Acquistare una casa senza agenzia immobiliare, a cosa stare attenti

Per vendere o acquistare un immobile non è obbligatorio affidarsi ad un’agenzia immobiliare. È necessario unicamente appoggiarsi ad un notaio per l’atto di compravendita. Ad ogni modo, dato che le operazioni connesse alle compravendite di un immobile sono sempre complesse, è bene adottare alcuni accorgimenti per evitare di scivolare in alcuni errori, che potrebbero costare cari una volta chiusa l’operazione.

Decidere di non appoggiarsi ad un’agenzia immobiliare ha un vantaggio innegabile: si risparmia il pagamento delle provvigioni, che possono orbitare tra il 3 ed il 5%, anche se nelle grandi città possono essere addirittura maggiori.

Ricordiamo che la figura dell’agente immobiliare è importante per accompagnare l’acquirente e il venditore nel corso della pratica. Per effettuare tutte le operazioni in maniera corretta serve presentare la documentazione necessaria, effettuare le verifiche di conformità e appurare se vi siano delle ipoteche che gravano sull’immobile. Riuscire a reperire tutta questa documentazione non è facile, almeno per chi non è del mestiere.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di scoprire come sia necessario muoversi per acquistare o vendere un immobile senza agenzia immobiliare.

Acquistare casa senza agenzia immobiliare, cosa controllare

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile è opportuno effettuare alcune verifiche e raccogliere il maggior numero di informazioni. È opportuno controllare i dati catastali in modo da scoprire se l’immobile è gravato da ipoteche.

Per farlo è necessario entrare in possesso:

• della visura catastale;
• del titolo di proprietà dell’immobile;
• del certificato di agibilità;
• dell’attestato di conformità;
• delle dichiarazioni di conformità degli impianti all’interno della casa;
• dell’attestato di Prestazione Energetica per gli immobili (APE).

Essere in possesso di questi documenti permette di avere alcune garanzie sull’immobile. È bene, poi, controllare lo stato di conservazione dell’immobile, cercando di capire se ci siano dei danni non visibili ad occhio nudo.

Ma non solo:

• appurare se ci siano dei debiti. Se si acquista un appartamento in un condominio è necessario verificare che il venditore abbia saldato le spese condominiali pregresse;
• controllare la conformità urbanistica: appoggiandosi ad un tecnico incaricato è necessario effettuare le verifiche presso l’ufficio tecnico del Comune;
• è importante appurare che la documentazione della casa sia conforme alla visura ipotecaria e catastale. Per questa operazione è consigliabile appoggiarsi ad un tecnico;
• effettuare un’ispezione ipotecaria dei 20 anni precedenti, in modo da assicurarsi che gli atti di trasferimento e la presenza di eventuali diritti o vincoli su un immobile, come, ad esempio, la presenza di un usufrutto.

Fattore a cui dare la massima attenzione è la presenza di eventuali abusi edilizi: interventi che non sono stati dichiarati, che potrebbero far sorgere dei problemi nell’immediato – quando si deve registrare l’atto di compravendita – o in futuro quando dovessero essere scoperti. Sono verifiche che richiedono l’intervento di un professionista.

Il contratto preliminare di compravendita

Dopo aver effettuato i controlli che abbiamo elencato, il passo successivo da effettuare è quello di stipulare il contratto preliminare di compravendita. Attraverso questo accordo le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo: acquirente e venditore, in altre parole si vincolano a raggiungere alcuni effetti determinabili con il contratto definitivo.

L’articolo 1355 del Codice Civile prevede che:

“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.

Sostanzialmente siamo davanti ad una promessa. Ma il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile avviene unicamente con la stipula del contratto definitivo. In altre parole il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore a vendere.

Il contratto preliminare è necessario, quando viene stipulato tra privati, per la sottoscrizione del mutuo, che potrebbe risultare importante per procedere con l’operazione. A seguito dell’accettazione del preliminare, l’acquirente ha la possibilità di richiedere il mutuo alla banca.

Il compromesso deve necessariamente essere redatto per iscritto mediante:

• scrittura privata;
• scrittura privata autenticata;
• atto pubblico.

L’ultimo passo: il contratto definitivo di compravendita

L’ultima operazione burocratica da effettuare per entrare in possesso di un immobile è il contratto definitivo di compravendita. Questo documento deve essere redatto in forma scritta: il venditore si impegna a trasferire la proprietà, garantendo che sia immune da qualsiasi tipo di vizio. E che, soprattutto risulti essere conforme a quanto le parti hanno concordato. Il compratore, da parte sua, pagherà il prezzo pattuito.

I costi relativi alla stipulazione del contratto sono a carico dell’acquirente, che può scegliere il notaio di propria fiducia.

Per poter procedere con il rogito sono necessari:

• i documenti di identità in corso di validità e il codice fiscale sia dell’acquirente che del venditore;
• l’atto di acquisto precedente del bene;
• la planimetria catastale dell’immobile;
• i titoli abilitativi alla costruzione;
• le modalità attraverso le quali vengono effettuati i pagamenti;
• il regolamento condominiale, nel caso dell’acquisto di un appartamento in condominio.

Quando l’atto di compravendita viene stipulato tra soggetti privati è necessario allegare, inoltre, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà.

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