Cambio di destinazione d’uso: da ufficio ad abitazione

Il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione è un’operazione frequente nel panorama edilizio e immobiliare odierno. Ciò avviene soprattutto nei contesti urbani, dove c’è una domanda abitativa in continua crescita ed una graduale riduzione dell’uso di ampi spazi a fini commerciali e di servizio.

Si tratta di una tendenza in atto negli Stati Uniti, soprattutto nelle grandi città, dove molti importanti progetti destinati al settore direzionale sono rimasti in disuso dopo i cambiamenti legati al lavoro e allo smart working. In Italia il fenomeno è più marginale, ma il recupero di edifici dismessi nati per ospitare uffici o contesti lavorativi (artigianali o industriali) interessa anche qui i grandi centri perché non prevede nuovo consumo di suolo e rappresenta una soluzione sostenibile.  

Il fenomeno dipende da diversi fattori, economici e sociali, che hanno portato ad una graduale trasformazione del mondo del lavoro, con la crescita del mondo digitale e lo snellimento, laddove possibile e conveniente, delle componenti fisiche. Dal punto di vista tecnico e normativo, il cambio di destinazione d’uso di un edificio o di un’unità immobiliare non costituisce un intervento edilizio complesso per le opere richieste, ma piuttosto per il fatto che tocca ambiti urbanistici, edilizi, igienico-sanitari, catastali e, spesso, anche strutturali e impiantistici. L’iter burocratico mira principalmente a garantire i corretti standard abitativi e a conservare il più possibile l’impianto e i materiali originali. 

Cos’è il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione

Per comprendere cosa si intende per cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, è importante aver chiaro il concetto di destinazione d’uso di un immobile. Essa identifica la funzione urbanisticamente rilevante assegnata a una unità immobiliare o a un fabbricato ed è disciplinata principalmente dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), oltre che dalla normativa regionale e dagli strumenti urbanistici comunali.

In ogni caso, il cambio di destinazione d’uso è una procedura amministrativa, che permette di modificare la funzione assegnata all’edificio o all’unità immobiliare, fino ad aggiornarne la categoria catastale.

Le categorie funzionali principali, citate dall’art. 23-ter del TUE, sono residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. Il passaggio da ufficio (direzionale) ad abitazione (residenziale) è un mutamento urbanisticamente rilevante.

Cambio di destinazione d’uso rilevante o non rilevante

Trasformare un ufficio in un’abitazione è un cambio di destinazione d’uso rilevante. 

In particolare, sempre l’art. 23-ter del TUE definisce il mutamento di destinazione d’uso rilevante come:

“Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale”.

Se il cambio avviene all’interno di una stessa categoria funzionale non è rilevante ed è sempre consentito, pur richiedendo il pieno rispetto di tutte le normative di settore applicabili.

Quando è possibile trasformare un ufficio in abitazione

Trasformare un ufficio in un’abitazione è generalmente possibile, ma il primo passo è sempre quello di richiedere a un tecnico competente le dovute verifiche.

Una delle valutazioni fondamentali, ad esempio, riguarda la conformità dell’intervento che si vuole realizzare allo strumento urbanistico vigente.

I Comuni possono aver introdotto limiti sulle destinazioni ammesse o avere precisi indici urbanistici da rispettare. Una volta verificata la possibilità di richiedere il cambio di destinazione d’uso, sarà fondamentale redigere un progetto che assicuri il completo soddisfacimento di tutti i requisiti igienico sanitari tipici degli ambienti residenziali. Si dovranno, in questo senso, attuare tutte le opere necessarie per l’adeguamento.

Quali requisiti servono per il cambio di destinazione d’uso

Quando si trasforma un ufficio in un’abitazione, uno degli aspetti più critici riguarda l’adeguamento dell’immobile ai requisiti igienico sanitari richiesti per la destinazione residenziale.

Ad esempio, è necessario garantire un’altezza minima dei locali, che secondo quanto previsto dal D.M. 5 luglio 1975 è pari a 2,70 metri, ridotta a 2,40 m per corridoi, bagni, ripostigli.

Anche in questo caso, però, possono esserci eccezioni ed è fondamentale fare riferimento al regolamento edilizio locale.

Inoltre, ogni locale abitabile deve rispettare i rapporti aeroilluminanti, ossia caratterizzarsi per una superficie finestrata maggior o uguale a 1/8 della superficie di pavimento. Molto spesso, gli uffici, presentano locali profondi con poca illuminazione naturale o facciate vetrate non apribili, che richiedono modifiche e adeguamenti quando diventano abitazioni.

