Silenzio-assenso in edilizia: la svolta del DL PNRR e il potere di surroga del tecnico

La gestione dei titoli abilitativi in Italia ha vissuto per decenni in una zona d’ombra: quella del “non detto”. Il cittadino presentava un’istanza e, in assenza di risposta, si affidava all’istituto del silenzio-assenso. Tuttavia, nella pratica operativa, questo istituto si rivelava spesso un’arma spuntata. Senza un documento formale, banche, notai e imprese di costruzione rimanevano in una situazione di stallo, temendo annullamenti tardivi o contestazioni sulla regolarità del titolo.

Con la conversione in legge del Decreto PNRR (Dl 19/2026), il panorama cambia drasticamente. Non si tratta solo di una semplificazione procedurale, ma di un cambio di paradigma che sposta il baricentro della responsabilità dalla Pubblica Amministrazione al sistema digitale e, in ultima istanza, al progettista abilitato.

La fine dell’incertezza: l’obbligo di attestazione automatica

Il cuore della riforma risiede nel superamento della natura “passiva” del silenzio-assenso. Fino a oggi, il privato poteva richiedere un’attestazione al Comune (ai sensi dell’art. 20 della Legge 241/90), ma spesso questa richiesta cadeva a sua volta nel vuoto, costringendo il cittadino a ricorrere al TAR per l’accertamento dell’obbligo di provvedere.

Il Dl 19/2026 ribalta questo schema:

• l’automatismo: una volta decorso il termine previsto (solitamente 60 giorni per il Permesso di Costruire, salvo sospensioni o interruzioni per integrazioni documentali), l’amministrazione è obbligata a inviare l’attestazione di accoglimento dell’istanza;
• la scadenza dei 10 giorni: questo adempimento non è più discrezionale né “a richiesta”. La PA ha dieci giorni di tempo dalla scadenza del termine per inviare il documento via PEC;
• digitalizzazione coatta: il sistema si basa sull’integrazione dei portali SUE (Sportello Unico Edilizia). Se il software di gestione delle pratiche è correttamente impostato, l’attestazione dovrebbe essere generata dal sistema stesso, riducendo l’intervento umano del funzionario.

Il potere di surroga del progettista: un nuovo ruolo pubblico

La vera novità è la possibilità per il progettista abilitato di sostituirsi alla Pubblica Amministrazione.

Qualora il Comune, nonostante il nuovo obbligo, rimanga inerte e non invii l’attestazione automatica entro i 10 giorni, scatta il potere di surroga.

Il progettista può rilasciare una dichiarazione asseverata che certifica:

• il deposito regolare dell’istanza;
• il decorso dei termini di legge senza che siano intervenuti preavvisi di diniego o richieste di integrazione rimaste inevase;
• la formazione effettiva del titolo abilitativo.

Questa dichiarazione del professionista assume valore legale di certificazione amministrativa. Siamo davanti ad un cambiamento radicale: il tecnico non è più solo colui che “propone” un intervento, ma diventa il soggetto che “certifica” la validità del diritto a costruire.

Implicazioni per il professionista: rischi e responsabilità

Se da un lato la surroga elimina i colli di bottiglia burocratici, dall’altro carica il progettista di una responsabilità gravosa. Certificare la formazione del silenzio-assenso non è un mero calcolo dei giorni sul calendario.

La verifica dei presupposti

Il silenzio-assenso si forma solo se l’istanza è conforme agli strumenti urbanistici e alle norme vigenti. Se un progetto presenta palesi violazioni del Piano Regolatore o dei vincoli paesaggistici, il silenzio-assenso non si forma (o è nullo).

Se il progettista attesta falsamente o erroneamente la formazione del titolo:

• incorre in sanzioni penali per falso in atto pubblico (in quanto agisce come incaricato di pubblico servizio);
• è soggetto a sanzioni disciplinari da parte dell’Ordine o Collegio di appartenenza;
• espone il committente al rischio di ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, con conseguenti azioni di risarcimento danni nei propri confronti.

Il coordinamento con il Testo Unico Edilizia (Dpr 380/2001)

Il Dl 19/2026 non cancella le norme precedenti, ma le integra. Il riferimento principale rimane l’Art. 20 del Dpr 380/2001, che disciplina il procedimento per il rilascio del Permesso di Costruire.

