Una sentenza del Consiglio di Stato ridefinisce i confini tra ristrutturazione ricostruttiva e nuova costruzione: nuove regole per i professionisti del settore.
La distinzione tra ristrutturazione ricostruttiva e nuova costruzione è una questione molto delicata, soprattutto alla luce delle recenti pronunce giurisprudenziali.
Una recente sentenza del Consiglio di Stato, la n. 8542 del 4 novembre 2025, riguardante un intervento a Milano, ha ridefinito i confini tra queste due categorie, con un notevole impatto pratico per i professionisti del settore. Se, da un lato, la pronuncia del Consiglio funge da chiarimento, dall’altro complica la situazione per immobili già coinvolti in contenziosi urbanistici o abusi edilizi.
Demolizione e ricostruzione edilizia: i confini tracciati dal Consiglio di Stato
La sentenza n. 8542 del 4 novembre 2025 evidenzia come la demolizione e ricostruzione possa essere considerata “ristrutturazione” solo se l’intervento è unitario, contestuale e neutro, senza alterare volumi e sagoma originari.
Invece in caso di accorpamento di edifici, discontinuità temporale o modifiche morfologiche significative si tratterà di una nuova costruzione, con conseguente obbligo del Permesso di Costruire.
Con questa decisione, il Consiglio di Stato ha confermato l’annullamento dell’atto di conformità edilizia a Milano, riconoscendo l’intervento come nuova edificazione e non come ristrutturazione ricostruttiva. Una sentenza che ha un grande impatto nel contenzioso tra Comune, privato e condomini in caso di di cambio d’uso da industriale a residenziale.
I criteri da prendere in considerazione
Nel rispetto dell’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001, l’intervento di demolizione e ricostruzione deve rispettare tre requisiti fondamentali:
- l’unicità dell’immobile
- la contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione
- la neutralità d’impatto sul territorio
Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, la mancata continuità temporale, la fusione di volumi originariamente distinti e le opere che alterano la morfologia del sito hanno escluso qualsiasi neutralità. Di conseguenza le opere poste in essere sono state valutate “nuova costruzione”, con conseguente inadeguatezza della SCIA presentata.
SCIA o Permesso di Costruire? Quando serve l’una e quando l’altra
Per stabilire quale sia il titolo abilitativo necessario bisogna partire dalla qualificazione dell’intervento. In caso di ristrutturazione ricostruttiva, la SCIA può sostituire il Permesso di Costruire solo se i tre requisiti sopra indicati (unicità dell’immobile, contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione e neutralità d’impatto sul territorio) sono rispettati.
In caso di nuova costruzione, invece, il Permesso di Costruire è obbligatorio, con applicazione degli indici e distanze stabiliti nel DM 1444/1968.
La sentenza ribadisce che, anche con l’eliminazione dei vincoli originari di sagoma, sedime e materiali, non si può considerare automaticamente un intervento di ristrutturazione. La demolizione da sola non conferisce un “credito volumetrico” per aumenti di volumetria o modifiche della morfologia, se non espressamente previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici comunali.
Sostenibilità e recupero del patrimonio edilizio
Alla base del principio di neutralità, ribadito dal Consiglio, c’è la volontà di garantire il recupero sostenibile del patrimonio edilizio esistente e contenere il consumo di suolo.
Qualsiasi sbancamento, seminterrato, muro di contenimento o rampa carraia che ecceda le necessità funzionali del volume disponibile modifica la morfologia del territorio e qualifica l’intervento come nuova costruzione.
In sostanza, la violazione anche di uno dei tre requisiti elencati porta all’obbligo del Permesso di Costruire e non consente il ricorso alla SCIA.
FAQ Demolizione e ricostruzione edilizia: in quali casi la SCIA non basta
Quando la SCIA non è necessaria?
La SCIA, acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, non è richiesta per interventi di manutenzione ordinaria, attività di deposito o magazzino e opere rientranti nell’edilizia libera che non alterano struttura, sagoma o destinazione d’uso dell’immobile.
Quando si usa la scia in alternativa al Permesso di Costruire?
La SCIA alternativa al Permesso di Costruire è utilizzata per interventi edilizi complessi come ristrutturazioni che modificano volumetria sagoma o destinazione d’uso e nuove costruzioni previste da strumenti urbanistici generali o piani attuativi con specifiche disposizioni planivolumetriche o regolamentari
Quando non serve il Permesso di Costruire?
Il Permesso di Costruire non è richiesto per interventi di manutenzione ordinaria e per le opere di edilizia libera, ovvero per lavori non strutturali e che non incidono sul volume o sulla destinazione d’uso dell’immobile.
Rientrano in questa categoria la pavimentazione interna o esterna, la sostituzione di infissi e serramenti, la tinteggiatura, gli interventi su impianti senza opere edilizie, l’installazione di strutture leggere rimovibili, colonnine di ricarica per veicoli elettrici e opere volte alla rimozione di barriere architettoniche che non alterano la sagoma dell’edificio.
Qual è la differenza tra CILA e Permesso di Costruire?
Queste due procedure burocratiche sono molto diverse tra loro. La La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è richiesta per interventi edilizi non strutturali, come la manutenzione straordinaria leggera o le modifiche interne senza alterazioni strutturali. Il Permesso di Costruire, invece, è necessario per opere di maggiore rilevanza, quali nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni che incidono su volumetria, sagoma o destinazione d’uso.
La CILA consente l’avvio immediato dei lavori previa asseverazione tecnica, mentre il Permesso di Costruire richiede l’autorizzazione preventiva del Comune.
