Permesso di costruire, il Comune non risponde? Il silenzio assenso approva la pratica

Quando si decide di ristrutturare casa o di avviare un piccolo cantiere, uno dei momenti più stressanti è l’attesa del via libera da parte del Comune. Presentata la domanda per il permesso di costruire, settimane e mesi passano spesso nel silenzio più totale degli uffici tecnici. In questa situazione, la domanda che chiunque si pone – che si tratti del proprietario di casa o del tecnico che segue i lavori – è sempre la stessa: se il Comune non risponde nei tempi previsti, posso considerare la pratica approvata e iniziare i lavori?

La risposta a questo dubbio si chiama silenzio assenso. Si tratta di una regola di buon senso introdotta per evitare che i ritardi della burocrazia blocchino i progetti dei cittadini. Eppure, per anni, molti Comuni hanno ignorato questa regola, inviando rifiuti tardivi a distanza di mesi con la scusa che “il progetto non era perfetto”.

Oggi, però, le cose sono cambiate a favore dei cittadini. Grazie a due importantissime sentenze – quella del Consiglio di Stato (n. 5746/2022) e la recente pronuncia del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGA Sicilia, n. 853/2025) – i giudici hanno stabilito un principio chiarissimo: una volta scaduto il tempo a sua disposizione, il Comune non può più dire di “no” con un semplice rifiuto tardivo.

Come nasce il silenzio assenso nel Testo Unico Edilizia

L’istituto del silenzio-assenso in materia edilizia è regolato dall’art. 20 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), in combinato disposto con l’art. 20 della Legge 241/1990.

La norma stabilisce che, fatta eccezione per i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il silenzio dell’amministrazione comunale equivale a provvedimento di accoglimento della domanda, senza necessità di ulteriori istanze, qualora sia decorso il termine per la conclusione del procedimento.

I termini ordinari del procedimento

I termini per la formazione del silenzio assenso per il permesso di costruire variano a seconda delle dimensioni del Comune e della complessità della pratica:

• fase istruttoria (60 giorni): il responsabile del procedimento ha 60 giorni dalla presentazione della domanda per formulare una proposta di provvedimento. Questo termine è raddoppiato a 120 giorni per i progetti particolarmente complessi o per i Comuni con più di 100.000 abitanti;
• adozione del provvedimento (30 giorni): una volta formulata la proposta, il provvedimento finale deve essere adottato entro i successivi 30 giorni;
• interruzione dei termini: il termine può essere interrotto una sola volta, entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la richiesta motivata di documenti integrativi. In tal caso, il termine ricomincia a decorrere per intero dalla data di ricezione della documentazione.

Se, al netto di eventuali interruzioni legittime, trascorrono complessivamente 90 giorni (oppure 150 nei casi complessi o nei grandi Comuni) senza che sia stato notificato un provvedimento di diniego, il silenzio assenso per il permesso di costruire si intende perfezionato a tutti gli effetti di legge.

La svolta giurisprudenziale: Cons. Stato n. 5746/2022 e CGA Sicilia n. 853/2025

Per anni è sopravvissuta una tesi interpretativa penalizzante per i privati, spesso cavalcata dai Comuni: la tesi del cosiddetto silenzio-assenso condizionato. Secondo questa visione, se il progetto presentato non era perfettamente conforme agli strumenti urbanistici vigenti, il silenzio non poteva formarsi perché “l’atto non era conforme alla legge”. Di fatto, questo lasciava il privato in un limbo di incertezza perenne.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 5746/2022, ha scardinato questa impostazione, definendo principi cardine che la recente sentenza n. 853/2025 del CGA Sicilia ha confermato e blindato.

I capisaldi di questo nuovo orientamento giurisprudenziale sono tre.

La consumazione del potere ordinario

Allo scadere del termine procedimentale, l’amministrazione comunale subisce la consumazione del proprio potere ordinario di provvedere. Significa che l’ufficio tecnico non ha più la facoltà di emanare un diniego ordinario o di avviare una nuova istruttoria tardiva. Quel potere si è semplicemente estinto con il decorso del tempo.

Il silenzio si forma anche in caso di difformità dell’opera

Questo è il passaggio più significativo: il silenzio-assenso si perfeziona anche se l’istanza presentata presenta profili di contrasto con le norme urbanistiche o edilizie. L’eventuale illegittimità del progetto non impedisce la nascita del titolo edilizio tacito; lo rende semmai “annullabile”, ma solo attraverso una procedura specifica.

L’obbligo di agire in autotutela

Se il Comune si accorge tardivamente che il progetto approvato per silenzio-assenso è illegittimo (ad esempio, perché viola le distanze stradali o, come nel caso affrontato dal CGA Sicilia n. 853/2025, ricade in una fascia di rispetto cimiteriale), non può rimediare con un diniego tardivo mascherato.

L’unica via legale percorribile è l’attivazione del potere di annullamento d’ufficio in autotutela, disciplinato dall’art. 21-nonies della Legge 241/1990.

Questo percorso, tuttavia, impone al Comune vincoli strettissimi:

• deve agire entro un termine ragionevole (oggi fissato in un massimo di 12 mesi per i provvedimenti autorizzatori);
• deve dimostrare la sussistenza di un concreto e attuale interesse pubblico all’eliminazione dell’opera, che vada oltre il semplice ripristino della legalità violata;
• deve valutare e motivare il sacrificio imposto al legittimo affidamento del privato, che nel frattempo potrebbe aver già aperto il cantiere e investito risorse economiche.