Per quanto riguarda gli ambienti interni, poi, ogni tipologia di stanza ha una metratura minima prevista, che può variare nei differenti Comuni. Si dovranno ricavare soggiorno, cucina, camere da letto, bagni e altri spazi vitali per la casa da ambienti organizzati diversamente. Anche l’impianto idraulico ed elettrico dovranno molto probabilmente essere modificati, adeguati e resi conformi.

Come cambiare destinazione d’uso da ufficio ad abitazione

Per cambiare destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, quindi, è generalmente possibile e richiede il coinvolgimento di un tecnico progettista competente, che si occuperà prima di tutto di verificare la fattibilità tecnica e urbanistica dell’intervento.

Sulla base di ciò, viene redatto un progetto preliminare, necessario anche per la richiesta in Comune del dovuto titolo edilizio abilitativo.

Ottenute le autorizzazioni, è possibile procedere con l’esecuzione dei lavori, che porteranno al successivo aggiornamento catastale e all’ottenimento dell’agibilità. Nel caso della trasformazione di un ufficio in abitazione al Catasto sarà necessario registrare un passaggio dalla categoria A/10 a quella relativa all’abitazione che si sta realizzando e varia in base alla tipologia di abitazione. Questo cambio comporta una nuova rendita catastale, con eventuali impatti fiscali.

Quali permessi sono necessari per trasformare un ufficio in casa

I permessi, o meglio, il titolo abilitativo necessario per trasformare un ufficio in una casa dipende principalmente dalla necessità di eseguire opre edilizie e dalla normativa vigente a livello regionale e comunale.

Nella maggior parte dei casi, il cambio da direzionale a residenziale richiede opere di adeguamento rilevanti, rendendo necessario un permesso di costruire. In alternativa, si può procedere tramite una SCIA. Il cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale è sempre ammesso nei centri storici, nei contesti già urbanizzati e anche quelli destinati a nuove costruzioni.

Se l’operazione riguarda una sola unità immobiliare, inoltre, non è necessario versare gli oneri di urbanizzazione primaria, ma solo quelli di urbanizzazione secondaria, salvo diverse indicazioni locali.

Quali sono le sanzioni per un cambio di destinazione d’uso non autorizzato

Il cambio di destinazione d’uso non autorizzato costituisce un abuso edilizio e comporta conseguenze sotto il profilo amministrativo e penale.

In primo luogo, il Comune può ordinare il ripristino dello stato legittimo dell’immobile, imponendo il ritorno alla destinazione originaria. Qualora il ripristino non sia possibile, viene applicata una sanzione pecuniaria, generalmente parametrata all’aumento di valore dell’immobile o al contributo di costruzione dovuto. È possibile regolarizzare l’abuso tramite una sanatoria, ma solo se sussiste la cosiddetta doppia conformità urbanistica. In caso contrario, l’irregolarità resta insanabile. Se il mutamento d’uso è stato realizzato in assenza di permesso di costruire, si configura anche un reato edilizio, con possibili sanzioni penali.

FAQs – Cambio di destinazione d’uso: da ufficio ad abitazione 

Cos’è il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione?

Il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione è la procedura con cui un immobile nato come spazio direzionale viene trasformato in residenza.
Non si tratta solo di una ristrutturazione, ma di un passaggio urbanistico ed edilizio che deve rendere l’unità conforme all’uso abitativo.
Questo significa verificare compatibilità con gli strumenti urbanistici comunali, requisiti igienico-sanitari, altezze, aeroilluminazione e impianti.
Il riferimento normativo principale è l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, aggiornato dal Decreto Salva Casa.
La trasformazione può quindi essere ammessa, ma sempre nel rispetto delle regole nazionali, regionali e comunali.

Quando è possibile trasformare un ufficio in abitazione?

È possibile trasformare un ufficio in abitazione quando il cambio di destinazione d’uso è ammesso dagli strumenti urbanistici locali e l’immobile può rispettare i requisiti previsti per l’uso residenziale.
Dopo il Decreto Salva Casa, il passaggio tra categorie funzionali diverse può essere consentito anche con SCIA, ma restano fermi i vincoli delle normative di settore e le eventuali condizioni poste da Comune e Regione.
In pratica, servono conformità urbanistica ed edilizia, oltre alla verifica di altezze, aeroilluminazione, salubrità, impianti ed efficienza dell’immobile rispetto alla funzione abitativa.

