Veranda in balcone o terrazzo, in quali casi serve il “permesso a costruire” e conseguenze legali

Una veranda luminosa e spaziosa in balcone o in terrazzo è una struttura che può rendere la casa più spaziosa ed elegante, tuttavia la sua realizzazione non può prescindere da alcune regole da rispettare.

La prima – e più importante – riguarda l’autorizzazione rilasciata dal comune in cui l’immobile è ubicato. Questo perché una veranda, a prescindere dalle sue dimensioni, in alcuni casi che vedremo richiede obbligatoriamente il permesso a costruire.

Chi non rispetta la normativa in vigore commette un abuso edilizio punito con una sanzione amministrativa e, nei casi peggiori, con l’ordine di demolizione (a meno che il proprietario non decida di sanare l’abuso).

In questa guida vedremo in quali casi una veranda si considera abusiva, quando al contrario non servono permessi e come sanare eventuali abusi.

Per quali verande serve il permesso a costruire

Con il termine “veranda” si indica un “locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili” (così il Regolamento edilizio, all’articolo 4, comma 1-sexies, DPR 6 giugno 2001, n. 380).

La veranda è una costruzione fissa che aumenta la volumetria dell’immobile e va a modificare la sagoma dell’edificio, per questa ragione non fa parte delle opere di edilizia libera. Infatti una veranda fissa richiede il permesso a costruire, l’aggiornamento della scheda catastale e della tabella millesimale dello stabile.

Le verande che determinano una variazione plano-volumetrica ed architettonica sono assoggettate al Permesso di costruire oppure a una Scia, a prescindere da dimensioni e materiali con cui sono realizzate.

Le sanzioni in caso di veranda abusiva

Chi costruisce una veranda abusiva sul proprio balcone o terrazzo senza permessi realizza un abuso edilizio, condotta punita dalla legge con sanzioni pecuniarie.

Ciò perché la veranda abusiva va a trasformare in maniera permanente il terrazzo o il balcone a causa di un aumento volumetrico dell’abitazione rispetto a quanto dichiarato.

L’abuso si realizza a prescindere dalle dimensioni e dal materiale della veranda poiché il risultato è la creazione di una stanza in più, un locale autonomo che può essere utilizzato come sala da pranzo, salotto o altre finalità.

Se l’ente amministrativo accerta la presenza dell’abuso, il proprietario sarà obbligato alla rimozione a sue spese e solo qualora la rimozione fosse impossibile, al pagamento di una sanzione.

La multa da pagare è pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione della veranda.
Attenzione, anche in caso di demolizione dell’opera abusiva la legge non considera il reato estinto. Significa che il proprietario potrebbe essere condannato a pagare un’ammenda fino alla cifra massima di 10.329 euro in aggiunta alla multa (D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 44 (L) – Sanzioni penali).

Come sanare una veranda abusiva ed evitare la demolizione

Per chi avesse commesso un abuso, esiste una procedura per sanare la costruzione della veranda realizzata in assenza di permessi e autorizzazioni.

Tale procedura si chiama “permesso in sanatoria” ed è possibile a patto che:

• non sia stato emesso l’ordine di demolizione;
• ci sia la conformità rispetto al piano urbanistico.

In presenza di queste due condizioni, il proprietario può avanzare la richiesta di sanatoria presso l’ufficio comunale che rilascia le licenze edilizie. Qui un tecnico specializzato proverà a trovare la soluzione più adatta a regolarizzare l’abuso.

Si precisa che, trattandosi di una pratica tra il privato cittadino e l’ufficio tecnico del comune, non è richiesta l’intermediazione dell’amministratore di condominio o il parere positivo dell’assemblea.

In merito alle tempistiche, il Testo Unico dell’edilizia non stabilisce quanto tempo il proprietario abbia a disposizione per fare domanda. L’unica condizione, come abbiamo anticipato, è che non sia stato già emesso l’ordine di demolizione (in questa circostanza l’abuso non è più sanabile).

In quali casi le verande non hanno bisogno di permessi e autorizzazioni

Se, come abbiamo visto, le verande sono fisse, determinano l’ampliamento della cubatura e modificano la sagoma della casa, necessitano della Scia o del permesso a costruire, ma questo non vale per tutte le tipologie.

Alcune verande, come ha stabilito la giurisprudenza con diverse sentenze, non richiedono autorizzazioni particolari, vale a dire che chi le costruisce non rischia multe e altre sanzioni amministrative.

I casi in cui si possono costruire verande senza permesso sono tassativamente elencate dalla legge.

Di seguito l’elenco:

• quelle mobili, quindi temporanee e rimovibili (in pratica le verande che sono appoggiate al pavimento e non ancorate);
• i pergolati, strutture rimovibili realizzate in metallo o legno che  rientrano tra i lavori di “edilizia libera”;
• le verande “a tenda” cioè realizzate con una struttura metallica ancorata soltanto alla parete o al soffitto e un con un telo di copertura mobile;
• le tende da sole.

In tutti questi casi non serve alcun titolo abilitativo o permesso a costruire. Tuttavia, prima di procedere, chi abita in condominio dovrebbe prima consultare il regolamento condominiale e verificare la presenza di eventuali indicazioni/limitazioni in merito a colori, dimensioni e altre caratteristiche che possono ledere il decoro architettonico dell’edificio nel suo complesso.