Real estate logistico in Italia: capitolati internazionali, Fire Safety Engineering e nuovi rischi tecnici. Parla Rodolfo Costa di IRCSTUDIO

Tra le mura della Scuderia dell’Abbazia di Mirasole, alla terza edizione dell’aperitivo che IRCSTUDIO organizza per collaboratori, fondi d’investimento, contractor, property company e utilizzatori finali, il networking del 20 maggio è uno di quei contesti in cui la filiera del real estate logistico parla la propria lingua fuori dai tavoli abituali.

Lo abbiamo scelto per intervistare Rodolfo Costa, ingegnere edile, founder partner di IRCSTUDIO srl, società di ingegneria con sede a Opera (Milano) e oltre 500.000 metri quadri di progetti gestiti sull’intero ciclo di vita dell’immobile.

IRCSTUDIO: diciassette anni di ingegneria al servizio del real estate logistico 

Ingegner Costa, IRCSTUDIO nasce nel marzo 2009 e da allora ha gestito oltre 500.000 metri quadri di progetti e seguito più di 30 cantieri come coordinatore della sicurezza. Come si è arrivati a una specializzazione così marcata sul real estate logistico?

“Siamo una società di ingegneria legata al mondo dell’industria e soprattutto a quello della logistica e dell’e-commerce. Copriamo l’intero ciclo del processo immobiliare: dallo studio di fattibilità alle due diligence che servono a individuare i potenziali immobiliari appetibili fino alla progettazione esecutiva alla direzione lavori alla sicurezza in cantiere e ai closing che servono a conferire i beni dagli sviluppatori ai fondi. Personalmente arrivo da tredici anni di esperienza aziendale nel mondo del contractor logistico prima di prendere la strada della libera professione: la specializzazione è nata da lì, non da una scelta di marketing”.

Lavorate per Amazon, SEGRO, P3 ,CBRE,DHL e Fedex. Come si traducono capitolati di matrice europea o mondiale nel contesto italiano?

“Abbiamo la fortuna di essere una società piccola al servizio di grandi gruppi. Abbiamo seguito l’evoluzione delle specifiche di questi big imparando da loro e assistendoli nel calarle nella realtà italiana. È un lavoro di traduzione tecnica continuo, fatto giorno per giorno sulle policy di safety piuttosto per gli impianti fotovoltaici, sui protocolli antincendio, sulle validazioni progettuali. Le grandi piattaforme arrivano in Italia con un’eredità di prassi internazionale e qualcuno deve farsi carico del passaggio al nostro quadro normativo e tecnico”.

Il caso Aosom è particolare: e-commerce cinese, investimenti rilevanti, immobile vicino ad Alessandria. Come si lavora con un committente di quel profilo?

“Aosom è una società di commercio cinese approdata in Italia una dozzina d’anni fa, attiva soprattutto nel mondo arredo e outdoor. Li abbiamo seguiti sull’intero ciclo del nuovo immobile vicino ad Alessandria, dallo studio di fattibilità alla verifica dei permessi fino al monitoring di tutta la costruzione, leggendo i ritardi e gli scostamenti di costo settimana per settimana. Sono investimenti importanti e per il committente devi essere quell’occhio tecnico che gli dice se quei milioni li sta spendendo bene, se sta raggiungendo il risultato in termini di economicità del prodotto di appetibilità sul mercato di tempistica”.

Tradurre i capitolati internazionali nel quadro normativo italiano 

Nel posizionamento di IRCSTUDIO ricorre l’espressione “garanti tecnici”. Cosa significa nella pratica quotidiana?

“Ci poniamo come garanti tecnici nei confronti di chi ha capitali da spendere nel mercato immobiliare italiano. Talvolta con un fondo che ha sede a Singapore, talvolta con SEGRO che è uno dei fondi inglesi più importanti del real estate, talvolta con CBRE  o con realtà imprenditoriali italiane che hanno storie di aziende lunghe decenni. L’avere una specificità riconosciuta dal mercato come esperti del settore ci consente di tradurre l’esigenza dell’investitore e di consolidare i suoi investimenti sul territorio italiano. Il bello è proprio che ti danno in mano un portafoglio e ti dicono: io spendo un milione di euro, tu devi essere l’occhio tecnico che mi conferma che sto andando bene”.