Quali requisiti urbanistici servono per il cambio di destinazione d’uso?

Per il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione servono innanzitutto la compatibilità con il Piano urbanistico comunale e il rispetto delle eventuali prescrizioni del regolamento edilizio locale.
Occorre poi verificare che il mutamento d’uso sia ammesso dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, come modificato dal Salva Casa, fermo restando il rispetto delle normative di settore.
Restano determinanti anche stato legittimo dell’immobile, conformità edilizia e assenza di vincoli o limitazioni specifiche fissate da Comune o Regione.
Per alcune unità, in particolare primi piani fuori terra e seminterrati, la disciplina può dipendere in modo più stringente dalla normativa regionale. 

Quali permessi sono necessari per trasformare un ufficio in casa?

In generale, per trasformare un ufficio in abitazione il titolo più ricorrente è la SCIA, soprattutto nei casi di mutamento d’uso della singola unità immobiliare senza opere o con opere riconducibili alla CILA.
Se invece l’intervento comporta opere edilizie più rilevanti, serve il titolo richiesto per quelle opere, che può variare fino al permesso di costruire.
Resta fermo che il cambio d’uso deve essere ammesso da norme regionali e strumenti urbanistici comunali, che possono imporre condizioni, limiti o divieti.

Quali requisiti igienico-sanitari deve avere una abitazione?

Una abitazione deve garantire salubrità, sicurezza, igiene e comfort, con locali conformi ai requisiti previsti dalla normativa edilizia e igienico-sanitaria.
Tra i parametri principali rientrano altezza minima interna, superficie adeguata dei vani, illuminazione e ventilazione naturale e presenza dei servizi essenziali.
Il riferimento storico resta il D.M. 5 luglio 1975, mentre il Salva Casa ha introdotto, in casi specifici e nel rispetto di precise condizioni, alcune deroghe transitorie per il recupero abitativo di spazi esistenti.
Restano comunque fermi i controlli su norme locali, regolamenti edilizi comunali, requisiti impiantistici, energetici e acustici, necessari per rendere l’immobile effettivamente abitabile.

Quanto tempo serve per ottenere il cambio di destinazione d’uso?

I tempi per ottenere il cambio di destinazione d’uso dipendono dal tipo di intervento, dalla completezza della pratica e dalle verifiche richieste dal Comune.
Nei casi più semplici, con SCIA, l’efficacia è in genere immediata, ma l’amministrazione può effettuare controlli successivi nei termini di legge.
Se invece sono necessarie opere edilizie più complesse o un permesso di costruire, i tempi si allungano e possono richiedere diverse settimane o alcuni mesi.
Alla tempistica amministrativa va poi aggiunto il tempo del cantiere, che varia in base allo stato dell’immobile e agli adeguamenti necessari per renderlo abitabile.

È necessario il consenso del condominio?

Nella maggior parte dei casi è necessario il consenso del condominio per cambiare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare, ma la portata di questo obbligo dipende dal tipo di intervento e dal regolamento condominiale. Il proprietario, infatti, ha il diritto di usare la propria unità, ma non può compiere modifiche che pregiudichino le parti comuni o alterino la destinazione generale dell’edificio. Quindi, se il cambio d’uso richiede interventi sulle parti comuni o incide sul palazzo (ad esempio sul carico degli impianti comuni), è necessario ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, con la maggioranza prevista per le innovazioni.

Per modifiche interne senza effetti sulle parti condivise il consenso può non essere richiesto, ma occorre comunque rispettare la normativa edilizia, urbanistica e catastale.

Serve il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso?

Per il cambio di destinazione d’uso può servire un permesso di costruire. Il giusto titolo abilitativo, che può essere anche una SCIA o anche un intervento in edilizia libera se non ci sono opere e non si cambia categoria, deve essere preventivamente verificato. Il consiglio è quello di rivolgersi a professionisti competenti.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione?

Il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione può avere costi variabili a seconda degli interventi che è necessario realizzare. In ogni caso, ci saranno delle spese certe quali gli oneri di urbanizzazione da versare al Comune e i costi tecnici di progettisti e professionisti coinvolti e richiesta di titolo abilitativo. Si aggiungono le spese vere e proprie di ristrutturazione e adeguamento.

 Quali lavori sono necessari per convertire un ufficio in appartamento?

