Acquisto di immobili abusivi: chi paga davvero la demolizione?

L’acquisto di un immobile con abusi edilizi può comportare conseguenze rilevanti sotto il profilo economico e giuridico. Anche nel caso in cui l’acquirente non abbia realizzato direttamente tali opere, la legge può comunque pretendere il pagamento delle spese di demolizione.

Questo principio è stato ribadito dalla sentenza n. 3677/2025 del TAR Lombardia. Qui si prevede che le spese di demolizione sono a carico di chi risulta proprietario dell’immobile al momento della notifica. L’acquirente, dunque, è il destinatario dell’ordine di demolizione in quanto proprietario, indipendentemente da chi ha commesso l’abuso.

L’ordine di demolizione non è punitivo, ma ripristinatorio

Per comprendere la decisione del TAR Lombardia bisogna partire da una considerazione fondamentale: l’ordine di demolizione delle opere abusive non ha una finalità meramente punitiva, ma è uno strumento per riportare il territorio alla legalità. La misura, infatti, ha carattere ripristinatorio e non sanzionatorio. Si tratta di rimuovere modifiche edilizie realizzate in violazione delle norme e di ripristinare una situazione di legalità.

L’articolo 31 del Testo Unico dell’Edilizia prevede espressamente che il provvedimento di demolizione riguardi sia il responsabile dell’abuso sia il proprietario dell’immobile. Nel caso in cui il responsabile non provvede entro novanta giorni, il bene può essere acquisito gratuitamente dal Comune.

Da ciò deriva che chi compra un immobile abusivo si trova comunque coinvolto nell’esecuzione dell’ordine di demolizione. Non conta che l’acquirente sia estraneo alla violazione edilizia poiché la responsabilità segue il bene.

Acquisto all’asta: il TAR Lombardia spiega i confini della responsabilità

Nel caso esaminato dal TAR Lombardia – sentenza n. 3677/2025 – l’oggetto dell’ordine di demolizione era un immobile acquisito tramite espropriazione forzata.

Il Comune aveva avviato il procedimento di verifica della conformità urbanistica e ordinato la demolizione delle opere abusive, risalenti agli anni ’70, al proprietario attuale. Il ricorso contro l’ordine di demolizione è stato respinto: secondo la sentenza, l’atto vincola chi ha un rapporto diretto con il bene, anche se l’acquisto è avvenuto tramite procedura esecutiva e l’acquirente non è l’autore dell’abuso.

L’ordine non dipende da atti traslativi né da interessi privati o dalla durata dell’abuso, perché la legge non tutela la permanenza di una situazione abusiva, anche se consolidata nel tempo.

Per l’ordine di demolizione, inoltre, basta la verifica dell’abusività e la descrizione delle opere irregolari. La comunicazione di avviso del procedimento non è generalmente richiesta (salvo casi particolari di urgenza o rilevanza paesaggistica), data l’urgenza e la natura repressiva dell’atto.

Rivalsa e precauzioni per l’acquirente

Pur essendo responsabile dell’ordine di demolizione, l’acquirente può rivalersi sul venditore dal quale ha acquistato l’immobile con opere abusive. Se l’abuso è grave ed è stato taciuto dal venditore, il nuovo proprietario può chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, ottenere il risarcimento dei danni o la riduzione del prezzo corrispondente ai costi di demolizione o sanatoria.

Per evitare rischi di questo tipo, che possono sfociare in lunghe cause legali, generalmente si consiglia di effettuare una perizia tecnica approfondita prima dell’acquisto, di verificare la conformità edilizia e valutare eventuali abusi o irregolarità documentate.

Come comportarsi in caso di abuso sanabile

Quando l’abuso è sanabile (ad esempio tramezzi spostati, verande, soppalchi, tettoie e difformità entro il 2% di tolleranza), il contratto può prevedere che i costi di regolarizzazione siano a carico dell’acquirente.
In caso di ordine di demolizione definitivo prima del passaggio di proprietà, l’acquisto rischia di essere nullo o l’immobile già acquisito dal Comune, rendendo la verifica preventiva un passaggio strategico.

FAQ: Acquisto di immobili abusivi: chi paga davvero la demolizione

Chi è responsabile per la demolizione di una casa abusiva?

La responsabilità per la demolizione dell’immobile con abusi ricade innanzitutto sul soggetto che ha realizzato l’opera illegittima, come il committente, il costruttore o il direttore dei lavori.
Tuttavia, poiché l’ordine di demolizione ha natura reale, l’obbligo di ripristino dello stato dei luoghi riguarda anche l’attuale proprietario dell’immobile, anche se estraneo alla realizzazione dell’abuso, salvo poi la possibilità di rivalersi sul venditore. L’ordinanza comunale viene quindi notificata sia al responsabile dell’illecito sia al proprietario, che è tenuto a sostenere le spese per la demolizione. Qualora l’intervento non venga eseguito entro novanta giorni, il bene può essere acquisito gratuitamente al patrimonio del Comune, che procederà alla demolizione d’ufficio con recupero dei costi nei confronti dei soggetti obbligati.

Cosa succede se acquisto un immobile con abuso edilizio?

Acquistare un immobile con un abuso edilizio espone l’acquirente a rischi sia economici che giuridici. Il Comune può imporre la demolizione delle opere abusive o il ripristino dello stato dei luoghi a spese del proprietario, oppure, se l’intervento è sanabile, il pagamento dei costi di sanatoria e delle relative sanzioni.
A ciò si aggiungono possibili difficoltà nell’ottenere un mutuo, la svalutazione dell’immobile e, nei casi più gravi, la nullità dell’atto di compravendita o il diritto dell’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto, insieme al risarcimento dei danni.

Quanto costa demolire un immobile abusivo?

La demolizione di un immobile abusivo può comportare costi significativi, che in via puramente indicativa possono variare da circa 10.000 a 30.000 euro per abitazioni di dimensioni contenute, ma l’importo effettivo dipende da numerosi fattori: superficie, volumetria, tipologia costruttiva, accessibilità del cantiere e modalità di smaltimento dei materiali e altro ancora.
La spesa comprende le operazioni di demolizione, il trasporto e lo smaltimento delle macerie, le pratiche tecniche e gli eventuali onorari professionali. Si tratta tuttavia di stime puramente orientative, poiché ogni intervento richiede una valutazione tecnica specifica. Qualora il proprietario non esegua la demolizione disposta dal Comune, l’amministrazione può intervenire d’ufficio e successivamente addebitare le spese sostenute, oltre ad applicare eventuali sanzioni amministrative.

Come si può evitare la demolizione di un immobile abusivo?

Per evitare la demolizione, alla luce delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024), è possibile presentare un’istanza di accertamento di conformità semplificata, prevista dall’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia, per regolarizzare difformità o variazioni realizzate senza titolo.
La sanatoria è ammessa quando l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, secondo i criteri stabiliti dalla nuova normativa. In presenza di opere sanabili, l’istanza generalmente sospende le ordinanze di demolizione da parte del Comune. In alcune situazioni, inoltre, quando l’abbattimento della parte abusiva comprometterebbe la stabilità o l’utilizzo della parte legittima dell’edificio, la legge consente di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

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