Oneri di urbanizzazione: cosa sono e come si calcolano e costo al mq

Indice degli argomenti:

• Cosa sono e quali sono gli oneri di urbanizzazione
• Come si calcolano
• Quando e come versarli

Gli oneri di urbanizzazione non sono altro che un contributo da versare al Comune ogni volta che si richiede il permesso a costruire, quindi per eseguire interventi di costruzione e trasformazione edilizia.

Questi sono dovuti perché:

• le opere da costruire/ristrutturare comportano l’aumento del carico urbanistico;
• rendono necessario utilizzare più intensamente opere e servizi già presenti nella zona

L’aspetto che interessa maggiormente riguarda il costo, cioè il prezzo da pagare al Comune quando viene presentata la richiesta. I criteri di calcolo degli oneri non sono standardizzati, anzi variano in base ad alcuni fattori che vedremo. Tutti i dettagli nella nostra guida, con le istruzioni per chiedere la rateizzazione.

Cosa sono e quali sono gli oneri di urbanizzazione

Quando si parla di oneri di urbanizzazione si intendono i costi da versare al Comune per ottenere il permesso a costruire, ovvero l’autorizzazione delle autorità competenti necessaria ad eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia. Sono dovuti sia in caso di nuova costruzione che per realizzare lavori di ristrutturazione, riqualificazione e adeguamento su un edificio già esistente.

Spesso gli oneri di urbanizzazione vengono erroneamente definiti una tassa, in realtà si tratta di (Consiglio di Stato sentenza n. 4576/2017, n. 2881/2017):

“Il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, senza alcun vincolo di scopo in relazione alla zona interessata alla trasformazione urbanistica e indipendentemente dalla concreta utilità che il concessionario può conseguire dal titolo edificatorio e dall’ammontare delle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere stesse.”

Ne esistono di due tipi:

• quelli relativi all’ urbanizzazione primaria, dovuti per realizzare strade, parcheggi, giardini pubblici, fognature ecc;
• quelli relativi all’ urbanizzazione secondaria che riguarda scuole, uffici comunali, centri sociali e strutture sportive.

Chi intende costruire o ristrutturare un immobile a uso commerciale, residenziale, direzionale e turistico dovrà pagare al Comune sia gli oneri primari che secondari; al contrario nel caso di edifici industriali, strutture destinate all’agricoltura o all’artigianato sono dovuti solo quelli secondari. Tali contributi servono perché chi va ad abitare in una certa zona beneficia dei servizi e delle opere pubbliche nei dintorni, ad esempio le scuole, gli impianti elettrici e l’illuminazione. Dunque gli oneri devono essere visti sotto questo aspetto: un contributo necessario a realizzare una serie di servizi di cui beneficia la popolazione residente nella zona di interesse.

Come si calcolano

Quello che più preme ai cittadini è prevedere il costo degli oneri da versare che si aggiunge a tutta una serie di spese legate alla costruzione/ristrutturazione dell’edificio. In linea generale l’entità degli oneri viene calcolata in base alla destinazione d’uso dell’immobile e agli interventi necessari: demolizione e ricostruzione, ampliamento della superficie, nuova costruzione e così via.

Nel calcolo dell’importo sono determinanti le tabelle regionali – diversificate in base al luogo in cui l’immobile è ubicato – in considerazione dei fattori seguenti:

• ampiezza e numero di abitanti del Comune (superiore o inferiore ai 50.000 abitanti);
• superficie abitabile dell’edificio;
• destinazione d’uso loggia, balcone, cantina, autorimessa e abitazione;
• le distinzioni previste dal Piano regolatore o da altri strumenti urbanistici vigenti.

La determinazione complessiva degli oneri di urbanizzazione dovuti si ottiene moltiplicando il volume di progetto per il valore degli oneri primari e secondari previsti dalla deliberazione di Consiglio Comunale in relazione alla categoria di intervento.

Quando e come versarli

Importo e regole per procedere al versamento della somma sono stabiliti nella Legge regionale e vengono aggiornati ogni 3 anni mediante delibera del Consiglio comunale.

Generalmente chi richiede il permesso a costruire può versare tali oneri in due modi, a rate oppure in un’unica soluzione. Nel primo caso, ciò la rateizzazione, il versamento è così suddiviso:

• il 50% del totale al momento del rilascio del permesso o prima del rilascio di SCIA e DIA;
• il 25% entro un anno;
• il restante 25% entro due anni.

Chi sceglie di pagare a rate deve però stipulare obbligatoriamente una polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa.

In quale caso non si pagano

Come abbiamo visto, ogni volta che la normativa richiede il permesso a costruire (necessario a prescindere dalla realizzazione ex novo di un edificio) sono dovuti gli oneri di urbanizzazione. Tuttavia questi non si pagano in caso rinvio espresso o mancato utilizzo della concessione, senza sanzioni da parte dal Comune o altre conseguenze amministrative.  

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