Permessi edilizi: edilizia libera, CILA, SCIA e permesso di costruire

Con la diffusione dei bonus per ristrutturare casa alcuni termini strettamente tecnici sono entrati nel vocabolario comune. Si tratta dei permesso di costruire, della CILA e della SCIA, queste sono alcune delle segnalazioni più comuni da comunicare agli uffici tecnici del luogo in cui l’immobile è ubicato.

La SCIA, ovvero la Segnalazione certificata di inizio attività, è la procedura amministrativa che ha preso il posto della vecchia “denuncia di inizio attività” in edilizia; mentre la CILA, cioè è la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, occorre quando si devono modificare gli spazi interni dell’abitazione.

Entrambe le procedura hanno lo scopo di regolamentare le opere edilizie e urbanistiche e sono fondamentali per richiedere i bonus edilizi e le rispettive detrazioni fiscali.

Ma quando va usata l’una e quando l’altra? E chi le rilascia? Ecco una panoramica della situazione con caratteristiche, differenze e tipologia dei lavori per i quali sono richieste dalla legge.

Che differenza c’è tra SCIA e CILA

SCIA e CILA non sono la stessa cosa. Pur trattandosi di procedimenti amministrativi necessari per ristrutturare casa si riferiscono a tipologie di interventi differenti.

In linea generale, la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) è necessaria per una vasta gamma di lavori di diversa natura ed entità, la CILA, invece, è specifica per lavori di carattere più modesto.
Oltre al tipo di lavori, la differenza tra CILA e SCIA riguarda anche il soggetto che è tenuto a presentare la richiesta al Comune: nel primo caso – cioè per la CILA – serve l’intervento di un professionista abilitato che rediga una asseverazione, nel secondo caso può procedere direttamente l’imprenditore o il professionista incaricato del compimento degli interventi edilizi.

Per adempiere a entrambe le procedure è fondamentale indicare alcune informazioni specifiche come:

• i dati del richiedente
• la descrizione dettagliata dell’attività
• le caratteristiche del luogo in cui verrà svolta l’attività
• le norme urbanistiche e ambientali

Nel caso della CILA, oltre alle informazioni richieste, serve presentare anche l’asseverazione da parte di un professionista abilitato. Questa deve attestare la conformità del progetto alle norme tecniche e urbanistiche.

Come anticipato, CILA e SCIA influiscono sull’ottenimento dei bonus edilizi legati alle ristrutturazioni domestiche. Infatti i costi sostenuti per l’acquisto dei materiali e il compimento delle opere può essere detratto nella Dichiarazione dei redditi da parte del contribuente. Inoltre il richiedente può portare in detrazione anche i costi sostenuti per l’attività di produzione delle segnalazioni (cioè la spesa per i tecnici incaricati della loro redazione).

Che si tratti dell’una o dell’altra, è importante conservare accuratamente sia la CILA che la SCIA perché potrebbero essere utili in caso di vendita dell’immobile dopo i lavori di ristrutturazione. La loro mancanza in fase di cessione può comportare l’applicazione di sanzioni o divieti.

Cos’è la SCIA e quando si usa

Viste sommariamente le differenze tra SCIA e CILA, è il momento di spiegare nel dettaglio quando e perché serve la Segnalazione certificata di inizio attività. Questa procedura è richiesta dalle norme urbanistiche per avviare determinate attività edilizie e/o produttive in via semplificata, quindi senza preventiva autorizzazione.

Con la SCIA attesta che l’attività proposta rispetta le norme e i regolamenti in vigore.
Ecco quando si usa:

• per attività di manutenzione straordinaria che riguardano elementi strutturali dell’immobile
• per realizzare interventi di recupero e conservazione delle parti portanti
• per ristrutturazioni che non richiedono il permesso di costruire

CILA, cos’è e cosa rientra nella Comunicazione di inizio lavori asseverata

A differenza della SCIA, la CILA serve per portare a termine lavori edilizi di modesta entità, cioè piccole opere di manutenzione, ristrutturazione interna o esterna.

Diversamente dalla SCIA, la CILA richiede l’asseverazione di un tecnico professionista abilitato – un architetto o ingegnere – con il compito di verificare che ci sia corrispondenza tra quanto dichiarato e i lavori effettivamente eseguiti.

La CILA quindi serve in caso di manutenzione che non influiscono sulle componenti strutturali dell’edificio, non modificano la destinazione d’uso e non necessitano del permesso di costruzione.