La nuova mappa della logistica: dal polo di Castel San Giovanni al mercato di Roma 

La geografia della logistica italiana sta cambiando velocemente. Dove vede oggi i prossimi cluster di crescita?

“Siamo molto attivi anche sul centro Italia. Abbiamo realizzato per Amazon uno degli immobili più grandi in Italia a sud di Roma e adesso stiamo valutando altre opportunità sempre a sud della capitale. Siamo impegnati sull’ampliamento di un immobile a Caserta nell’interporto Sud Europa e abbiamo lavorato molto sull’interporto di Bologna. Siamo stati tra i primi a sviluppare il polo logistico di Castel San Giovanni, che oggi è forse il più grande in Italia per superficie. Fino a dieci o quindici anni fa non si scendeva sotto Bologna. Adesso invece sì e ci va anche molto bene.

Mi piace in particolare lavorare nel mercato di Roma: l’ultimo intervento di Amazon a Fiano Romano, complesso per via dell’urbanizzazione attorno, ha rispettato tempi e costi ed è andato molto bene”.

Capitolati green e fotovoltaico in copertura: da scelta a obbligo

I capitolati green sono ormai standard. Su quali voci di sostenibilità state lavorando di più?

“Ormai siamo a un livello in cui questi temi sono imposti, non più scelti. Come direzione lavori siamo molto concentrati sul rispetto di questi aspetti e ci viene piuttosto naturale farlo. La voce centrale per noi è il fotovoltaico in copertura: realizziamo impianti che vanno dai 15 kW fino al 3,5 MW del più grande che abbiamo seguito. È un tema che mi piace molto perché consente di non consumare suolo nuovo per produrre energia. Su questo capitolo applichiamo policy aziendali europee agli impianti italiani. Siamo i consulenti di SEGRO per portare la policy del Gruppo sui loro impianti fotovoltaici in Italia. È una traduzione tecnica fatta a misura, asset per asset. In ogni capitolato delle nostre realizzazioni ci confrontiamo con protocolli legati alla sostenibilità quali  Leed e Breeam e ogni volta la richiesta dell’investitore aumenta si passa da Leed Gold al Leed  Platinum piuttosto che da Breaam Vry good a Breaam Outstanding”.

Fire Safety Engineering e sicurezza in cantiere: approcci a confronto

Sull’antincendio si lavora sempre di più con metodo ingegneristico. Cosa cambia rispetto a dieci anni fa?

“Ormai siamo abituati a lavorare con un approccio ingegneristico che consente di fare valutazioni di carattere ingegneristico attraverso la Fire Safety Engineering. Mi spiego: fino a dieci o quindici anni fa i comparti di un magazzino di logistica si fermavano a 10.000 metri quadri di compartimentazione tradizionale. Adesso, con il metodo FSE, i progettisti hanno fatto approvare immobili da 100.000 metri quadri senza un comparto antincendio. È una dimensione di lavoro completamente diversa. Noi su questo siamo validatori e seguiamo il processo con chi di fatto progetta, perché è una progettazione molto specialistica. In parallelo eseguiamo i protocolli di varie assicurazioni: con FM Global, per esempio, alcuni grandi gruppi vogliono che gli impianti antincendio siano validati direttamente dall’assicuratore corporate per ottimizzare il premio. Noi entriamo nel processo di validazione tra i progettisti italiani e FM, cercando di bilanciare tutto secondo buona pratica e buon senso senza spendere troppi soldi per niente”.

La sicurezza in cantiere è un tema critico dopo gli incidenti degli ultimi mesi. Avete adottato un approccio che definite “più britannico che italiano”. In cosa consiste?

