Abusi edilizi, quali sono quelli sanabili e quelli no

Gli abusi edilizi sono quegli interventi che portano alla realizzazione di una costruzione completamente diversa – per tipologia o utilizzazione – rispetto a quanto previsto dal permesso che è stato concesso inizialmente. L’abuso edilizio si realizza anche quando i volumi della costruzione superano i limiti che sono stati indicati nel progetto.

Sotto il punto di vista strettamente normativo sono regolamentati da diverse norme, tra le quali ricordiamo:

• il Dpr n. 380/01, ossia il Testo Unico dell’Edilizia, che costituisce il punto di riferimento a livello normativo per le costruzioni;
• la Legge n. 47/85, attraverso la quale è stata introdotta la possibilità di sanare buona parte degli abusi. Su questa legge si sono basate le successive sanatorie;
• il Dlgs n. 42/04, ossia il Codice dei beni culturali e del paesaggio, il cui scopo è quello di disciplinare le aree che sono sottoposte a particolari vincoli paesaggistici;
• il decreto Salva Casa che ha modificato il Testo Unico dell’edilizia, ha introdotto norme utili per curare piccole irregolarità edilizie e costruttive

Abusi edilizi, cosa sono

Volendo sintetizzare al massimo la definizione, gli abusi edilizi sono degli interventi realizzati in violazione delle normative edilizie e delle leggi urbanistiche. Generalmente si tratta di costruzioni, ampliamenti o delle modifiche che sono state effettuate senza aver richiesto i relativi permessi. O addirittura effettuati non rispettando quanto fosse autorizzato. Siamo davanti ad un fenomeno che crea molta confusione, ma soprattutto può innescare una serie di problematiche per i proprietari immobiliari, anche nei casi di compravendita.

Sostanzialmente gli abusi edilizi si dividono in due diverse categorie:

Gli abusi edilizi sanabili: sono degli interventi che possono essere regolarizzati nel momento in cui vengono rispettati alcuni requisiti previsti dalla legge.

Invece i non sanabili sono degli interventi che i proprietari dell’immobile non possono regolarizzare in alcun modo. In questo caso è necessario demolire il manufatto costruito abusivamente e ripristinare lo stato originale.

Le due categorie di abusi edilizi hanno delle conseguenze diverse sia dal punto di vista sanzionatorio che da quello amministrativo.

I requisiti per poter sanare gli abusi edilizi

Rientrano nella categoria degli abusi edilizi sanabili quelli per i quali è possibile procedere ad una regolarizzazione attraverso una sanatoria edilizia.

Per poter richiedere questo istituto, però, è necessario che sussistano alcune condizioni favorevoli:

Prima di tutto deve essere presente la conformità urbanistica. Oltre a quelli attualmente in vigore, l’intervento deve essere conforme agli strumenti urbanistici che erano vigenti al momento della realizzazione. Nel caso in cui dovessero mancare queste conformità, l’intervento non è regolarizzabile. Generalmente si tratta di un abuso edilizio particolarmente grave, anche se risulta essere sanabile a tutti gli effetti. Sono delle violazioni che si riferiscono sia al momento nel quale i lavori sono stati iniziati e presenti anche nel momento in cui viene inoltrata la domanda per ottenere la sanatoria;

E’ possibile sanare gli abusi se mancano dei permessi, ma possono essere richiesti. Spesso e volentieri gli abusi edilizi sono collegati a delle opere realizzate senza che sia stata chiesta l’opportuna autorizzazione: questa, se fosse stata richiesta, sarebbe stata concessa. Volendo fare un esempio, possiamo pensare a degli ampliamenti di piccola entità, che non si discostano dalle norme urbanistiche e dalle prescrizioni previste dagli strumenti urbanistici nel momento in cui era entrato in vigore il Decreto Legge n. 269 del 30 settembre 2003. Una volta ottenuto l’atto di accertamento di conformità questi abusi edilizi possono essere sanati;

La sanatoria prevede il pagamento di un’oblazione, che viene calcolata sulla base dell’entità dell’abuso e dei costi di regolarizzazione.

Come vengono regolarizzati gli abusi

L’abuso edilizio può essere regolarizzato attraverso il condono edilizio o la sanatoria edilizia. Attraverso il primo strumento è possibile condonare gli abusi di alcune opere che siano state ultimate entro una determinata data, con il secondo, invece, è possibile sanare versando una sanzione.

Attraverso il condono edilizio i proprietari di un immobile hanno la possibilità di ottenere l’annullamento di una pena o di una sanzione che è scaturita da un atto illecito commesso in materia edilizia.

Nella maggior parte dei casi, però, il condono ha una durata temporale: generalmente è previsto un termine dal quale è possibile richiederlo ed un altro oltre il quale non si può più accedere. Il condono viene disposto per legge.

Nel corso degli anni il legislatore ha disposto una serie di condoni:

• Legge n. 47/85, ossia il primo condono edilizio;
• Legge n. 724/94, ossia il secondo condono edilizio;
• Legge n. 326/03, ossia il terzo condono edilizio.

Altra strada da percorrere è quella della sanatoria edilizia, che permette di sanare un abuso, ma è indispensabile rispettare i seguenti passaggi:

• è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato – generalmente un architetto od un ingegnere – che predispone la documentazione necessaria;
• si deve presentare l’istanza al Comune: la richiesta di sanatoria deve includere planimetrie, relazioni tecniche e altri documenti richiesti;
• devono essere effettuati i pagamenti richiesti, che potrebbero essere connessi agli oneri della pratica edilizia e alle spese di istruttoria;
• alla fine si deve attendere l’esito dell’istruttoria.

Cosa succede con gli abusi edilizi non sanabili

Un abuso non sanabile viola pesantemente le normative urbanistiche ed edilizie. Purtroppo, in questi casi non c’è altra soluzione che il ripristino dello stato dei luoghi originari. In altre parole il manufatto abusivo deve essere demolito ed il responsabile deve pagare delle sanzioni. C’è il rischio, inoltre, di incorrere in denunce penali nel caso in cui il reato sia avvenuto in un’area protetta.

Non sono sanabili gli abusi edilizi che siano in contrasto con i vincoli paesaggistici o ambientali; abbiano violato la normativa antisismica; non abbia rispettato le distanze minime; non risulti essere conforme agli strumenti urbanistici.

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