Cambio destinazione d’uso: quando si fa e costi

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Il cambio di destinazione d’uso di un immobile viene richiesto quando si decide di modificare lo scopo e la funzione di un edificio. La pratica deve seguire un preciso iter, che parte con la richiesta dell’autorizzazione del Comune a livello urbanistico e termina con l’aggiornamento catastale. Vediamo come cambiare destinazione d’uso, procedimenti e costi da sostenere.Cambio di destinazione d’uso: quando si fa e costiIndice degli argomenti:

La destinazione d’uso di un immobile è, in sostanza, l’insieme di funzioni che lo caratterizzano, ad esempio residenziale, commerciale o produttiva.

A seconda delle attività che si svolgono o si dovranno svolgere in un edificio, quindi, si definirà di conseguenza una specifica destinazione d’uso. Una volta fatto ciò, però, può capitare che insorga la necessità di richiedere il cambio di destinazione d’uso, ad esempio se si volesse trasformare un’abitazione in un negozio.Che cos’è la destinazione d’uso di un edificio e cosa si intende per cambio di destinazione d’usoQuesta operazione, che avviene prima a livello urbanistico e poi catastale, deve seguire un preciso iter burocratico, per il quale è necessario affidarsi ad un tecnico.

Il cambio di destinazione d’uso è regolato dal DPR n.380/2001 (Testo Unico Edilizia), di cui l’art. 23-ter è proprio dedicato al Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”.

Quando un edificio è utilizzato in modo promiscuo la sua destinazione d’uso riguarderà la funzione principalmente svolta nell’immobile, sulla base della superficie utile effettivamente impiegata dalle differenti attività.

Quali sono le destinazioni d’uso degli immobili

Le destinazioni d’uso degli immobili sono 5 e vengono chiaramente definite a livello normativo, distinguendosi dalle categorie catastali, che invece hanno la funzione di classificare gli immobili e attribuire loro una rendita catastale.

Tutte le abitazioni, al di là della tipologia, hanno funzione residenziale; invece, le strutture alberghiere, gli ostelli, i campeggi e altre attività assimilabili sono raccolte nella funzione turistico-ricettiva.Che cos’è il cambio di destinazione d’uso di un fabbricatoPoi, tutti gli edifici che ospitano attività legate al mondo del lavoro possono essere con funzione produttiva e direzionale oppure commerciale

Nella prima categoria rientrano tutte le attività di produzione e di servizi (es. aziende, banche, laboratori, studi professionali, ecc…), mentre nella seconda tutte le attività focalizzate sul commercio, dal negozio alla grande distribuzione, e di somministrazione di cibo e bevande, come bar e ristoranti.

Infine, c’è la categoria per la funzione rurale, che raccoglie invece tutti gli immobili destinati ad attività relative al mondo dell’agricoltura, dell’allevamento e di altre attività ad essere riconducibili. In quest’ultima categoria, inoltre, ricadono anche gli agriturismi.

Definite le 5 categorie in cui si raggruppano le differenti funzioni possibili di un edificio, va chiarito anche che nei casi in cui concretamente convivano due differenti attività, prevarrà sempre quella che ricopre una superfice utile maggiore. Questa “convivenza” è concessa purchè le attività siano comunque tra loro collegate. Ad esempio, un agriturismo che vende anche i propri prodotti, in uno spazio dedicato e ridotto rispetto a quella che è la superficie totale, risulterà comunque avere una funzione rurale.

Quando è necessario fare un cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Come anticipato, il cambio di destinazione d’uso di un edificio avviene quando si ha l’intenzione di modificare le funzionalità dello stesso.

Questo significa che può essere necessario un cambio di destinazione d’uso anche se non si svolge alcuna opera edilizia. Inoltre, a seconda della modifica nella destinazione d’uso si distingue tra urbanisticamente rilevante o non rilevante, a seconda che si effettui una modifica che comporti o meno il passaggio da una categoria all’altra. 