Diniego tardivo contro annullamento in autotutela: le differenze sostanziali

Per comprendere la portata di questa svolta, occorre distinguere nettamente le due modalità di intervento del Comune e capire perché la giurisprudenza ha vietato la prima a favore della seconda.

Il provvedimento di diniego ordinario tardivo è un atto che il Comune adotta oltre i termini di legge comportandosi come se il procedimento fosse ancora aperto. Questo tipo di intervento è oggi considerato del tutto inefficace e nullo per difetto assoluto di potere, poiché la scadenza dei termini cancella la facoltà dell’ufficio di decidere in via ordinaria.

L’annullamento d’ufficio in autotutela (ex art. 21-nonies) è invece l’unica procedura legittima a disposizione del Comune dopo la formazione del silenzio-assenso. A differenza del diniego ordinario, l’autotutela non può basarsi sulla semplice non conformità del progetto alle norme urbanistiche. Il Comune deve avviare un vero e proprio procedimento in cui è obbligato a dimostrare l’esistenza di un interesse pubblico attuale alla demolizione o alla modifica delle opere, bilanciandolo con la tutela del privato che ha agito in buona fede e che ha avviato gli investimenti sul cantiere. Inoltre, tale potere è strettamente vincolato al limite temporale massimo dei 12 mesi.

Requisiti essenziali: quando il silenzio assenso NON si forma

Nonostante la forte tutela garantita dalla giurisprudenza, il silenzio assenso del permesso di costruire non è una “sanatoria automatica” per qualsiasi abuso o progetto fantasioso. Affinché il titolo tacito possa dirsi validamente perfezionato, devono coesistere requisiti soggettivi e oggettivi rigorosi.

Completezza e veridicità della domanda

Il silenzio non si forma se la domanda presentata è incompleta o contiene dichiarazioni non veritiere.

La giurisprudenza esclude la tutela del silenzio-assenso nei seguenti casi:

• mendacio o falsità: se il progettista ha dichiarato falsamente lo stato dei luoghi o la preesistenza di fabbricati per ottenere indici di edificabilità inesistenti;
• carenza documentale grave: se mancano gli elaborati grafici minimi o la documentazione indispensabile a identificare chiaramente l’oggetto della richiesta.

Presenza di vincoli e necessità di nulla osta preventivi

Questo è il limite operativo più frequente. Se l’immobile o l’area d’intervento sono soggetti a vincoli (paesaggistici, storici, artistici, archeologici, sismici, idrogeologici), il meccanismo del silenzio-assenso ordinario subisce forti limitazioni:

• la regola generale: il silenzio-assenso non si forma se prima non sono stati acquisiti i pareri favorevoli delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo (come la Soprintendenza per il vincolo paesaggistico);
• la soluzione pratica: per far scattare il silenzio-assenso sul permesso di costruire, il professionista deve allegare alla domanda i relativi atti di assenso già ottenuti preventivamente, oppure attendere che la conferenza di servizi o i sub-procedimenti si siano conclusi positivamente.

FAQ – Silenzio assenso sul permesso di costruire

Il silenzio-assenso si forma anche se il progetto contrasta con il Piano Regolatore (PRG)?

Sì, il titolo edilizio si forma ugualmente. Secondo l’orientamento consolidato del Consiglio di Stato (sent. n. 5746/2022) e del CGA Sicilia (sent. n. 853/2025), l’eventuale contrasto del progetto con gli strumenti urbanistici comunali non impedisce la nascita del silenzio-assenso. Una volta scaduto il termine istruttorio, il Comune non può più notificare un diniego ordinario tardivo. Per bloccare i lavori o annullare il titolo, l’amministrazione è obbligata ad avviare un procedimento di annullamento in autotutela, dimostrando un interesse pubblico concreto e attuale e rispettando il limite temporale di 12 mesi.

Cosa succede se l’immobile è sottoposto a vincolo paesaggistico o storico-artistico?

In presenza di vincoli, il silenzio-assenso ordinario non si forma automaticamente. Se l’area è protetta (ad esempio da vincoli della Soprintendenza, sismici o idrogeologici), il decorso del tempo non sana la mancanza delle autorizzazioni necessarie. Per far sì che il silenzio-assenso sul permesso di costruire si perfezioni, il progettista deve aver già ottenuto preventivamente i relativi nulla osta dagli enti preposti e averli allegati alla domanda, oppure i sub-procedimenti autorizzativi devono essersi conclusi favorevolmente nei termini.

Come posso dimostrare a una banca, a un notaio o all’impresa che il silenzio-assenso si è effettivamente formato?

Il percorso principale è la richiesta di attestazione al Comune. Ai sensi dell’art. 20, comma 2-bis della Legge 241/1990, è possibile presentare una richiesta formale all’ufficio tecnico, che è tenuto a rilasciare un’attestazione telematica entro 10 giorni. Se il Comune non risponde, l’attestazione può essere sostituita da una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà firmata dal richiedente (o dal tecnico abilitato), che certifichi la data di invio della domanda e il regolare decorso dei termini di legge senza interruzioni.

 

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