Ecco i principali lavori che rientrano nella CILA:

• manutenzione straordinaria “poco invasiva”
• eliminazione delle barriere architettoniche
• restauro e risanamento conservativo “minore”
• interventi edilizi esclusi dall’edilizia libera, dal permesso di costruire e dalla SCIA
• installazione/sostituzione di servizi tecnologici
• installazione/sostituzione di servizi igienico-sanitari

Chi rilascia CILA e SCIA: chi sono i professionisti abilitati

Un aspetto molto importante da considerare è come e chi può rilasciare le due pratiche amministrative. La legge prevede che i cittadini possono presentare la CILA presso l’amministrazione comunale, precisamente all’ufficio tecnico del comune in cui l’immobile è ubicato chiamato “SUE” (sportello unico per l’edilizia). Per farlo bisogna compilare i moduli preposti previsti dal comune (disponibili sul sito ufficiale) e inviarli di persona o per via telematica.

La particolarità della CILA è che, per iniziare i lavori, non è necessario ottenere una risposta, si può procedere anche prima di aver ottenuto l’autorizzazione dal Comune.

Per il rilascio della CILA è necessario allegare una serie di documenti:

• i documenti di identità sia del proprietario dell’immobile che del tecnico
• l’asseverazione del tecnico abilitato
• la documentazione catastale (cioè la visura e planimetria)
• lo stato di fatto e la situazione di progetto
• la documentazione sullo stato legittimo dell’immobile
• i documenti che attestano la sicurezza dell’immobile
• la prova della regolarità contributiva
• le ricevute dei pagamenti dei diritti di segreteria da pagare al Comune, ove previsti
• l’atto di provenienza

Chi rilascia la SCIA e documenti necessari

Passando alla SCIA, come avviene il rilascio della Segnalazione certificata di inizio attività? La richiesta va presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui viene svolta l’attività sull’immobile. Per farlo è necessario inviare un’email o una PEC, a seconda delle indicazioni del Comune interessato.

Per prima cosa il titolare dell’impresa (cioè colui che è tenuto a presentare la richiesta) dovrà verificare sul sito istituzionale che il Comune di competenza disponga di uno sportello SUE, in un secondo momento potrà presentare la SCIA attraverso i sistemi informativi indicati sul sito.

Il rilascio della SCIA richiede una corposa lista di documenti da allegare:

• la procura/delega qualora non venga presentata dai soggetti legittimati
• il documento di identità del delegante
• la ricevuta di versamento dei diritti di segreteria, ove richiesti
• la notifica preliminare
• la relazione asseverata del tecnico
• gli elaborati grafici dello stato di fatto
• la documentazione fotografica dello stato dei luoghi
• la relazione geologica/geotecnica (qualora sia necessaria la progettazione geotecnica)
• gli elaborati sul superamento delle barriere architettoniche
• il progetto degli impianti
• la relazione sui consumi energetici

Come per la CILA, anche nel caso della SCIA non serve attendere l’autorizzazione del Comune per dare inizio ai lavori. Si potrà avviare il cantiere dopo 30 giorni dalla presentazione della Segnalazione, anche se il Comune non ha dato alcuna risposta.

Dal canto suo l’amministrazione comunale ha 60 giorni di tempo per verificare la regolarità della SCIA e, in caso di esito negativo del controllo, può ordinare l’interruzione delle opere.

FAQ CILA e SCIA

Quali permessi servono per eseguire lavori edili?

Il titolo necessario dipende dall’entità dell’intervento e dalla sua incidenza su strutture, volumi e destinazione d’uso. Il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) prevede quattro regimi: l’edilizia libera, che non richiede alcun titolo; la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata); la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività); il permesso di costruire, riservato alle trasformazioni più rilevanti. A questi si aggiunge la SCIA alternativa al permesso di costruire. La scelta si fonda sulla categoria dell’intervento definita dall’art. 3 del TUE e va sempre verificata da un tecnico abilitato, perché lo stesso tipo di lavoro può richiedere titoli diversi a seconda che tocchi o meno le parti strutturali.

Quando è obbligatoria la CILA?

La CILA è disciplinata dall’art. 6-bis del DPR 380/2001 ed è il titolo “residuale”: serve per tutti gli interventi che non rientrano nell’edilizia libera, nella SCIA o nel permesso di costruire. In pratica riguarda la manutenzione straordinaria che non incide sulle parti strutturali dell’edificio e non comporta un mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso, come la nuova distribuzione degli spazi interni con spostamento di tramezzi non portanti. Richiede l’asseverazione di un tecnico abilitato e i lavori possono iniziare dalla data di presentazione, senza attendere un provvedimento del Comune.

Qual è la differenza tra CILA e SCIA?

CILA e SCIA sono entrambe asseverate da un tecnico e si presentano al SUE del Comune, ma coprono interventi di peso diverso. La CILA (art. 6-bis) è il titolo residuale per le opere che non toccano le parti strutturali dell’edificio; la SCIA (art. 22) riguarda interventi più rilevanti che incidono sulle strutture, come la manutenzione straordinaria strutturale, il restauro e risanamento conservativo sulle parti portanti e la ristrutturazione edilizia “leggera”. In entrambi i casi i lavori partono subito, ma la differenza sostanziale è nel livello di verifica: sulla SCIA il Comune dispone di trenta giorni per esercitare i poteri di controllo, mentre la CILA resta una comunicazione senza istruttoria di assenso.