“Quello della safety è uno degli aspetti su cui siamo più coinvolti in cantiere. Lo facciamo con un approccio molto attivo, più britannico che italiano, perché abbiamo imparato dalle varie esperienze sui clienti internazionali. Siamo soggetti a audit settimanali o mensili svolti dai consulenti dei nostri committenti, che a volte non colgono fino in fondo la specificità della normativa italiana ma condividono un approccio molto più proattivo in termini di attività da porre in atto per prevenire gli incidenti. Non è solo coordinamento per la sicurezza in esecuzione: è lavorare insieme per prevenire e ridurre i rischi, parlando di best practice di near miss e di tutto ciò che è prima dell’incidente. Passiamo molto tempo in cantiere a fianco delle maestranze, per comprendere direttamente le criticità operative e affrontarle insieme in modo concreto ed efficace. Il nostro approccio si basa sulla collaborazione e sul confronto continuo, più che su una gestione puramente impositiva. Anche noi siamo stati chiamati a fare audit per conto dei nostri clienti su cantieri in cui non siamo coinvolti, e abbiamo costruito un protocollo che si basa su schede di valutazione da 150 a 200 punti. È un metodo molto intuitivo, visivo: il cantiere viene fotografato con una scala di colori tra giallo, arancione e rosso e ogni voce arancione o rossa va chiusa entro un tempo prefissato. Quando mettiamo il cappello del consulente è un metodo che paga”.

Come vede IRCSTUDIO nei prossimi cinque anni?

“Il mondo della logistica sta escludendo chi non poteva andare avanti come ha fatto negli ultimi cinque o sette anni, gli interventi degli ultimi dieci anni non potranno riproporsi in termini quantitativi nei prossimi. Ci aspettiamo un cambiamento di programma, con più interventi di retrofit e di ristrutturazione. Per Amazon stiamo già operando su modifiche di alcuni loro immobili e di alcune loro attività: studi di fattibilità, interventi su asset esistenti. È un tema che mi piace perché bisogna limitare il consumo di nuovo suolo. La seconda direzione è il service management per immobili residenziali e retail , dove vediamo un certo valore. Il mondo del retail ci ha sempre affascinato, abbiamo lavorato con Eataly nello sviluppo dei propri padiglioni ad Expo 2015 e a Fi.Co a Bologna per lo sviluppo di 180.00 mq di store e poi lo abbiamo seguito nella ristrutturazione dei propri store a Milano Smeraldo a Piacenza e a Firenze. E’ un mondo in continua evoluzione e ci piace misurarci su queste sfide. La terza è il mondo dei data center, in cui siamo coinvolti dal punto di vista della pre-construction e di attività molto specifiche: consulenza nelle convenzioni urbanistiche, applicazione degli oneri di urbanizzazione del comune, accompagnamento nell’iter procedurale che per gli stranieri in Italia non è scontato. In alcuni progetti ricopriamo ruoli specifici come collaudatore strutturale o certificatore energetico. Sono competenze così alte e specialistiche che le abbiamo per alcune cose e per altre no: preferiamo entrare un passo alla volta, conoscere prima di dire “facciamo noi siamo gli esperti”. Però vogliamo entrare in maniera più spinta. Questo sì”.

Box info

IRCSTUDIO srl — Sede legale via Gramsci 18, sede operativa via Cairoli 1, Opera (Milano). Codice ATECO 71.12.2. Certificazione ISO 9001 (IT300109-1, IAF 34). Fondata nel marzo 2009. Team manageriale: Rodolfo Costa (Founder Partner), Matteo Bramati (Project and Construction Manager). Oltre 500.000 mq di progetti gestiti, oltre 1.000.000 mq di technical due diligence, più di 30 cantieri seguiti come coordinatore della sicurezza. Specializzazione: real estate commerciale, logistica, light-industrial, e-commerce. Contatti: +39 02 39847646 — info@ircstudio.it — www.ircstudio.it

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