MiMar, la torre di Carlo Ratti che con vista mare da ogni appartamento

CRA-Carlo Ratti Associati, insieme allo sviluppatore Jeff Greene, ha recentemente presentato MiMar, una torre residenziale di 25 piani in costruzione a West Palm Beach, in Florida. L’edificio nasce nel quadro del Live Local Act, la legge statale che incentiva la realizzazione di alloggi accessibili, e riunisce in un unico volume unità a canone calmierato e appartamenti a prezzi di mercato. Il 40% delle residenze è destinato all’housing accessibile. La torre sorge sopra la storica Datura Fire Station, di cui viene conservato il fronte, e adotta una geometria a zig-zag che garantisce che ogni appartamento abbia la vista sull’Oceano Atlantico. 

Una geometria che redistribuisce la vista sull’Atlantico

CRA ha dichiarato che il progetto trae ispirazione dall’architettura Art Déco di Miami, dove l’affaccio sul mare ha storicamente guidato l’orientamento degli edifici. MiMar riprende quella lezione e la traduce in una forma contemporanea: il volume si piega verso l’esterno in una geometria ondulata e ciascun modulo residenziale ruota verso l’oceano.

La scelta incide direttamente sul valore delle unità. Nell’edilizia residenziale costiera l’affaccio sul mare pesa sul prezzo al metro quadro e finisce per essere riservato ai piani alti e alle posizioni migliori in facciata. Nel progetto di CRA la geometria diventa lo strumento per ripartire quell’asset in modo più omogeneo lungo tutto l’edificio, indipendentemente dal regime di locazione dell’unità. L’alternanza di superfici piene e aperture garantisce inoltre privacy tra appartamenti adiacenti, evitando affacci incrociati. 

«Nell’immaginario collettivo Palm Beach è l’antitesi dell’accessibilità economica», afferma Carlo Ratti, founding partner di CRA e professore al MIT e al Politecnico di Milano. «Ed è proprio questo che ci ha attratti in questo progetto. Potevamo rendere la vita sulla costa accessibile a tutti? E potevamo garantire a tutti la stessa vista sul mare?».

La facciata come filtro ambientale

Il secondo fattore che modella l’involucro è il clima del Sud della Florida. Le stesse pieghe che orientano le residenze verso l’oceano ne mediano l’esposizione solare e il rapporto con i venti dominanti. I balconi aumentano progressivamente di profondità salendo in quota e ombreggiano gli appartamenti sottostanti, così che la facciata diventa più protettiva dove l’esposizione è maggiore.

Ne risulta una facciata che lavora come filtro ambientale variabile, capace di modulare lo scambio tra spazio interno ed esterno al cambiare delle stagioni. È un approccio passivo al controllo dei carichi termici, coerente con un contesto climatico caldo-umido in cui il contenimento del fabbisogno di raffrescamento incide in modo determinante sull’energy performance dell’edificio.

Un quartiere verticale nato dal Live Local Act

Il Live Local Act (Senate Bill 102), in vigore in Florida dal 1° luglio 2023, consente ai progetti che destinano almeno il 40% delle unità all’housing accessibile di superare i limiti locali di altezza e densità, con l’aggiunta di agevolazioni fiscali. MiMar si colloca esattamente su quella soglia e ne fa un principio compositivo.

Il progetto è impostato come un quartiere verticale in cui tutti i residenti condividono lo stesso ingresso, gli stessi ascensori, le stesse viste e gli stessi servizi, senza percorsi separati per fasce di reddito. Le amenities sono concentrate su una terrazza-podio paesaggistica, pensata come spazio di relazione e di vita collettiva.

A piano terra, gli spazi commerciali si affacciano su Datura Street, mentre l’ingresso residenziale principale si apre su South Dixie Highway. Il fronte conservato della caserma dei vigili del fuoco àncora l’intervento al patrimonio architettonico di West Palm Beach e mantiene in uso un frammento della memoria civica della città alla base della torre.

Struttura ibrida in legno e prefabbricazione off-site

MiMar adotta un sistema strutturale ibrido in mass timber e calcestruzzo, allineato ai quadri normativi che la Florida sta definendo per le costruzioni alte in legno. Oltre a ridurre il carbon footprint incorporato, la scelta del materiale abilita una fabbricazione off-site avanzata, con moduli prodotti in ambiente controllato e assemblati in cantiere. Il risultato atteso è una riduzione dei tempi di costruzione e dell’impatto delle lavorazioni in un isolato centrale ad alta densità.

I dati principali del progetto:

• Località: West Palm Beach, Florida (USA)
• Altezza: 25 piani
• Mix funzionale: residenze accessibili e di mercato, spazi commerciali al piano terra
• Quota di housing accessibile: 40% delle unità
• Struttura: sistema ibrido mass timber e calcestruzzo con moduli prefabbricati
• Preesistenza: fronte conservato della Datura Fire Station
• Quadro normativo: Live Local Act (Florida)
• Credits — CRA team: Carlo Ratti, Andrea Cassi (partner-in-charge), Rui Guan (project manager), Anchalinad Anuwatnontaket, Jelena Krco; Graphics team: Gary Di Silvio, Pasquale Milieri; Strategy & Innovation: Luca Bussolino. Zoning & Code Consultant: Maestro Technologies. Sviluppatore: Jeff Greene.
• Images by CRA-Carlo Ratti Associati

MiMar prosegue la ricerca dello studio sulle nuove forme di urbanismo verticale, avviata con CapitaSpring a Singapore, che estende il grattacielo in una rete di giardini e spazi pubblici, e con Palazzo Micca a Torino, che trasforma una torre per uffici in una destinazione civica. A West Palm Beach il tema si sposta sull’abitare e sulla possibilità di condividere attraverso il progetto una delle risorse più contese della città, la vista sull’oceano.

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