Affitto con riscatto, rischio o opportunità? Come funziona e quando conviene

Tra le varie tipologie di locazione, negli ultimi anni si è fatto strada il modello rent to buy, ovvero l’affitto con riscatto. Questa tipologia prevede che, alla scadenza dell’affitto, l’inquilino possa acquistare l’immobile usando i canoni versati come anticipo. Quindi al prezzo di acquisto concordato vengono sottratte le quote mensili precedentemente pagate; di contro, i canoni sono generalmente superiori ai normali prezzi di mercato.

Questa particolare tipologia di locazione finalizzata alla vendita non è sempre conveniente: ecco vantaggi e svantaggi per entrambe le parti, quanto dura e quali tipologie sono previste dalla legge.

Come funziona l’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto, come detto, è un contratto di locazione con una particolarità: i canoni versati possono essere usati come acconto nel caso in cui si voglia acquistare l’immobile locato. L’affitto versato nel corso degli anni non si “perde”, viene sottratto dal prezzo finale di acquisto.

Dettagli, termini e condizioni vengono concordati fin dal principio nelle clausole contrattuali. Anche l’ammontare del canone e la data di acquisto vengono stabiliti al momento della stipula.

Le tipologie

L’ordinamento italiano prevede diverse tipologie di affitto con riscatto:

• la formula “rent to buy”, la più diffusa, consiste in un canone di affitto maggiorato per un periodo determinato che vale come acconto sull’acquisto dell’immobile. Al termine della locazione, l’affittuario ha la facoltà di acquistare o meno l’immobile, il cui prezzo viene stabilito al momento della firma del contratto (e non può subire maggiorazioni)
• affitto con riscatto automatico, prevede il passaggio di proprietà automatico dal locatore all’inquilino al raggiungimento del pagamento un numero concordato di canoni d’affitto (specificati nel contratto)
• formula “buy to rent”– affitto con riserva di proprietà – prevede la stipula di un contratto preliminare di vendita. La vendita dell’immobile avviene subito, ma il passaggio di proprietà produce effetti soltanto dopo che l’acquirente ha pagato l’ultima quota concordata
• affitto con riscatto senza anticipo, in tal caso l’inquilino non deve pagare un canone maggiorato, ma resta il vincolo per il locatore di vendere l’immobile entro la data stabilita

Quanto dura l’affitto per procedere con il riscatto

L’affitto con ricatto ha una durata massima di 10 anni, e la sua stipula deve avvenire tramite atto notarile.

In caso di ripetuti inadempimenti dell’inquinamento – che non versa o versa in ritardo il canone – il locatore potrebbe agire in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto, nella formula rent to buy e nelle altre, è un contratto particolare e non adatto a tutte le esigenze. Può avere vantaggi e svantaggi sia per il locatore (che diventa il venditore dell’immobile) sia per l’inquilino, futuro proprietario dell’abitazione.

Ecco una panoramica sintetica dei principali pro e contro da valutare prima di stipulare questa tipologia di locazione.

Tra i vantaggi in capo all’affittuario troviamo:

• la possibilità di acquistare o meno l’immobile al termine della durata concordata. Vuol dire che l’inquilino è libero di cambiare idea e di non acquistare l’immobile
• non è tenuto a pagare l’IMU durante la locazione
• può acquistare un immobile pur non avendo la liquidità necessaria per l’anticipo del mutuo

Tuttavia ci sono anche dei “contro” da valutare. In primis il canone d’affitto maggiorato, in secondo luogo il rischio di perdere quanto versato in caso di mancato acquisto. C’è da aggiungere, poi, che l’inquilino si accolla il rischio che, al termine del periodo concordato, il prezzo degli immobili potrebbe essere più conveniente di quello già pattuito con il locatore.

Passando al proprietario, il vantaggio principale è quello di ricevere un canone mensile più alto di quanto avrebbe ottenuto con un normale affitto, pur conservando la titolarità sull’immobile. Inoltre ha maggiori possibilità di vendere l’abitazione al termine del periodo concordato, senza dover intraprendere lunghe trattative.

Ecco, invece, alcuni “contro”:

• se l’affittuario non acquista l’immobile dovrà restituire parte della quota versata
• continua a pagare l’IMU e le spese di manutenzione straordinaria
• è vincolato al prezzo concordato al momento della stipula del contratto, anche qualora il mercato immobiliare offrisse opportunità di guadagno migliori

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