Per convertire un ufficio in un appartamento sono necessari tutti i lavori utili ad adeguare spazi e impianti alle nuove esigenze. Si tratta, generalmente, di opere strutturali per modificare e creare gli ambienti interni tipici delle residenze, oltre che per soddisfare i requisiti igienico sanitari richiesti. Si aggiungono, poi, tutti i lavori relativi agli impianti.

 È possibile fare il cambio di destinazione d’uso senza lavori?

Non è obbligatorio eseguire dei lavori per fare un cambio di destinazione d’uso, soprattutto nei casi in cui non vi è un cambio di categoria funzionale. Trasformare un ufficio in un’abitazione, però, di solito richiede un minimo di lavori per garantire la conformità necessaria ad ottenere l’agibilità dei locali.

Quali documenti servono per presentare la richiesta di cambio di destinazione?

La domanda formale completa da presentare al Comune di pertinenza deve essere accompagnata da una piantina dell’immobile, il progetto architettonico, il certificato di agibilità (i base alla corrente normativa, attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, consumo energetico), il certificato di destinazione urbanistica (che indica la destinazione d’uso originaria dell’immobile). Successivamente va comunicato al catasto la nuova destinazione d’uso.

Quali sono le tempistiche per il cambio di destinazione d’uso da ambiente di lavoro in residenziale?

Anche per le tempistiche molto dipende dal tipo di intervento che è necessario e dalla compatibilità dei requisiti burocratici dell’immobile, se non vi sono particolari elementi contrari ai regolamenti in materia, il progetto passa attraverso una SCIA comunale con istruttoria di 30 giorni, e un cantiere stimato di 5 – 6 mesi, ma è chiaro che questi numeri variano da progetto a progetto in base anche al contesto in cui si trova.

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17/10/2024

Da luogo di lavoro ad abitazione. Alcuni esempi

Da luogo di lavoro ad abitazione: il cambio di destinazione come mezzo di recupero per combattere il consumo di suolo. Ecco alcuni interessanti esempi

A cura di: Claudia Capperucci

In alcune capitali del mondo è frequente abitare in condomini che una volta erano uffici, soprattutto dopo i cambiamenti avvenuti nel lavoro negli ultimi cinque anni. In Italia non si può definire una tendenza vera e propria, ma il cambio di destinazione d’uso da direzionale (uffici) a residenziale è una realtà, soprattutto nei grandi centri, e risponde alla domanda di abitazioni a impatto zero.

Negli Stati Uniti è una tendenza ormai conclamata, riflesso post Covid della diffusione del lavoro da casa che ha ridotto drasticamente la frequenza nei luoghi di lavoro, da cui un numero sempre più crescente di edifici adibiti ad uffici hanno trovato una seconda vita come appartamenti. E, sebbene suddividere spazi di lavoro sterili ed espansivi in case invitanti non sia proprio una passeggiata e possa comportare costi imprevisti in fase di realizzazione, da un recente rapporto della società immobiliare commerciale CBRE è emerso che ben l’1,7% dell’offerta totale di uffici negli Stati Uniti erano in fase di conversione per altri usi nei primi tre mesi del 2024 e si prevede che il 63% di queste conversioni riguarderà alloggi plurifamiliari.

Un esempio è l’ex quartier generale della compagnia petrolifera e del gas Texaco, a Los Angeles, un grattacielo che nel 2020 è stato sventrato e trasformato in condominio di lusso con 336 appartamenti e servizi come area fitness e terrazzo con piscina.

Diversa è la situazione in Italia, dove non possiamo dire che sia in atto una vera tendenza e dove le riconversioni spesso avvengono all’interno di edifici storici (come nei centri cittadini per esempio) e sono soggetti a precisi vincoli basati soprattutto sul principio della conservazione.

Tuttavia anche nel nostro Paese la conversione d’uso può rappresentare un’ottima soluzione alla domanda di abitazioni e, coerentemente con i parametri ambientali attuali può affermarsi come alternativa al consumo di suolo.

Come cambiare destinazione d’uso da ufficio ad abitazione

Premesso che prima di tutto è necessario recarsi all’ufficio del catasto e accertarsi che l’edificio sia regolarmente registrato (in caso contrario è necessario regolarizzare lo stato dell’immobile), i primi passaggi da fare riguardano la verifica del rapporto aeroilluminante (R.A.I.), ovvero l’indicatore della quantità di luce naturale e aria che entrano nell’ambiente chiuso, in relazione alla sua superficie. Il rapporto può variare in base ai regolamenti edilizi delle amministrazioni territoriali, generalmente è di 1/8 della superficie se questa è inferiore a 100 mq e di 1/10 se è compresa tra 100 e 1000 mq.

