anche in periferia, i premi maggiori vanno dalla A alla D.

Infine, il questionario qualitativo utilizzato del Politecnico di Milano dimostra come i padovani siano disposti a pagare circa 17.000 euro in più per una classe A.

L’analisi finale

Dall’analisi congiunta dei risultati si osserva come, in generale, in tutte le città analizzate vi sia un apprezzamento per la classe energetica. Tale apprezzamento è tanto maggiore quanto più alta è la classe energetica.

Il rapporto costi/benefici è il nodo centrale: le famiglie sono interessate alla classe energetica solo quando questa evidenzia un sostanziale aumento delle prestazioni energetiche dell’edificio e, quindi, una conseguente diminuzione della spesa sui consumi. Infatti, il beneficio dovuto a una maggiore classe energetica è percepito solo per classi superiori alla D a Firenze, mentre a Milano tale preferenza si verifica solo nel caso della classe energetica massima.

Un’altra evidenza è che, nelle zone centrali delle città, la classe energetica sia ininfluente sulla formazione del prezzo di vendita degli immobili. Questo perché le famiglie sono più interessate ad altre caratteristiche degli immobili centrali di pregio (come la storicità degli edifici o la loro prossimità a servizi o punti di interesse). Una situazione che risulta comune a tutte le città.

Infine, se si eccettuano Torino e Firenze, o casi estremi come Roma, la classe energetica è una caratteristica molto apprezzata nelle zone semicentrali e periferiche della città, supportando l’ipotesi secondo la quale, in zone in cui i potenziali parametri intrinseci (come la storicità o la qualità architettonica ad esempio) o estrinseci (come la prossimità a servizi ed amenità) sono meno influenti, tale caratteristica di efficienza energetica diventa un parametro discriminante nelle scelte degli individui.

Come cambierà il mercato?

 A rispondere questo interrogativo ci pensa Diego Vitello, senior research analyst dellUfficio studi del Gruppo Gabetti.

«L’indagine evidenzia un aumento del divario tra il patrimonio riqualificato, che vedrà una domanda in costante crescita e un relativo aumento del valore, e il patrimonio non riqualificato, che invece subirà un calo costante della domanda con conseguente diminuzione del valore. Nelle aree suburbane, la domanda di abitazione si concentrerà sempre di più su immobili con classe energetica elevata e si prospettano, inoltre, ulteriori massivi interventi di riqualificazione energetica degli immobili con classe energetica più bassa rispetto a quelli già realizzati grazie all’Ecobonus. Vista la notevole dimensione di mercato, vi sarà una tendenza degli istituti di credito ad ampliare l’offerta di mutui green per acquisto e ristrutturazione a tassi maggiormente sostenibili. Gli immobili riqualificati aumenteranno la qualità dell’offerta e stimoleranno il mercato delle compravendite».

I risvolti commerciali

«I risultati emersi da questa ricerca – sostiene Roberto Busso, ad del Gruppo Gabetti – sono un preziosissimo supporto per l’orientamento delle scelte strategiche di investimento sugli asset. L’interpretazione dei dati emersi e la loro applicazione nell’ambito della valutazione immobiliare permettono in modo oggettivo di ricostruire il valore aggiunto che un asset residenziale può acquisire man mano che diventa più efficiente dal punto di vista energetico. Una valutazione immobiliare basata su un data set, come quello analizzato dai due politecnici, è una fonte unica di confronto sul territorio. L’analisi condotta offre anche un quadro puntuale dello stato attuale delle nostre abitazioni e indica la strada da seguire per gestirne la valorizzazione. Inoltre, possiamo supportare al meglio i grandi portafogli immobiliari residenziali strutturando efficienti politiche di gestione per ottimizzare l’asset management. Infine, oltre al valore aggiunto per la gestione dell’immobile, i dati emersi dall’analisi qualitativa sono preziosi per profilare con più precisione le preferenze dei possibili acquirenti e orientare la progettazione dello sviluppo immobiliare».

La metodologia di analisi

Lo studio si basa su un metodo di ricerca misto, che combina dati quantitativi e qualitativi al fine di sviluppare un’analisi completa del problema in esame. La ricerca si compone pertanto di due parti affidate al Politecnico di Torino e al Politecnico di Milano.

La prima si configura come una metodologia quantitativa basata sul metodo dei prezzi edonici (è una tecnica di valutazione indiretta che si basa sulla teoria delle preferenze rilevate attraverso l’analisi di mercato; nda), attraverso la quale è possibile analizzare un bene come composto da un set di attributi, e di misurare l’utilità specifica del consumatore dovuta alla quantità di ognuno di tali attributi (nel caso specifico le caratteristiche di un immobile).

La seconda si basa sulla somministrazione di un questionario focalizzato sull’analisi della consapevolezza del consumatore riguardo all’efficienza energetica degli edifici e alla comparazione della sua preferibilità rispetto a possibili caratteristiche concorrenti (locazione, caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile), oltre che l’analisi di queste in rapporto alle caratteristiche socio-economiche dei rispondenti stessi. I risultati delle due analisi sono stati comparati al fine di giungere a un’interpretazione robusta degli impatti esaminati.

Gruppo Gabetti

Gabetti Property Solutions, attraverso le diverse linee di business delle società controllate, eroga servizi per l’intero sistema immobiliare, offrendo consulenza integrata per soddisfare esigenze e aspettative di privati, aziende e operatori istituzionali. Proprio dall’integrazione e dalla sinergia di tutti i servizi, emerge il valore aggiunto del gruppo.

Gabetti Lab

Nasce nel 2019 in seno al Gruppo Gabetti e opera nel mercato della rigenerazione energetica di condomini e unità abitative. Questi alcuni numeri che sostengono le attività della società del Gruppo Gabetti: 700 i condomini riqualificati per un valore complessivo di oltre 1,2 miliardi di euro, una presenza in 20 regioni e infine una riduzione delle emissioni media del 60 per cento.

Confabitare

Nasce a Bologna nel 2009 quale associazione a tutela della proprietà immobiliare. Confabitare offre servizi ai propri associati legati alla gestione della proprietà immobiliare, garantendo assistenza in materia legale, tecnica, tributaria, amministrativa, contrattuale, sindacale. Attualmente sono 80 le sedi sparse sul territorio nazionale, con oltre 51 mila iscritti. È presente in 19 regioni.

Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici

Commenta questo approfondimento