Due diligence immobiliare: di che cosa si tratta

Una due diligence immobiliare è un processo che si pone lo scopo di valutare la conformità di un immobile. Si tratta di una procedura talvolta obbligatoria e gestita da un tecnico abilitato e competente. La sua redazione richiede un certo impegno e tempo, ma una caratteristica della due diligence è, al contempo, la sua variabilità nel tempo, in quanto gli immobili stessi sono mutevoli e le loro condizioni, così come la loro conformità, variano negli anni.

Da un lato il degrado e l’usura, dall’altro l’aggiornamento normativo, infatti, comportano necessariamente il prendere in considerazione il periodo di esecuzione di una due diligence. Talvolta, in poco tempo, potrebbe cambiare molto l’esito dell’analisi svolta sull’edificio.

Di seguito, un approfondimento relativo al procedimento.

Che cos’è una due diligence immobiliare e a cosa serve

La due diligence è, in generale, una procedura di verifica e analisi della conformità di un oggetto, che può essere di varia natura. Si effettuano due diligence in ambito industriale, finanziario, ambientale e, appunto, anche immobiliare.

È chiaro che, in questo specifico contesto, l’oggetto della procedura di verifica sarà proprio un immobile. Può essere effettuata da acquirenti, investitori, istituzioni finanziarie o anche enti giudiziari, con diversi scopi e finalità.

Ad esempio, viene spesso eseguita prima di avviare importanti operazioni di investimento e di transazione immobiliare, soprattutto se relative a costruzioni di valore elevato. Lo scopo, chiaramente, è quello di valutare a pieno l’oggetto dell’operazione e considerare nel dettaglio ogni rischio e opportunità associata. Il risultato di una due diligence, generalmente, consiste nella redazione di un rapporto, ossia una relazione finale in cui sono raccolte tutte le conclusioni e le evidenze emerse in fase di indagine.

Gli aspetti che si prendono in considerazione sono di natura urbanistica, catastale, architettonica, legale, impiantistica, strutturale, verificandone la conformità alla normativa di settore e applicabile. In questo modo, si evita, prima di una qualsiasi operazione immobiliare, di non conoscere possibili pregiudizi per la rendita futura, se non addirittura cause di eventuali successive perdite. Si tratta, quindi, di un procedimento essenziale per effettuare scelte consapevoli e in linea con i propri indirizzi strategici. La due diligence, infatti, è un’analisi che permette di esprimere la commerciabilità di un edificio.

Come si conduce una due diligence

La due diligence viene effettuata analizzando in modo sistematico tutti gli aspetti fondamentali per la conformità dell’immobile. Questo significa che, passo dopo passo, si provvederà a valutare la legittimità dei diritti di proprietà, esaminandone l’intera catena temporale e assicurando anche l’assenza di possibili controversie legali connesse a passaggi o trasferimenti antecedenti.

Allo stesso tempo, sono analizzati anche tutti i documenti connessi alla proprietà dell’edificio, valutando ogni possibile questione legale. Si considerano, quindi, anche tutti gli aspetti urbanistici e catastali, oltre che eventuali procedimenti in corso o cause legali, anche passate. Si valutano le condizioni di conservazione e strutturali dell’immobile, valutandone lo stato di salute e ogni possibile criticità con possibile impatto sul valore dell’immobile o sulla sua conformità. Sono incluse le strutture dell’edificio, le opere murarie, ogni suo componente e anche tutte le soluzioni impiantistiche installate.

Sono da indagare anche eventuali problematiche legate al sito, come ad esempio particolari problematiche ambientali o di inquinamento, del terreno, dell’aria o dell’acqua. Infine, è possibile valutare i rendimenti finanziari connessi alla proprietà, considerando anche tutte le possibili opportunità di sviluppo. Oltre a tutte le analisi e gli audit documentali necessari per la redazione di una due diligence completa, è fondamentale anche programmare sopralluoghi fisici e rilievi in loco, per verificare direttamente l’immobile oggetto di analisi. Tutto quanto emerge dall’indagine svolta viene raccolto in un report finale, con le dovute conclusioni.

Chi si occupa di effettuare una due diligence immobiliare

Una due diligence immobiliare, proprio per la complessità del procedimento e per le competenze tecniche e legali necessarie per la corretta esecuzione, viene condotta da professionisti specializzati. Si occupano di due diligence differenti specialisti, come ad esempio avvocati, ingegneri o esperti ambientali. Chiaramente, ognuna di queste figure professionali ha una propria specializzazione, che può riguardare la verifica documentale e legale, strutturale o, ancora, urbanistica.

Molto spesso, chi necessita di eseguire una due diligence immobiliare si rivolge a studi e associazioni specializzati, che combinano in team interdisciplinari tutte le competenze necessarie per la redazione di un’analisi completa, affidabile e puntuale. Si possono coinvolgere anche altre figure, come i consulenti finanziari, in grado di valutare tutte le implicazioni di un investimento strategico e di grande portata. Anche gli agenti immobiliari sono figure che, in alcuni casi, possono essere di aiuto per una due diligence appurata. Infine, oggi la due diligence è anche un’attività obbligatoria del consulente tecnico in ambito giudiziario.

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