Vizi costruttivi ed errori progettuali, l’acquirente ha sempre diritto al risarcimento

L’ordinanza n. 17028/2025 della Corte di Cassazione ha delineato un confine netto tra i vizi costruttivi di un immobile e le scelte progettuali errate, arrivando a ridefinire in modo preciso e dettagliato le differenze di responsabilità che intercorrono tra i venditori, i costruttori e i professionisti per tutelare l’acquirente finale.

Vediamo nel dettaglio quali sono.

Vizi costruttivi: sono i difetti di esecuzione

Legati alla realizzazione materiale di un immobile, i vizi costruttivi si verificano nel momento in cui il manufatto finale ha delle difformità rispetto a quella che si può definire come “regola d’arte” o agli accordi contrattuali: sono causati da una cattiva esecuzione manuale o tecnica da parte dell’appaltatore.

I vizi costruttivi si possono riscontrare, solo per fare alcuni esempi, negli errori nella posa dei materiali o in una mancata coibentazione, quando era prevista nei progetti. O, ancora, nei difetti che si possono riscontrare nelle finiture.

In questo caso la responsabilità è in capo all’appaltatore, anche quando sono stati eseguiti dei lavori su un progetto altrui: tra i suoi doveri, infatti, rientra anche quello di segnalare degli errori palesi contenuti nel progetto, che possano pregiudicarne una corretta esecuzione.

Scelte progettuali: gli errori intellettuali e funzionali

Gli errori che si riscontrano nelle scelte progettuali si verificano a monte della costruzione fisica: sono stanzialmente dei lavori che, benché realizzati in modo conforme al disegno del progettista, sono inadeguati a garantire un normale godimento dell’immobile o la sua funzionalità. Non ci stiamo riferendo a semplici problemi estetici, ma a delle vere e proprie carenze nella realizzazione del progetto.

Alcuni esempi di scelte progettuali errate sono l’inadeguatezza termica o acustica determinate da una serie di scelte tecniche sbagliate. O una valutazione non corretta del suolo o il dimensionamento errato degli impianti.

La responsabilità solidale

Se da un lato la distinzione tra le due differenti tipologie di vizio è importante per ripartire tra i vari professionisti le colpe, non limita in alcun modo il diritto al risarcimento dell’acquirente.

L’articolo 2055 del Codice Civile prevede che, nel caso in cui il danno dovesse derivare da un mix di cattiva progettazione ed esecuzione, il progettista, il costruttore ed il direttore dei lavori rispondono in solido.

Nel caso in cui il vizio dovesse pregiudicare in modo rilevante l’abitabilità o la durata dell’immobile, viene qualificato come un grave difetto (a prevederlo è l’articolo 1669 del Codice Civile).

Come si può difendere l’acquirente

L’acquirente di un immobile dispone di una serie di tutele specifiche per i vizi costruttivi e le scelte progettuali errate.

Le azioni legali esercitabili variano a seconda della gravità del difetto:

• riduzione del prezzo, anche definita come “azione estimatoria”: serve a mantenere la proprietà dell’immobile, ma permette di pagare un corrispettivo equo allo stato reale del bene;
• risoluzione del contratto, è un’”azione redibitoria”: si può ricorrere a questa soluzione nel caso in cui i se i vizi riscontrati dovessero rendere l’immobile non idoneo all’uso o ne dovessero diminuire in modo apprezzabile il valore;
• risarcimento del danno: in ogni caso l’acquirente ha sempre diritto ad ottenere il ristoro dei danni subito, nei quali rientrano anche quelli determinati dalla indisponibilità dell’immobile durante gli eventuali lavori di ripristino;
• eliminazione dei vizi: l’acquirente ha diritto che gli eventuali difetti vengano rimossi a spese del costruttore.

La garanzia legata ai difetti progettuali

Una delle novità più importanti dell’ordinanza della Corte di Cassazione è l’estensione del diritto alla garanzia anche per i difetti progettuali, che non viene meno nemmeno quando l’acquirente ha preso visione o approvato i progetti prima di effettuare l’acquisto. La Suprema Corte ritiene che il compratore non debba necessariamente essere in possesso delle competenze tecniche per valutare eventuali errori di progettazione.

L’acquirente, quindi, ha diritto ad agire nei confronti del progettista e del direttore dei lavori per inadempimento contrattuale, beneficiando della prescrizione ordinaria dei 10 anni.

Termini di decadenza per segnalare gli altri difetti

Per non perdere i diritti legati alla garanzia, è necessario rispettare con precisione alcune deadline molto precise:

• per i vizi generici la denuncia deve essere inoltrata entro 8 giorni dalla scoperta. L’azione deve essere avviata entro 1 anno dalla consegna dell’immobile;
• per i gravi difetti la garanzia dura 10 anni dall’ultimazione dei lavori e la denuncia deve essere presentata entro 1 anno dalla scoperta (nella maggior parte dei casi la data coincide con una perizia tecnica).

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