Mutui ipotecari 2025: sale il capitale erogato, scendono i tassi

Il Rapporto OMI-Agenzia delle Entrate pubblicato a fine luglio, e riferito al consuntivo 2025, analizza il flusso di nuovi mutui – escluse quindi le surroghe – garantiti da iscrizione ipotecaria. Nel 2025 le unità immobiliari ipotecate ammontano a 906.691, in aumento del 17,5% sull’anno precedente, a fronte di un capitale finanziato di circa 138,7 miliardi di euro, in crescita del 27,4%.

La distribuzione conferma la centralità del comparto residenziale nel numero di operazioni, ma restituisce un quadro diverso in termini di valore. Gli atti residenziali (RES) rappresentano il 71,1% degli immobili ipotecati ma solo il 35,8% del capitale. Al contrario, gli atti del solo settore non residenziale (NON RES) pesano appena per l’8,1% degli immobili, assorbendo però il 47,1% del capitale di debito: si confermano quindi le operazioni di valore unitario più elevato, con una crescita del capitale del 38,5%. Gli atti a destinazione mista (MISTO RES) valgono il 17,8% degli immobili e il 12% dei capitali, mentre le ipoteche esclusivamente su terreni – pur marginali in valore – segnano la variazione più marcata, con capitali in aumento del 45,8%. 

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate, Rapporto Mutui Ipotecari 2026

 Tassi in discesa e durata mutui: il contesto per famiglie e imprese

Il 2025 conferma l’allentamento delle condizioni di finanziamento. Il tasso medio di interesse ponderato applicato alla prima rata scende al 4,12%, in calo di 0,86 punti percentuali rispetto al 2024, con una riduzione che coinvolge tutte le tipologie di atto. Gli atti RES presentano il tasso più contenuto, al 3,35% (-0,31 punti), mentre gli atti NON RES e TERRENI si attestano al 4,71% e gli atti MISTO RES al 4,19%.

Sul fronte delle durate, il finanziamento ipotecario medio si colloca intorno ai 15,8 anni, valore fortemente influenzato dalla durata dei mutui residenziali, che raggiunge circa 25,6 anni. Nettamente più brevi le durate degli atti NON RES, pari a circa 8,1 anni, coerentemente con la diversa finalità di questi finanziamenti.

Dove va il credito: acquisto di immobili o altre attività economiche

Uno degli aspetti di maggiore interesse riguarda la destinazione del capitale “estratto” dagli immobili posti a garanzia. Il rapporto distingue tra il credito che finanzia il mercato immobiliare (Mercato A, ipoteca connessa all’acquisto dell’immobile) e quello indirizzato ad altre attività economiche (Mercato C, senza acquisto di immobili). Le due categorie principali concentrano oltre l’86% sia degli immobili sia dei capitali.

Al Mercato A affluiscono circa 46 miliardi di euro (+25%), mentre il Mercato C assorbe 73,3 miliardi (+35%). Il dato conferma che il credito residenziale è strettamente legato all’acquisto di case, con oltre l’82% del capitale RES destinato al Mercato A. Al contrario, negli atti NON RES circa l’86% del finanziamento non è utilizzato per acquistare immobili, ma per sostenere presumibilmente altre attività economiche.

Il quadro territoriale e il caso Milano

La distribuzione geografica conferma la concentrazione del credito nelle regioni settentrionali, che raccolgono il 60,9% degli immobili ipotecati e il 43,8% del capitale. Nel 2025, tuttavia, il Nord rappresenta l’eccezione: a fronte di un maggior numero di immobili (+17,7%), i capitali finanziati risultano in calo del 6,1%. In crescita marcata Centro (+37,6%) e Sud (+28,1%).

Il segnale più rilevante arriva dalle otto maggiori città italiane, che concentrano oltre il 18% del capitale nazionale. Qui il numero di immobili ipotecati cresce del 12,7%, ma il capitale finanziato registra un calo del 26,2%, determinato quasi interamente da Milano, dove il flusso scende di circa il 56%. Il capoluogo lombardo passa da una quota prossima al 22% del capitale nazionale nel 2024 a circa l’8% nel 2025, per l’arresto di operazioni di grande rilievo nei comparti diversi dal residenziale. In controtendenza Roma (+48,1%) e Firenze (+68,5%).

FAQ – Rapporto Mutui Ipotecari 2026

Quanti immobili sono stati ipotecati in Italia nel 2025?

Nel 2025 le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui sono state 906.691, con un aumento del 17,5% rispetto al 2024, secondo il Rapporto Mutui Ipotecari 2026 dell’Agenzia delle Entrate.

A quanto ammonta il capitale erogato con mutui ipotecari nel 2025?

Il capitale di debito complessivo è stato di circa 138,7 miliardi di euro, in crescita del 27,4% rispetto all’anno precedente.

Qual è stato il tasso medio dei mutui nel 2025?

Il tasso medio ponderato applicato alla prima rata è sceso al 4,12%, in calo di 0,86 punti percentuali. Per i mutui residenziali il tasso medio è del 3,35%.

Perché il capitale erogato è diminuito nelle grandi città?

Il calo del 26,2% dipende soprattutto da Milano (-56% circa), per l’arresto di operazioni di grande valore nei settori non residenziali, mentre le altre grandi città registrano segni positivi.

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