Pergotenda in edilizia libera: se viola le distanza deve essere rimossa

L’installazione di una pergotenda in edilizia libera è diventata, negli ultimi anni, una delle soluzioni più adottate per la valorizzazione degli spazi esterni e il miglioramento del comfort termico degli edifici. Tuttavia, la sentenza n. 86 del 26 gennaio 2026 del Tribunale di Trani è intervenuta per fare chiarezza su un punto cruciale che spesso sfugge a proprietari e installatori:

il regime di libertà amministrativa non costituisce un’autorizzazione a violare i diritti reali dei terzi.

Questa pronuncia rappresenta un monito fondamentale per il settore. Il rischio, per chi sottovaluta l’impatto della struttura sulla proprietà altrui, è quello di trovarsi di fronte a un ordine di rimozione forzata, pur essendo perfettamente in regola con il Comune.

Il paradosso normativo della pergotenda

Il concetto di pergotenda in edilizia libera nasce dal D.M. 2 marzo 2018 (il cosiddetto Glossario Unico), che ha semplificato enormemente l’iter burocratico per le schermature solari. Trattandosi di opere che non creano nuova volumetria né mutano la destinazione d’uso, non richiedono SCIA, CILA o Permesso di Costruire.

Tuttavia, come evidenziato dai giudici di Trani, esiste una netta separazione tra il diritto amministrativo (il rapporto tra cittadino e Comune) e il diritto civile (il rapporto tra vicini).

Mentre il primo si accontenta dell’assenza di un aumento di cubatura, il secondo tutela la luce, l’aria e, soprattutto, la veduta di chi vive negli appartamenti circostanti.

La sentenza n. 86/2026 chiarisce definitivamente che la “liberalizzazione” del 2018 non ha minimamente intaccato la vigenza degli articoli 905 e 907 del Codice Civile.

Il caso: una bioclimatica a pochi centimetri dal vicino

La vicenda giunta all’attenzione del Tribunale di Trani riguarda una moderna pergotenda in alluminio con lamelle orientabili (spesso definita pergola bioclimatica) installata sul terrazzo di un appartamento. Il proprietario, forte delle norme sull’edilizia libera, aveva montato la struttura a una distanza minima dal balcone sovrastante: appena 28 centimetri separavano il top della pergotenda dalla soglia del vicino di sopra.

Il vicino ha agito in giudizio lamentando la violazione del proprio diritto di veduta in appiombo, ovvero la possibilità di guardare direttamente verso il basso dal proprio balcone. La difesa ha provato a resistere sostenendo che una pergotenda, per sua natura, è un’opera precaria e leggera, non assimilabile a una “costruzione” in senso stretto e quindi non soggetta alle distanze legali di tre metri.

Perché la pergotenda è considerata “fabbrica”

Il punto focale della sentenza risiede nella qualificazione giuridica del manufatto. Per il Tribunale di Trani, ai fini del rispetto delle distanze, non conta la classificazione edilizia (se sia o meno edilizia libera), ma l’effetto materiale che l’opera produce.

Richiamando l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione, il giudice ha stabilito che la pergotenda costituisce una “fabbrica” ai sensi dell’articolo 907 del Codice Civile se presenta stabilità e consistenza tali da ostacolare la veduta. Nel caso specifico, i montanti e la cornice superiore, sebbene in alluminio leggero, creavano una barriera fissa. Non importa che le lamelle fossero orientabili o il telo retrattile: la struttura portante, rimanendo fissa sul terrazzo, impediva al vicino di esercitare il proprio diritto di affaccio e di ispezione visiva verso il suolo.

La tutela della veduta in appiombo

Un dettaglio tecnico di grande rilievo emerso dalla sentenza riguarda la distinzione tra le diverse tipologie di veduta. Molti progettisti ritengono che se la pergotenda in edilizia libera non occlude la vista dell’orizzonte (veduta frontale), allora sia regolare.

Il Tribunale di Trani ha invece ricordato che l’articolo 907 del Codice Civile tutela anche la veduta in appiombo e quella obliqua. Il proprietario del piano superiore ha il diritto di sporgersi e vedere ciò che accade sotto il proprio balcone. Una pergotenda posizionata troppo vicino trasforma uno spazio aperto in una visuale su un soffitto artificiale. Questo “oscuramento” parziale degrada la qualità della vita e, dal punto di vista economico, svaluta l’immobile del vicino, che si ritrova privato della luce e della profondità visiva originale.

L’inefficacia delle autorizzazioni condominiali

Spesso, chi acquista una pergotenda ritiene che l’approvazione dell’assemblea condominiale sia il “sigillo di garanzia” definitivo. La sentenza n. 86/2026 smentisce categoricamente questa convinzione.

Il giudice ha chiarito che il Condominio può decidere sul decoro architettonico dell’edificio, ma non può disporre dei diritti reali dei singoli.

Se l’installazione di una pergotenda lede il diritto di veduta di un condomino, la delibera assembleare è irrilevante: il singolo proprietario danneggiato può chiederne la rimozione in qualsiasi momento. L’unica eccezione è rappresentata da un accordo scritto (un contratto di servitù) firmato dal vicino e regolarmente trascritto nei registri immobiliari.

Quali implicazioni pratiche ha la sentenza per i professionisti

Per i professionisti – architetti, geometri, ingegneri e serramentisti – questa sentenza impone un cambio di paradigma nella fase di consulenza e progettazione:

• oltre il Glossario Unico: non è sufficiente citare il D.M. 2 marzo 2018 per rassicurare il cliente. È necessario effettuare un rilievo preciso delle distanze rispetto alle proprietà confinanti (sopra e ai lati);
• la regola dei 3 metri: in assenza di accordi diversi, la distanza minima da rispettare rispetto alle vedute dei vicini è di 3 metri. Scendere sotto questa soglia senza una servitù scritta espone a un rischio altissimo di contenzioso;
• responsabilità professionale: un progettista che omette di informare il cliente dei limiti civilistici potrebbe essere chiamato in causa per risarcimento danni qualora l’opera venisse demolita;
• strategie di installazione: in presenza di balconi sovrastanti, è preferibile consigliare modelli di pergotenda “a ridosso” o con sistemi di arretramento che non interferiscono con la linea di veduta del piano superiore.

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