Come funziona e come si ottiene la servitù di passaggio

Come funziona la servitù di passaggio? Quando si ha diritto a passare attraverso il fondo del vicino per raggiungere il proprio? Dubbi e perplessità che coinvolgono i proprietari di un terreno che hanno un accesso alla strada pubblica poco agevole o non lo hanno per niente e, per contraltare, il vicino sia proprietario di una strada privata che attraversa il suo terreno e gli permette di accedere agevolmente alla strada pubblica.

È possibile utilizzare questo passaggio e farlo diventare una servitù? La risposta non può essere univoca ed è condizionata da una serie di fattori.

Servitù di passaggio, di cosa si tratta

In cosa consiste la servitù di passaggio e, soprattutto, come funziona? È, in estrema sintesi, un diritto reale che permette al suo titolare – che è proprietario di un terreno denominato “fondo dominante” – di attraversare il terreno di un altro soggetto – il cosiddetto “fondo servente” – per accedere alla via pubblica.

Per poter attraversare senza problemi un terreno confinante per raggiungere la via pubblica, quindi, è necessario che ci sia una servitù di passaggio: perché questa si venga a costituire è necessario che le parti si accordino. Se proprio non fosse possibile chiedere ed ottenere questo diritto, è possibile rivolgersi al Tribunale in modo che un giudice possa riconoscere la servitù di passaggio.

Come ottenere l’accesso alla strada

Attualmente sono previsti due tipi diversi di servitù di passaggio:

• la servitù volontaria, che si costituisce a seguito di un accordo tra le parti. Viene formalizzata con un atto scritto che poi viene riportato nei registri immobiliari. In questo caso il vicino cede in modo volontario il diritto a passare sul proprio terreno;
• la servitù coattiva: per ottenerla è necessario ricorrere ad un giudice. Quest’ultimo, nel momento in cui ci si ritrovi in presenza di determinate condizioni previste dalla legge, concede il passaggio anche se il proprietario del fondo servente non è d’accordo.

Per ricorrere al tribunale e riuscire ad ottenere la servitù coattiva devono necessariamente sussistere alcune condizioni:

• interclusione del fondo: il fondo non deve avere alcun accesso alla via pubblica o quello presente risulta essere insufficiente o oggettivamente scomodo;
• esigenze dell’industria o dell’agricoltura: il passaggio deve essere necessario per consentire il normale svolgimento delle attività agricole o industriali. Nel caso in cui dovesse verificarsi questa evenienza, è possibile ottenere la servitù coattiva ai sensi dell’articolo 1052 del Codice Civile.

I requisiti perché la servitù di passaggio possa essere costituita sono i seguenti:

• deve essere oggettivamente utile per il fondo dominante: deve facilitare l’accesso o l’uso. Il vantaggio, ad ogni modo, non deve essere rivolto alla persona proprietaria del fondo, ma allo stesso fondo;
• necessità: deve essere presente una obiettiva necessità, che può essere costituita dall’interclusione del fondo o dall’insufficienza di un accesso che esiste già;
• proporzionalità: la servitù di passaggio deve comportare il minor aggravio possibile per il fondo servente.

Quando interviene l’usucapione della servitù di passaggio

Per riuscire a rivendicare la servitù di passaggio esiste una terza strada: l’usucapione. Si viene a verificare nel momento in cui in modo continuativo, pacifico e pubblico viene utilizzata la strada del vicino per un periodo non inferiore ad almeno vent’anni: in questo caso scatta l’usucapione della servitù di passaggio.

È importante sottolineare, però, che il passaggio deve essere apparente: devono esistere delle opere visibili e permanenti, che possano dimostrare evidentemente al titolare del fondo servente il passaggio di quello del fondo dominante.

Come far riconoscere la servitù di passaggio

La strada più semplice per ottenere la servitù di passaggio è un accordo con il vicino, che deve essere formalizzato per iscritto attraverso un rogito notarile o una scrittura privata autenticata.

Nel caso in cui non fosse possibile percorrere questa strada è necessario rivolgersi ad un giudice. È necessario, a questo punto, dimostrare la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge: dovranno essere prodotte delle prove documentali e testimoniali, attraverso le quali dimostrare che realmente esiste una servitù. O, comunque che ci siano i presupposti per la sua costituzione.

È possibile chiedere una servitù di passaggio nel caso in cui un terreno abbia già uno sbocco sulla strada pubblica, ma questo risulti essere oggettivamente disagevole. Si viene a costituire, in questo caso, una servitù di passaggio coattivo a favore di un terreno che non è completamente precluso all’accesso alla strada.

I doveri del proprietario del fondo dominante

Se è vero che il proprietario del fondo dominante ha diritto a passare attraverso il fondo servente, lo deve fare cercando di arrecare il minor danno possibile. Il proprietario di quest’ultimo ha il diritto ad essere indennizzato per il danno subito e non può ostacolare l’esercizio della servitù di passaggio.

I costi relativi alla manutenzione della strada sono a carico del proprietario del fondo dominante, ma se la manutenzione giova anche quello servente, le spese possono essere ripartite in maniera proporzionale ai vantaggi che sono stati ottenuti da entrambi.

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