Quali interventi rientrano nell’edilizia libera?

L’edilizia libera è definita dall’art. 6 del DPR 380/2001 e comprende gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo, fermo restando il rispetto degli strumenti urbanistici comunali e delle normative di settore: antisismica, sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, tutela dal rischio idrogeologico e vincoli paesaggistici o culturali. Vi rientrano la manutenzione ordinaria e una serie di opere elencate nel Glossario dell’edilizia libera (DM 2 marzo 2018), che è un elenco non esaustivo e non amplia il perimetro fissato dalla legge. Il decreto Salva Casa ha ricondotto all’edilizia libera anche le vetrate panoramiche amovibili (VePA) a determinate condizioni. Alcune opere temporanee, pur libere, richiedono comunque una comunicazione di inizio lavori.

Quando serve il Permesso di Costruire?

Il permesso di costruire è previsto dall’art. 10 del TUE per gli interventi di maggiore trasformazione edilizia e urbanistica del territorio: le nuove costruzioni, la ristrutturazione urbanistica e la ristrutturazione edilizia “pesante”, quella che porta a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifiche di volume, sagoma, prospetti o superfici, aumento delle unità immobiliari o mutamenti d’uso nelle zone omogenee A. È un atto di assenso espresso, oneroso perché comporta il contributo di costruzione, ed è rilasciato dallo Sportello Unico per l’Edilizia. Per una parte di questi interventi la legge ammette in alternativa la SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23).

Chi presenta le pratiche edilizie al Comune?

Le pratiche si presentano allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l’immobile, da parte di chi ha titolo a intervenire, cioè il proprietario o l’avente diritto. CILA e SCIA devono essere corredate dall’asseverazione di un tecnico abilitato — architetto, ingegnere o geometra, ciascuno nei limiti delle proprie competenze professionali — che redige gli elaborati e attesta la conformità dell’intervento. Il permesso di costruire viene rilasciato dal SUE su apposita domanda. Quando i lavori riguardano un impianto produttivo, lo sportello di riferimento è il SUAP, che coordina anche il profilo edilizio.

È possibile ristrutturare casa senza autorizzazioni?

Solo gli interventi che rientrano nell’edilizia libera (art. 6) possono essere eseguiti senza titolo, e comunque nel rispetto delle norme urbanistiche e di settore e delle eventuali autorizzazioni su immobili vincolati. Tutto ciò che va oltre la manutenzione ordinaria — modifica della distribuzione interna, opere sulle strutture, interventi sugli impianti che eccedono la semplice sostituzione, variazioni di volume o di destinazione d’uso — richiede almeno una CILA. Procedere senza il titolo dovuto configura un abuso edilizio, con conseguenze sanzionatorie che variano in base alla gravità dell’intervento.

Quali lavori sono considerati manutenzione ordinaria?

La manutenzione ordinaria è definita dall’art. 3, comma 1, lettera a) del TUE come l’insieme delle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e di quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Rientrano in questa categoria interventi come la tinteggiatura delle pareti, il rifacimento degli intonaci, la sostituzione dei pavimenti, dei sanitari o degli infissi in sostituzione dell’esistente. Si tratta di opere ricomprese nell’edilizia libera: non richiedono alcun titolo, salvo il rispetto delle normative di settore e, per gli immobili tutelati, delle relative autorizzazioni.

Quali opere rientrano nella manutenzione straordinaria?

La manutenzione straordinaria è definita dall’art. 3, comma 1, lettera b) del TUE e comprende le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, oltre a quelle per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che non alterino la volumetria complessiva e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso. La categoria include anche il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari, con la conseguente variazione delle superfici. Il titolo richiesto dipende dall’incidenza sulle strutture: CILA quando l’intervento non tocca le parti strutturali, SCIA quando le coinvolge.

Cosa succede se si eseguono lavori senza titolo edilizio?

Eseguire lavori in assenza del titolo richiesto costituisce un abuso edilizio, con conseguenze proporzionate alla gravità della violazione. Per le opere minori, come quelle che avrebbero richiesto una CILA, si applica una sanzione pecuniaria e resta possibile la regolarizzazione con una CILA tardiva; per gli abusi più gravi, in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, si arriva alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi, con possibili profili penali. In molte situazioni la posizione può essere sanata attraverso l’accertamento di conformità (art. 36) o, dopo il decreto Salva Casa, tramite la sanatoria semplificata per parziali difformità e variazioni essenziali (art. 36-bis). È sempre consigliabile verificare a monte il titolo corretto con un tecnico. 