Si dovranno verificare poi le dimensioni, l’altezza soprattutto dell’ambiente, le amministrazioni territoriali prendono come riferimento il D.M. del 5 luglio 1975, che stabilisce l’altezza minima dei locali abitabili a 2,70 metri e a 2,40 metri per i locali non abitabili, come bagni, corridoi o ripostigli.

Infine la verifica dei requisiti termici e acustici che, se non a norma, devono essere adeguati con opere di coibentazione e isolamento.

Costi per cambio destinazione d’uso da ufficio a residenziale

I costi per il cambio di destinazione d’uso sono vari e diversificati, dipendono da molti fattori, in primis dallo stato catastale e da quello dei requisiti principali (R.A.I., parametri termici e acustici).

Oltre ai costi burocratici, l’impegno economico dipende dal tipo di intervento che si deve realizzare: alcuni, per esempio, si avvicinano molto alle “nuove realizzazioni” e quindi hanno costi più elevati (circa 1.500 euro mq).

Ma in diversi casi, come ricorda l’architetto Andrea Milano si può usufruire di bonus e detrazioni che abbattono di molto il costo in 10 anni: buona parte del costo è detraibile al 65% (efficientamento energetico) e il resto è comunque detraibile al 50% (ristrutturazione).

Da ufficio ad abitazione, alcuni esempi

Yeldo

YELDO, il gruppo europeo nato nel 2019 con sedi in Svizzera, Italia e Germania, ha di recente raccolto capitali per 13,4 milioni di euro (junior loan) a servizio dell’acquisizione di un progetto immobiliare relativo alla riqualificazione di due asset ad uso uffici e successiva conversione in residenziale di alta gamma in uno dei quartieri più esclusivi di Lisbona, con durata di 18 mesi. I lavori di costruzione, già in fase avanzata (80%), termineranno entro fine 2024.

Nizzoli 8

Nizzoli 8 è il progetto, di proprietà del Fondo immobiliare HITA1 gestito da Investire SGR (Gruppo Banca Finnat) che prevede la riconversione a destinazione d’uso residenziale dell’immobile che fino alla primavera del 2023 ospitava gli uffici di Capgemini. Il progetto è firmato dallo studio Asti Architetti, coadiuvato da SPI per la fase esecutiva, con Dils nel ruolo di advisor e partner commerciale.

L’edificio, il cui completamento è previsto per l’autunno 2025, ospiterà 72 appartamenti di diverso taglio, quali quadrilocali, trilocali e bilocali con logge che si affacciano sull’ampio giardino interno e la costruzione di ampi e prestigiosi attici con grandi terrazze. La facciata esterna postmoderna originale sarà mantenuta, mentre il resto dell’edificio sarà oggetto di una profonda riqualificazione anche per adeguarlo ai moderni standard energetici.

Progetto di via Valtellina a Milano

Milano è una delle città italiane con il più alto numero di progetti frutto della conversione da luogo di lavoro ad abitazione privata. Contesti industriali dismessi, ma anche edifici in origine destinati ad uffici.

Il progetto di via Valtellina realizzato da Renovo Studio ha trasformato un locale per uffici al piano terra in due appartamenti distinti, intervenendo sullo sfruttamento delle altezze che ha permesso di separare la zona notte, sulla gestione della luce, attraverso lo sfruttamento delle aperture presenti destinate agli ambienti funzionali principali (cucina e soggiorno), mentre i volumi in ombra sono stati adibiti ad ambienti di servizio come come bagni e cabine armadio.  

Progetto a Torino

A Torino, nella zona universitaria del Politecnico, un basso fabbricato a destinazione artigianale all’interno di un cortile diventa struttura residenziale ripartita in tre appartamenti.

Il progetto, in corso di realizzazione è dell’architetto Andrea Milano: “Lo stato di partenza è composto da due bassi fabbricati adiacenti, realizzati in tempi diversi, nel 1920 e nel 1950, uno con tetto a falda e uno con tetto piano. Si otterranno tre unità abitative, di cui un quadrilocale di 70 mq con cucina-soggiorno, tre camere da letto e due bagni, e due bilocali di 40 mq con cucina, camera, bagno.

