Come revocare l’incarico all’amministratore di condominio

Sono diversi i motivi per i quali si potrebbe avere intenzione di cambiare l’amministratore di condominio. Il professionista potrebbe non aver rispettato i propri doveri o aver effettuato una gestione poco trasparente. Potrebbe essere stato negligente in fatto di manutenzione o, al contrario, aver caricato i condomini di spese eccessive. Ma, al di là delle motivazioni, è necessario gestire la pratica correttamente, in modo che la sua sostituzione possa avvenire senza problemi.

Come revocare l’amministratore di condominio

Le strade per revocare il mandato ad un amministratore di condominio sono diverse. Quella più semplice da seguire è attendere che il suo mandato scada: l’incarico cesserà automaticamente al termine dell’anno di gestione. Il rinnovo avviene solo e soltanto in presenza di una delibera specifica dell’assemblea. A questa regola vi è un’eccezione, costituita dal primo anno di mandato, dopo il quale c’è il rinnovo automatico.

In altre parole dopo dodici mesi di gestione – non necessariamente devono corrispondere con l’anno solare – l’incarico affidato all’amministratore di condominio si considera cessato e si entra in quel regime che, almeno tecnicamente, si chiama “prorogatio”, il quale corrisponde al termine che serve per sostituirlo. Nel corso di questo particolare periodo, il professionista può svolgere unicamente l’ordinaria amministrazione.

Da parte sua l’amministratore di condominio può decidere di dimettersi in qualsiasi momento, quando lo ritiene più opportuno. Non ha l’obbligo di dare un preavviso, ma non può causare dei pregiudizi alla gestione. Nel caso di dimissioni il professionista dovrà rimanere in carica fino a quando non si procede con la nomina del successore.

L’importanza dell’assemblea di condominio

Passo importante per il cambio dell’amministratore di condominio è la convocazione di un’assemblea – che potrà essere indetta dallo stesso professionista – nel corso della quale dovrà essere nominato il suo successore.

Nel caso in cui nel corso della riunione non dovesse essere raggiunto il quorum e non sia possibile deliberare il nome del nuovo amministratore, è possibile chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria per nominare il sostituto. La richiesta può essere effettuata sia dall’amministratore di condominio dimissionario, sia dai condomini che abbiano intenzione di sostituirlo.

Revocare l’amministratore prima della scadenza

L’amministratore di condominio può essere revocato prima della scadenza del suo mandato. In questo caso, nel corso dell’assemblea, deve essere raggiunto il seguente quorum: la maggioranza dei presenti attraverso i quali sia rappresentata almeno la metà dei millesimi.

Nel caso in cui l’assemblea dovesse decidere di revocare l’incarico senza una giusta causa – questo avviene quando non siano state commesse delle gravi violazioni da parte del professionista – all’amministratore spetta il compenso per la parte residua del mandato. Se invece la decisione viene presa a seguito di un comportamento colpevole, non gli è dovuto nulla.

La conferma della nomina ogni anno

Ricordiamo che spetta all’amministratore di condominio convocare l’assemblea ogni anno per approvare il rendiconto.

In quell’occasione deve essere confermato o revocato il suo incarico.
Nel caso in cui non lo dovesse fare ci sono due strade da seguire:

• qualsiasi condomino – anche uno solo – ha la possibilità di ricorrere al tribunale per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore;
• due condomini che rappresentino almeno un sesto dei millesimi hanno la possibilità di chiedere che l’amministratore convochi l’assemblea. Nel caso in cui quest’ultimo non lo dovesse fare entro dieci giorni, i richiedenti hanno la possibilità di muoversi in autonomia e inviare i necessari avvisi di convocazione, che devono arrivare con cinque giorni di anticipo rispetto alla prima riunione. Nella documentazione inviata dovranno essere indicati il luogo, la data e l’orario della riunione e i punti all’ordine del giorno. In questa sede è possibile revocare l’amministratore di condominio per giusta causa.

Quando la revoca arriva dal giudice

L’amministratore di condominio può essere revocato anche dal tribunale, che interviene a seguito di un ricorso presentato da un qualsiasi condominio, nel caso in cui siano state riscontrate delle gravi irregolarità.

Nel caso in cui il professionista si sia macchiato di gravi inadempienze fiscali o quando non abbia provveduto ad aprire un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, è possibile rivolgersi ad un giudice.

Le gravi irregolarità delle quali il professionista si può macchiare sono elencate all’interno dell’articolo 1129 del Codice Civile e vi rientrano:

• la mancata convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per revocare e nominare il nuovo amministratore di condominio;
• la mancata esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi;
• non aver aperto e non utilizzare il conto corrente del condominio;
• gestione confusionale dei fondi del condominio, che non vengono separati correttamente dal patrimonio personale dell’amministratore;
• aver permesso la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a fronte di un credito insoddisfatto;
• non aver curato diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva scaturita a seguito di un’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute;
• gestione superficiale dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee e del registro di contabilità. Rifiuto di fornire a chi ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato di pagamento degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

L’elenco che abbiamo stilato non è tassativo né completo. Spetterà all’autorità giudiziaria valutare se emergano altri gravi comportamenti dell’amministratore di condominio che possano determinare la risoluzione immediata del mandato.

Faq revoca incarico amministratore di condominio

Quali sono i motivi per revocare l’amministratore di condominio?

L’amministratore può essere revocato per diverse ragioni, tra cui:​

• Gravi irregolarità nella gestione, come la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale o la mancata esecuzione delle deliberazioni assembleari.​
• Gestione opaca dei fondi condominiali, ad esempio, non separando correttamente il patrimonio del condominio da quello personale.​
• Inadempienze fiscali o mancata apertura del conto corrente condominiale.​

In presenza di tali situazioni, l’assemblea può deliberare la revoca o, in casi gravi, è possibile rivolgersi al tribunale per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore.

Come si può revocare l’amministratore di condominio prima della scadenza del mandato?

Per revocare l’amministratore prima della scadenza del mandato, è necessario convocare un’assemblea straordinaria e deliberare la revoca con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Se la revoca avviene senza giusta causa, all’amministratore spetta il compenso per la parte residua del mandato. In caso di gravi irregolarità, è possibile richiedere la revoca giudiziale al tribunale competente.

Cosa succede se l’amministratore si dimette improvvisamente?

In caso di dimissioni dell’amministratore, questi è tenuto a rimanere in carica per il tempo necessario alla nomina del successore, limitandosi alla gestione ordinaria. Se non convoca l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore, due condomini che rappresentino almeno un sesto dei millesimi possono convocarla autonomamente.

È possibile revocare l’amministratore senza convocare l’assemblea?

Sì, è possibile richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore senza convocare l’assemblea, presentando ricorso al tribunale competente. Questo può avvenire in presenza di gravi irregolarità nella gestione, come la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto o la gestione confusa dei fondi condominiali.  

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