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7/10/2019

Opere edili: permessi e autorizzazioni per ogni tipologia di intervento

Dalle nuove costruzioni, al rifacimento dei pavimenti, tutte gli interventi edili sono classificati in base alla loro natura e in base a ciò possono richiedere permessi e autorizzazioni. Ecco i principali titoli abilitativi da richiedere.

Tutti gli interventi edili sono classificati e, in base alla loro natura, possono richiedere determinati permessi e autorizzazioni. Da questo punto di vista, nel corso degli anni la “burocrazia” delle opere edili è cambiata e sono stati diversi i tentativi di semplificazione.

Interventi in edilizia libera

Una prima grande distinzione viene fatta tra gli interventi che richiedono un titolo abilitativo edilizio e quelli che invece possono essere svolti senza consegnare in comune alcuna pratica. Tutti gli interventi di questo secondo gruppo, vengono definiti interventi in edilizia libera ed è stato pubblicato un Glossario che elenca tutte le 58 tipologie di opere che non richiedono alcuna comunicazione.

Questo documento è stato pubblicato in Gazzetta lo scorso anno, nel mese di aprile. Tutti gli interventi sono suddivisi in 12 categorie e tra queste una delle principali è quella della manutenzione ordinaria, che include opere che vanno dalla rimozione e sostituzione delle pavimentazioni, al rifacimento delle finiture di facciata.

Rientrano nell’edilizia libera anche tutti gli interventi di rimozione delle barriere architettoniche, di lattoneria, di sostituzione degli infissi. Si tratta, in sostanza, di opere che non vanno ad apportare modifiche sostanziali all’edificio e alla sua struttura, ma piuttosto ne garantiscono la manutenzione e l’efficienza degli impianti.

Per quanto riguarda questi ultimi, rientrano nel Glossario gli interventi di sostituzione e riparazione, mentre sono esclusi alcune altre opere come l’installazione di pompe di calore di potenza superiore a 12kW. Infine, sono interventi in edilizia liberi anche tutti quelli riguardanti opere per gli esterni, come l’installazione di pergole temporanee, tende da sole o strutture leggere come serre stagionali. L’elenco è consultabile online, e permette di chiarire nello specifico quali interventi rientrano e a che condizioni.

Interventi edili e permessi: Permesso di costruire, Scia, Cila

Per tutte le altre opere, ovvero per tutti quegli interventi che non sono inclusi nell’elenco del Glossario degli interventi in libera edilizia, è necessario predisporre la corretta pratica, al fine di avere tutte le autorizzazioni necessarie ad eseguire i lavori.

Permesso di costruire

Si tratta di un’autorizzazione rilasciata dal Comune, che serve per gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione pesante, ovvero che modificano l’edificio in modo sostanziale rispetto alle condizioni originali. Rientrano in questa casistica anche tutti gli interventi che prevedono modifiche di volume, forma o di destinazione d’uso.

Il Permesso di Costruire viene rilasciato al proprietario dell’immobile o, in alternativa, al rappresentante di una società o con delega al progettista. È necessario fornire tutta la documentazione richiesta, inclusi i disegni progettuali, e ci sono delle tempistiche da rispettare, come l’inizio dei lavori da un anno dal rilascio e la loro chiusura a 3 anni.

Segnalazione certificata di inizio attività (Scia)

La Scia è necessaria per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo. Questo titolo abilitativo ha sostituito la precedente Dia (Denuncia di Inizio Attività) e va consegnato al Comune di riferimento. In alcuni casi, è il regolamento edilizio comunale a definire se un intervento rientra tra quelli per cui è richiesta la Scia o se serve un Permesso di Costruire.

Nel caso di alcuni interventi importanti, rispettando precise condizioni, è possibile presentare una Scia alternativa al Permesso di Costruire. Sia la Scia, che il Permesso di costruire richiedono il coinvolgimento di un tecnico abilitato, in quanto è necessario che si attesti e dichiari la validità dei lavori. Inoltre, anche in questo caso è necessario fornire precise informazioni e documentazione.

A differenza del Permesso di costruire, però, i lavori possono iniziare subito, per quanto al Comune rimanga la possibilità di fermarli per eventuali non conformità entro i primi 30 giorni dalla consegna della pratica.

Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila)

La Cila è una relazione asseverata, redatta da un tecnico abilitato, che è necessaria per lo svolgimento di lavori che non richiedono alcuno dei titoli sopra indicati. Come per la Scia, non è necessario versare oneri al Comune. Gli interventi per cui si ricorre a questa pratica sono principalmente opere di ristrutturazioni che non modificano alcun elemento strutturale dell’edificio. Proprio perché si tratta di interventi di minor entità, si rimanda al tecnico il compito di asseverare la conformità degli stessi a tutte le norme vigenti.

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Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2019

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