Il vincolo a Torino sul cambio d’uso dei bassi fabbricati, in cortili di edifici caratterizzanti il tessuto storico, è quello di non modificare la volumetria esistente, con la possibilità di modificare, invece, gli interni e i serramenti di facciata ma mantenendo materiali coerenti con l’origine dell’edificio. Pertanto gli interventi previsti non sono strutturali, ma di modifica della distribuzione interna, mediante interventi su tramezzi, modifica delle aperture di facciata e apertura di nuovi lucernari in copertura per dare la corretta aero-illuminazione ai locali abitativi.

Con l’utilizzo di persiane scorrevoli e impacchettabili si massimizzano le superfici finestrate rispetto ai prospetti disponibili”. Il progetto prevede, inoltre, una serie di interventi di efficientamento energetico necessari per trasformare un laboratorio artigianale in abitazioni: coibentazione di pavimenti e coperture, cappotto termico di facciata. E infine gli interventi impiantistici necessari per creare bagni, cucine, e un nuovo sistema di riscaldamento che, contestualizzandosi in un edificio completamente isolato, può fondarsi sulle sole pompe di calore ad aria e a energia elettrica (non ci sarà impianto a gas nel complesso).

Progetto a Barebbio (MI)

A Barebbio, in provincia di Milano, l’architetto Mauro Piantoni ha realizzato la ristrutturazione completa di un immobile (esterni e interni) con cambio di destinazione d’uso, da contesto produttivo a residenza.

Il piano terra, di Casa CC, precedentemente adibito a laboratorio e magazzino, è diventato un’ampia zona open space con bagno di servizio e locali accessori demolendo le pareti divisorie che formavano gli spazi di ufficio e magazzino.

Al primo piano è stata ricavata la zona notte con quattro camere di cui una padronale fornita di cabina armadio passante e bagno privato e un secondo bagno a disposizione delle restanti camere.

Lo stato dell’arte della normativa in Italia

Intervista all’avvocato Gian Marco Antonelli*

Quali sono le principali novità introdotte dal cosiddetto “Decreto Salva-casa” in tema di cambio di destinazione d’uso degli immobili?

Il D.l. n. 69/2024 (convertito con legge n. 105/2024), ha modificato l’art. 23-ter del Testo Unico edilizio chiarendo quando si può parlare di mutamento di destinazione d’uso senza opere e consentendo sempre tali mutamenti d’uso all’interno della stessa categoria funzionale ed anche tra categorie disomogenee (per esempio da abitazione ad ufficio e viceversa) a determinate condizioni.

Quindi viene consentita tale “trasformazione” da ufficio a residenza?

In particolare viene sempre consentito tale mutamento, purché nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, con la presentazione di una SCIA (segnalazione Certificata di Inizio Attività), salva l’ipotesi in cui la trasformazione avesse richiesto opere, perché in tal caso, il titolo edilizio potrebbe variare.

Ci sono contesti in cui non è possibile realizzare questo intervento?

Fermo restando quanto detto, in tema di rispetto delle normative di settore e di eventuali condizioni dettate dagli strumenti urbanistici comunali, un’ulteriore limitazione è stata introdotta per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, per le quali il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali trova applicazione la disciplina che abbiano appena sintetizzato.

Negli Stati Uniti possiamo dire che è un fenomeno diffuso, è così anche in Italia?

Non mi addentro in questa valutazione statistica, però certamente l’esigenza può nascere soprattutto nei casi di mutamento del tessuto urbano, quando zone residenziali inizino ad assumere una connotazione più commerciale, o viceversa. In tutti i casi, è molto importante affidarsi al proprio notaio di fiducia (e ci tengo a precisare di fiducia, perché ogni notaio ha la sua specializzazione) per valutare ogni implicazione del mutamento di destinazione d’uso sull’eventuale successiva vendibilità del bene.

L’avvocato Gian Marco Antonelli, Notaio ad Arzano dal 2022 è componente della Commissione Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato dal 2020 e componente della Commissione Studi societari del Comitato notarile della Regione Campania da 2024. È inoltre docente presso il Ministero dell’Interno – Albo dei Segretari Comunali, in qualità di esperto per il corso di formazione SEFA dei Segretari Comunali di fascia A e COA dal 2021, in tema di Espropriazioni per pubblica utilità, di Edilizia residenziale pubblica e di usi civici e docente presso la LUISS Business School per il corso di Real Estate Development nell’anno 2022.

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Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 17/10/2024

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