Cambio destinazione d'uso, da bar a ristorante
Cambio destinazione d’uso, da bar a ristorante

Si tratta di un cambio di destinazione d’uso rilevante il caso in cui si voglia trasformare, se possibile, un negozio in un’abitazione; non è un cambio di destinazione d’uso rilevante la trasformazione di un bar in un ristorante. 

Cambiare destinazione d’uso: quando è possibile?

Il cambio di destinazione d’uso può essere effettuato quando le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si adattano anche alla nuova funzione e quando regolamenti e strumenti urbanistici comunali lo consentono.

Ecco perché possiamo dire che il cambio di destinazione d’uso non è sempre possibile e ogni caso va adeguatamente approfondito.Quando si può cambiare la destinazione d’uso di un immobileUna delle principali cause che rende impossibile procedere con il cambio di destinazione d’uso dell’edificio è spesso proprio l’inadeguatezza degli ambienti che lo costituiscono. Con inadeguatezza si intende, ad esempio, l’impossibilità di rispettare norme igienico-sanitarie, rapporti aeroilluminanti o altre caratteristiche specifiche per una precisa destinazione d’uso, che possono anche cambiare da Comune a Comune.

Capita spesso anche che siano i piani urbanistici locali ad impedire che in un determinato luogo si possa sviluppare una certa attività ed è per questo che si consiglia sempre di verificare presso l’Ufficio Tecnico del Comune che il Piano Regolatore e/o il Regolamento urbanistico non pongano limiti relativi alle funzioni in alcune aree del territorio.Quando non è possibile il cambio destinazione d'uso di un edificioUn’ulteriore difficoltà si può riscontrare quando si vuole chiedere il cambio di destinazione d’uso all’interno di un condominio e un regolamento approvato all’unanimità lo impedisce. Infine, sono ostacoli più semplici da risolvere tutti quelli legati all’adeguamento impiantistico dei locali, in quanto con interventi più o meno invasivi si può generalmente trovare una soluzione.

Va detto, poi, che tutte queste problematiche, nella maggior parte dei casi, riguardano i cambi di destinazione d’uso rilevanti, mentre sono più semplici e facilmente concessi i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria.

Come si richiede il cambio di destinazione d’uso

Quando si richiede il cambio di destinazione d’uso per un immobile è necessario procedere con la pratica per il titolo edilizio opportuno. Infatti, nel caso in cui si rimanga nella stessa categoria, il cambio dovrebbe essere sempre possibile e sarà sufficiente una SCIA.Come si richiede il cambio di destinazione d’usoDifferentemente, quando il cambio di destinazione d’uso comporta il passaggio ad un’altra categoria, ovvero quando si tratta di un cambio di destinazione d’uso rilevante (anche se non si eseguono lavori edili), è necessario il Permesso di costruire. Il cambio è considerato alla pari di un lavoro di Ristrutturazione Edilizia.

Chiaramente possono poi esserci eventuali differenze a seconda di regolamenti regionali o locali e per evitare di sbagliare, è comunque sempre consigliabile rivolgersi all’Ufficio tecnico comunale, così da verificare come è opportuno procedere.

Cambio destinazione d’uso: costi

I costi dovuti al cambio di destinazione d’uso sono principalmente dovuti a 3 fattori, a cui se ne aggiunge un quarto che, però, può determinare dei costi aggiuntivi successivi al cambio. Il costo dell’operazione, infatti, dipende:

  • dal compenso dovuto al tecnico incaricato per la gestione della pratica e, eventualmente, di progetto e lavori;
  • da eventuali lavori edili necessari al cambio d’uso (ad esempio la messa a norma degli impianti o l’apertura di nuove finestre);
  • dalle spese di segreteria per l’autorizzazione e dagli oneri di urbanizzazione, che dipendono da possibili diversi consumi dei servizi come fognature, parcheggi, ecc…

Cambio destinazione d'uso: come si procede e quanto costaCome detto, però, a questi costi si aggiunge quanto dipende dall’aggiornamento catastale, che segue quello urbanistico. Infatti, cambiando di categoria l’immobile, si avrà presumibilmente una rendita catastale differente, sulla quale si calcolano le tasse da pagare, come l’IMU.


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