Detrazioni fiscali demolizione e ricostruzione: che opportunità ci sono

A cura di:

Per la demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti, che può rientrare tra gli interventi di ristrutturazione, spettano alcuni bonus fiscali. Ecco quali.

Detrazioni fiscali demolizione e ricostruzione: che opportunità ci sono

Indice degli argomenti:

Bonus e incentivi fiscali sono misure finalizzate a favorire la conservazione, la messa in sicurezza, il ripristino e l’efficientamento del patrimonio edilizio esistente. Sono pensati per diverse tipologie di interventi edili, tra cui anche la demolizione dell’edificio esistente e la sua successiva ricostruzione. In casi come questi, gli investimenti sono importanti e le detrazioni fiscali assumono un ruolo significativo nel processo di scelta dei proprietari, in quanto alleggeriscono l’impegno economico richiesto e rendono più profittevole un intervento di messa in sicurezza o efficientamento, per poi destinare l’edificio alla vendita.

Demolizione e ricostruzione: cosa significa

La demolizione e ricostruzione è una tipologia di intervento edilizio che, a seconda delle caratteristiche, può rientrare nelle opere di ristrutturazione o di nuova costruzione, secondo le definizione contenute nel Testo Unico dell’Edilizia.

Demolizione e ricostruzione: cosa significa

Infatti, la normativa prevede che un intervento di ristrutturazione possa portare all’ottenimento di un organismo edilizio del tutto nuovo, anche con sagoma, prospetti e caratteristiche volumetriche differenti. Modifiche ammesse anche per l’installazione di impianti innovativi o per tutto ciò che è necessario per assicurare la conformità alla normativa vigente, ad esempio in ambito di anti sismica. Queste differenze non sono ammesse in caso di vincoli come da Codice dei beni culturali. Tutto ciò non significa che si possa costruire un edificio che non tenga conto in alcun modo di quanto preesistente, in quanto la volumetria deve essere rispettata. In alternativa, si parla di demolizione e ricostruzione con ampliamento.

Si aprono, così, diversi scenari in materia di detrazione fiscale, da valutare a seconda del progetto specifico.

Ecobonus per interventi di demolizione e ricostruzione

L’Ecobonus nasce per incentivare gli interventi di risparmio energetico e si può applicare in caso di demolizione e ricostruzione. Nel caso ci sia anche un ampliamento dell’edificio esistente, questa parte dei lavori non può beneficiare del bonus. Anche a livello di fatturazione, deve essere mantenuta debita distinzione tra i due differenti interventi o comunque tutte le spese devono espressamente essere riconducibili alle due diverse tipologie.

Ecobonus per interventi di demolizione e ricostruzione

Gli interventi ammessi riguardano serramenti e infissi, impianti termici, soluzioni per la produzione di energia rinnovabile, sistemi di coibentazione dell’involucro, con percentuali di detrazioni che variano dal 50% al 65% nel caso di edifici singoli e fino all’85% nei condomini. Nel corso del tempo, si sono rivisti gli interventi ammessi, ampliando il ventaglio di possibilità incentivabili, che ora includono anche schermature solari, generatori a biomasse e dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti.

Bonus casa al 50%

Va naturalmente citato il Bonus Casa pensato per le ristrutturazioni, in cui rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione. Si tratta di una detrazione fiscale pari al 50% delle spese sostenute, con un massimale di spesa di 96.000 euro. Si tratta di una detrazione IRPEF e pertanto spetta a tutti coloro che sono soggetti al pagamento delle imposte sui redditi. L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato a Ottobre 2022 la Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” con tutte le informazioni e novità per usufruire della detrazione.

Sismabonus acquisti

Un’altra possibilità interessante riguarda il Sismabonus Acquisti, ossia una detrazione goduta dagli acquirenti di un immobile a seguito di demolizione e ricostruzione. Si tratta di una detrazione analoga al Sismabonus, ma pensata per queste nuove unità immobiliari.

Sismabonus acquisti per interventi di demolizione e ricostruzione

L’entità del bonus varia dal 75% all’85% del prezzo dell’immobile, per un massimo di 96.000 euro. Questo significa che nel caso in cui un’impresa di costruzione e ristrutturazione decida di acquista un immobile, per demolirlo e ricostruirlo interamente, in zona a rischio sismico 1,2 o 3, può vendere le nuove unità immobiliari facendo leva sui benefici fiscali di cui godono gli acquirenti.

In alternativa, se non sussistono i requisiti per il Sismabonus Acquisti, è comunque possibile valutare il Sismabonus ordinario.

Superbonus al 110% e altre esclusioni

Nel caso degli edifici unifamiliari, è ormai tardi per accedere al Superbonus 110%, che fondamentalmente estende l’Ecobonus standard, a patto della realizzazione di almeno un intervento trainante. Discorso diverso se si tratta di edifici condominiali, ancora in corsa per il Superbonus, ammissibile purché i proprietari e responsabili dell’intervento siano persone fisiche e non società.

Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione

Stesso discorso, quindi, per il Super Sismabonus. Infine, non è possibile accedere al bonus facciate, in quanto non valido per interventi di demolizione e ricostruzione.

Un’ultima specifica riguarda tutti i bonus: come per il Superbonus e il Super Sismabonus, la natura dei soggetti richiedenti può escludere la possibilità di accedere a una detrazione fiscale, in quanto alcuni bonus non riguardano i soggetti a IRES.