Osservatorio sull’abitare: la casa resta il principale investimento degli italiani

La casa continua a occupare una posizione centrale nelle scelte patrimoniali delle famiglie italiane e si conferma uno degli asset più solidi del mercato immobiliare nazionale. A dirlo sono i dati del quarto Osservatorio sull’Abitare – “Una casa è per sempre – un investimento che vale”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato a Milano in occasione del Forum dell’Abitare 2026.

Il quadro che emerge è quello di un comparto residenziale in crescita, sostenuto da una domanda ancora vivace, da un rinnovato interesse per l’investimento immobiliare e da una progressiva trasformazione del modo di abitare.

Nel 2025 il fatturato complessivo del residenziale ha sfiorato i 135 miliardi di euro, con un incremento dell’8,25% negli ultimi dodici mesi e una crescita superiore al 60% nell’arco di dieci anni. Anche le compravendite hanno registrato un andamento positivo: sono state circa 770mila le abitazioni compravendute, quasi 50mila in più rispetto all’anno precedente, pari a un aumento del 7%. Per il 2026 l’Osservatorio prevede un ulteriore incremento delle transazioni, fino a quota 800mila unità.

La dinamica dei prezzi conferma la pressione della domanda su un’offerta che resta insufficiente, soprattutto nelle aree urbane più attrattive. Nel 2025 i valori medi delle abitazioni sono cresciuti del 3,1% rispetto al 2024 e, secondo le previsioni, potrebbero aumentare di un ulteriore 4% nel 2026. Alla base di questa tendenza vi è soprattutto la scarsità di prodotto abitativo di qualità, nuovo o ristrutturato, nei principali mercati della Penisola.

Mercato residenziale in crescita, ma l’offerta non tiene il passo

Il residenziale si conferma un segmento strategico non solo per le famiglie, ma anche per gli investitori. Gli investimenti diretti nel comparto hanno raggiunto il miliardo di euro, a cui si sommano 470 milioni di investimenti indiretti, per un totale di circa 1,5 miliardi di euro destinati alla produzione e alla trasformazione di nuovo prodotto abitativo.

Il dato economico deve considerare anche la difficoltà del mercato nel generare nuova offerta in misura adeguata rispetto alla domanda. Nelle principali città italiane si stimano circa 17.200 abitazioni di nuova realizzazione disponibili sul mercato urbano nazionale, ma la distribuzione è fortemente concentrata. Milano e Roma assorbono oltre il 70% della nuova offerta, mentre nelle altre città i volumi restano molto più contenuti. In termini assoluti, Milano conta circa 12.250 nuove abitazioni, Firenze circa 1.450, mentre Bari, Bologna e Torino si collocano tra le 600 e le 750 unità. Palermo, Venezia, Catania e diverse città del Sud registrano livelli inferiori alle 200 unità complessive.

Il peso del nuovo rimane limitato: nelle principali città, tra cui Milano, Roma e Bari, non supera l’8% dello stock complessivo. Questo dato evidenzia una difficoltà strutturale della filiera immobiliare nel rispondere in tempi e volumi adeguati all’evoluzione della domanda abitativa, sempre più orientata verso soluzioni efficienti, funzionali, ben collegate e inserite in contesti urbani dotati di servizi.

“Il vero tema oggi – sottolinea Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari – è la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, che alimenta la crescita dei prezzi e rende più difficile l’accesso alla casa, in particolare per giovani e famiglie”.

Abitazioni più piccole e domanda più selettiva

La trasformazione del mercato riguarda anche le tipologie immobiliari. Secondo l’Osservatorio, nelle città italiane cresce il peso delle abitazioni di piccole dimensioni, sostenute dalla domanda di studenti, giovani professionisti e investitori. I monolocali superano il 10% dell’offerta nei mercati di Milano, Roma, Bologna e Torino, mentre bilocali e trilocali rappresentano circa i due terzi dell’offerta complessiva nelle principali città, con punte superiori all’80% a Firenze.

Il fenomeno segnala un cambiamento profondo: l’abitazione non viene più valutata solo in funzione della metratura, ma anche in base alla posizione, alla qualità edilizia, alla flessibilità degli spazi, alla presenza di servizi e alla capacità del contesto urbano di rispondere alle esigenze quotidiane.

“L’Italia, con il tasso di proprietà tra i più levati delle grandi economie occidentali, ha costruito un modello abitativo che intreccia risparmio familiare e trasmissione della ricchezza”, ha sottolineato Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari. In questo scenario, il tema dell’accessibilità economica si intreccia con quello della rigenerazione urbana e della produzione di nuovo stock abitativo.

Milano torna il mercato più dinamico d’Italia

Un focus specifico dell’Osservatorio riguarda Milano, che nel 2025 torna a essere il mercato immobiliare più dinamico del Paese. Nella città metropolitana funzionale sono state superate le 81.500 compravendite, mentre nel solo Comune si sono registrate 26mila transazioni, in crescita dell’8,3% rispetto al 2024. Il fatturato ha raggiunto gli 11,8 miliardi di euro, con un incremento del 10,3% su base annua, sostenuto in particolare dal segmento di fascia alta e dalla domanda internazionale.

Anche i prezzi confermano la forza del mercato milanese. Nel 2025 i valori medi si attestano a 10.850 euro/mq nelle zone centrali, 6.350 euro/mq nelle aree semicentrali e 3.950 euro/mq nelle periferie. Per il 2026 le previsioni indicano ulteriori aumenti: 11.420 euro/mq in centro, 6.740 euro/mq nel semicentro e oltre 4.100 euro/mq nelle aree periferiche.

La domanda si concentra in modo crescente su immobili di qualità, pronti all’uso e collocati in ambiti urbani ben serviti. Al tempo stesso, la scarsità di nuova offerta continua a rappresentare un fattore di pressione sui prezzi. A Milano, ha spiegato Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., le nuove costruzioni risentono del rallentamento legato alla complessità delle vicende urbanistiche cittadine, alla burocrazia e alla progressiva riduzione dei permessi di costruire rilasciati. Questo scenario sta contribuendo a spostare una quota crescente di domanda verso l’hinterland, dove si concentrano più iniziative e condizioni di accesso più sostenibili.

Dalle città amministrative alle città metropolitane funzionali

L’Osservatorio introduce anche una lettura territoriale più ampia, legata al concetto di città metropolitane funzionali, che parte dall’analisi del tessuto urbano, infrastrutture, servizi pubblici, relazioni economiche, connessioni materiali e immateriali. L’obiettivo è costruire indicatori capaci di mappare opportunità e criticità dei territori, fornendo strumenti di supporto alle politiche di governo metropolitano.

L’attrattività di una città dipende sempre più dalla capacità di accogliere nuovi residenti e investitori, offrendo qualità abitativa, servizi, accessibilità e opportunità a target differenti. Il mercato della casa, oltre che dal numero di compravendite o andamento dei prezzi, richiede una visione integrata tra sviluppo immobiliare, rigenerazione urbana, infrastrutture e qualità della vita. 

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia