IVA per locazione e cessione di abitazioni in edilizia convenzionata

Come noto, modificando il Testo Unico dell’IVA (all’art.10, comma 1, n. 8 e 8 bis del DPR 633/1972), la legge 248/2006 (art.35, comma 8) ha disposto, tra l’altro, l’esenzione da IVA, con contestuale applicazione dell’imposta di registro, per i trasferimenti di fabbricati abitativi o loro porzioni, ad eccezione delle cessioni effettuate:
– da imprese costruttrici, o che vi hanno eseguito (anche tramite affidamento in appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica);
– entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero.
Anche per quanto riguarda le locazioni di fabbricati abitativi effettuate da imprese edili, viene prevista in ogni caso l’esenzione da IVA e la contestuale applicazione dell’imposta di registro (aliquota del 2%).
In tal ambito, l’ANCE è tempestivamente intervenuta presso le competenti sedi al fine, tra l’altro, di evidenziare l’iniquità del nuovo regime fiscale, soprattutto nell’ipotesi in cui le imprese, in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata conclusi in accordo con le Autorità comunali, devono obbligatoriamente locare gli immobili per un periodo superiore a quattro anni, prima di poterli cedere definitivamente.
Recependo tale istanza, l’emendamento approvato prevede l’assoggettamento ad IVA di:
– locazioni di abitazioni effettuate:
– nell’ambito di piani di edilizia abitativa convenzionata;
– da parte delle imprese che le hanno costruite o che vi hanno eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica (di cui alle lett. c, d ed e dell’art.31 della legge 457/1978);
– entro 4 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;
– a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a 4 anni.
Per queste è prevista l’applicazione dell’IVA al 10%, ai sensi del nuovo n.127-octiesdecies, Tabella A, Parte III del D.P.R. 633/1972.
cessioni di fabbricati abitativi effettuate:
– da parte delle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica (di cui alle lett. c, d ed e dell’art.31 della legge 457/1978);
– anche oltre 4 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;
– a condizione che entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, le abitazioni siano state locate per un periodo non inferiore a 4 anni, in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.
Come precisato dalla Relazione tecnica di accompagnamento all’emendamento governativo, per “piani di edilizia residenziale convenzionatà` si intendono quelli di cui agli artt. 17-18 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 [1].
Si ricorda, in proposito, che l’«edilizia convenzionata» persegue le medesime finalità dell’edilizia sociale, ma l’operatore privato non usufruisce di contributi pubblici ed il beneficio consiste nell’esonero dal pagamento della quota parte del contributo concessorio relativa al costo di costruzione, a fronte del convenzionamento sui prezzi di vendita e sui canoni di locazione.
Quantomeno con riferimento ai programmi di edilizia convenzionata devono pertanto intendersi risolti i problemi di indetrabilità dell’IVA sulla locazione e vendita di tali fabbricati, conseguenti al regime fiscale introdotto dal decreto “Visco-Bersani“ (art.35, comma 8, legge 248/2006) che prevede l’esenzione da IVA, con applicazione dell’imposta di registro, per le locazioni di abitazioni e per le cessioni degli stessi fabbricati effettuate dopo quattro anni dall’ultimazione dei lavori.
Il Provvedimento, una volta licenziato dall’Aula della Camera, dovrà passare all’esame del Senato in seconda lettura.

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