La riforma mira a risolvere i conflitti interpretativi che spesso sorgevano tra la Legge 241/90 (legge generale sul procedimento) e il Testo Unico Edilizia (legge speciale). Standardizzando l’obbligo di attestazione e la possibilità di surroga, il legislatore vuole creare un binario unico per tutti i procedimenti edilizi, riducendo lo spazio per le interpretazioni fantasiose degli uffici tecnici locali.

L’impatto sul mercato immobiliare e creditizio

Uno dei maggiori ostacoli alla circolazione degli immobili o all’ottenimento di finanziamenti era la mancanza di un “titolo certo” in caso di silenzio-assenso.

Spesso i notai rifiutavano di rogitare in presenza di un silenzio-assenso non documentato, temendo per la commerciabilità del bene. Con l’attestazione del progettista, il rogito diventa sicuro, poiché esiste un documento formale inserito nel fascicolo del fabbricato.

Per l’erogazione di un mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori), gli istituti di credito richiedono la prova della legittimità dei lavori. L’attestazione digitale o la surroga professionale offrono quella garanzia documentale necessaria a sbloccare i flussi finanziari.

Il potere di Autotutela della PA: limiti e confini

È fondamentale chiarire che il silenzio-assenso non rende l’intervento “intoccabile”. Il Comune conserva il potere di agire in autotutela, ovvero di annullare d’ufficio il titolo formatosi silenziosamente. Tuttavia, questo potere non è un “asso nella manica” utilizzabile a piacimento: la giurisprudenza e il legislatore hanno eretto un muro a difesa del legittimo affidamento del cittadino e del lavoro del professionista.

Il riferimento cardine è l’art. 21-nonies della Legge 241/90, le cui maglie sono state progressivamente strette, supportate da orientamenti decisivi del Consiglio di Stato. Ecco i paletti rigidi che la PA deve rispettare:

• il perfezionamento “automatico” (Sentenza n. 660/2021): un punto di svolta fondamentale è rappresentato dalla sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 660/2021. I giudici hanno chiarito che il silenzio-assenso si perfeziona per il solo decorso del termine, anche se l’istanza non dovesse essere pienamente conforme alla disciplina urbanistica. Questo significa che la PA non può sostenere che il silenzio “non è mai esistito” per vizi di conformità: il titolo è nato e, se l’ente vuole rimuoverlo, deve passare obbligatoriamente per l’autotutela;
• termine perentorio di 12 mesi: l’annullamento d’ufficio deve avvenire entro un termine massimo, che il legislatore (recependo le istanze di semplificazione) ha ridotto a 12 mesi per i titoli edilizi. Trascorso questo anno, il titolo si consolida definitivamente, salvo i rari casi di dichiarazioni false o mendaci accertate con sentenza penale;
• l’obbligo di motivazione rafforzata: la PA non può annullare un titolo solo perché ha “cambiato idea” o per un mero ripristino della legalità. Deve dimostrare l’esistenza di un interesse pubblico attuale e prevalente rispetto all’interesse del privato, che nel frattempo ha pianificato investimenti e cantieri basandosi su quel titolo (anche se ottenuto via silenzio-assenso);
• Indennizzo e buona fede: se il privato ha già avviato i lavori basandosi sulla regolarità formale della procedura, l’annullamento tardivo può esporre l’amministrazione all’obbligo di indennizzare il cittadino per le spese sostenute, qualora venga riconosciuta la sua buona fede.

Verso una Pubblica Amministrazione Digital-First

Questa riforma è un pilastro della strategia PNRR per la modernizzazione del Paese. L’obiettivo non è solo facilitare i cittadini, ma forzare le PA meno efficienti ad adottare strumenti digitali avanzati.

Se un Comune non vuole perdere il controllo sul proprio territorio, è costretto a:

• potenziare gli uffici tecnici;
• adottare software che monitorino le scadenze in tempo reale;
• rispondere tempestivamente (anche con un diniego motivato) prima che scattino i termini del silenzio.

In questo senso, il silenzio-assenso digitale funge da “pungolo” per l’efficienza amministrativa.

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia