Quanto costa la mancata demolizione di un abuso edilizio e come funziona la fiscalizzazione

Gli abusi edilizi sono una piaga del nostro Paese e le leggi in vigore stabiliscono sanzioni severe che prevedono, tra le altre cose, l’obbligo di demolizione.

Oltre alle conseguenze legali, che talvolta riguardano il campo penale, il proprietario dell’immobile deve affrontare le spese per la demolizione, spese che variano notevolmente in base all’entità e alle caratteristiche degli abusi.

Ma quanto costa il mancato abbattimento dell’abuso edilizio? Come è sanzionata, secondo la legge, la mancata demolizione? Ecco le regole in vigore e cosa ha stabilito recentemente il TAR Campania.

Quanto costa la mancata demolizione dell’abuso edilizio

Con il termine “abuso edilizio” si indica la violazione delle norme urbanistiche o edilizie, che possono comportare sanzioni amministrative, pecuniarie o penali. L’abuso edilizio si verifica quando si realizza un’opera senza autorizzazione, come il permesso di costruire o la SCIA, o con modifiche essenziali rispetto al progetto approvato.

In molti casi, l’amministrazione può ordinare la rimozione o demolizione dell’opera irregolare. In questi casi il proprietario dell’immobile deve riportare lo stato dei luoghi alla situazione precedente, in altre parole abbattere l’abuso.

Se l’obbligo di demolizione non viene rispettato, il proprietario incorre in una sanzione pecuniaria da calcolare in base alla gravità del fatto. Più l’abuso è grave, ad esempio si tratta di una costruzione totalmente priva dei permessi necessari, più la sanzione per la mancata demolizione sarà elevata.

La gravità dell’illecito è il criterio principale per stabilire l’ammontare della multa. Ecco qualche esempio pratico:

• in caso di abuso totale, cioè opere realizzate senza alcun titolo autorizzativo, la sanzione può arrivare fino a 20.000 euro
• in caso di difformità parziale, quindi modifiche di minore entità che non comportano l’aumento significativo di volume o superficie, le sanzioni ammontano all’incirca a 2.000 euro

Quindi, se non si rispetta un ordine di demolizione relativo ad un abuso edilizio, le sanzioni vanno dai 2.000 euro – nella misura minima – ai 20.000 euro. Tuttavia, se l’opera non è completamente difforme o non presenta variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire, il Comune non può imporre la sanzione massima.

La sentenza del TAR Campania

Una recente sentenza del TAR Campania, la n. 361/2025, entra nel merito della determinazione della sanzione per mancata demolizione dell’abuso edilizio.

Nel caso di specie, un porticato di circa 47 mq costruito legittimamente con regolare permesso, è stato modificato mediante l’aggiunta di due cancelli in ferro. Nonostante l’entità limitata dell’intervento, il Comune aveva emesso un’ordinanza di demolizione, seguita da una multa di 20.000 euro per inottemperanza.

I proprietari hanno contestato l’importo della sanzione, sostenendo che il loro intervento non rientra tra gli “abusi gravi” previsti dall’articolo 31 del Testo Unico Edilizia. Secondo il TAR, la sanzione del Comune è da considerarsi errata poiché l’opera non è una costruzione abusiva ex novo, ma solo una modifica non autorizzata.
Di conseguenza, la sanzione va proporzionata alla reale entità dell’illecito e ridotta a 2.000 euro.

Un aspetto cruciale da considerare è che, in caso di mancata demolizione, il bene può essere acquisito al patrimonio comunale. Questo accade se l’abuso viene considerato grave e l’immobile non viene ripristinato entro il termine stabilito. Tuttavia, come evidenziato dalla sentenza sopra citata, l’acquisizione non è automatica e deve rispettare criteri di proporzionalità e ragionevolezza.

Se l’abuso consiste in un intervento di lieve entità, come nel caso di modifiche non strutturali o non volumetriche, non è giustificata l’acquisizione dell’immobile. Al contrario, per opere più invasive, il Comune può procedere in questa direzione.

Quanto costa abbattere un abuso edilizio

Oltre alle sanzioni, bisogna considerare i costi effettivi per la demolizione a carico del proprietario. Questi dipendono da diversi fattori:

• le dimensione e complessità dell’opera
• la tipologia di materiali utilizzati
• eventuali spese accessorie, ad esempio la rimozione dei detriti e il ripristino dello stato originario del terreno

Mediamente demolire un’abitazione abusiva costa tra i 10.000 e 30.000 euro, a seconda delle caratteristiche specifiche. In caso di inadempienza, sarà il Comune a intervenire, con addebito delle spese al proprietario.

Quando si applica la fiscalizzazione

La “fiscalizzazione degli abusi edilizi” è una particolare procedura giuridica alternativa alla demolizione, qualora quest’ultima non fosse possibile.

La fiscalizzazione si sostituisce alla demolizione con il pagamento di una sanzione pecuniaria e si applica solo per abusi parziali o ristrutturazioni abusive.

La legge prevede, come regola generale, la rimozione o demolizione dell’opera abusiva a cura e spese del responsabile, mentre la fiscalizzazione diventa un’opzione percorribile quando la demolizione risulta impraticabile.

Per accedere alla fiscalizzazione è necessario l’accertamento del Comune dal quale risulti impossibile procedere al ripristino dello stato originario senza causare danni irreversibili. Ciò si verifica quando l’intervento abusivo è integrato in modo tale da rendere la demolizione dannosa per le parti legittimamente realizzate.

Una volta confermata l’impossibilità di demolire, il Comune stabilisce l’importo della sanzione pecuniaria, che sostituisce l’obbligo di abbattimento. La somma è determinata tenendo conto della natura e dell’entità dell’abuso, nonché dei criteri previsti dalla normativa edilizia.

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