Le scale si possono stringere per fare posto all’ascensore. Ecco quali sono i limiti di misura, le norme antincendio e le maggioranze in condominio.
Garantire l’accessibilità negli edifici residenziali esistenti rappresenta una delle sfide architettoniche e giuridiche più frequenti nella gestione del patrimonio edilizio italiano. La presenza di barriere architettoniche negli stabili d’epoca o realizzati prima dei moderni standard edilizi limita fortemente la fruibilità degli appartamenti, condizionando la vita quotidiana di anziani, persone con disabilità o chiunque abbia difficoltà temporanee di deambulazione. L’inserimento di un impianto elevatore nel vano scale rappresenta spesso l’unica soluzione tecnica percorribile per risolvere il problema. Tuttavia, la conformazione degli spazi interni impone frequentemente un ridimensionamento delle strutture esistenti, sollevando un interrogativo ricorrente tra i proprietari: fino a che punto è consentito modificare la larghezza delle scale per fare posto all’ascensore?
La risposta della normativa vigente e dei giudici di merito orienta l’interpretazione verso un bilanciamento tra la tutela delle parti comuni e il valore sociale della mobilità per tutti gli abitanti dell’immobile.
Ascensore e larghezza scale: il quadro normativo
L’intervento di integrazione di un impianto di risalita all’interno di un edificio esistente tocca direttamente la disciplina del condominio. Le scale rientrano a pieno titolo tra le parti comuni dell’edificio, in base a quanto espressamente previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile. In quanto strutture di proprietà condivisa tra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi, la loro conformazione non può essere alterata arbitrariamente dal singolo. Qualsiasi modifica strutturale o dimensionale deve necessariamente seguire un percorso formale che rispetti la destinazione d’uso e la sicurezza complessiva dell’immobile.
L’inserimento di un nuovo impianto all’interno del vano scale o nella tromba delle scale si configura, sotto il profilo giuridico, come un’innovazione. Quando l’opera è diretta al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche, si applicano le disposizioni introdotte dalla Legge n. 13 del 9 gennaio 1989, volte a favorire l’adeguamento degli immobili.
Tuttavia, l’esecuzione dei lavori deve confrontarsi con le tutele previste dal Codice Civile. Il testo fondamentale in materia di innovazioni condominiali è l’articolo 1120 del Codice Civile. Questa norma stabilisce che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino. La valutazione della legittimità del restringimento delle rampe si gioca proprio sulla corretta interpretazione del concetto di inservibilità e di pregiudizio per i comproprietari.
Il criterio dell’inservibilità della parte comune
Un punto centrale dei contenziosi giudiziari riguarda la reale portata della riduzione geometrica dei passaggi. Spesso i condòmini dissenzienti impugnano le delibere sostenendo che contrarre la rampa delle scale violi il divieto posto dall’articolo 1120 del Codice Civile, in quanto l’opera ridurrebbe il valore del bene comune o ne renderebbe più disagevole l’utilizzo.
La giurisprudenza ha progressivamente chiarito il significato operativo del principio di inservibilità. Un intervento non diventa illegittimo per il solo fatto di rendere l’uso della cosa comune meno comodo o meno agevole rispetto alla condizione originaria. Il concetto di inservibilità si concretizza unicamente quando l’innovazione azzera o compromette radicalmente la funzione della parte comune per uno o più proprietari, impedendone la fruizione fondamentale.
Se a seguito delle opere la larghezza delle scale risulta ridotta, ma continua a consentire il passaggio in sicurezza dei residenti e la movimentazione dei beni necessari alla vita quotidiana, la funzione della struttura rimane intatta. La circostanza che due persone non riescano più a incrociarsi contemporaneamente sul medesimo gradino o che il trasporto di arredi voluminosi richieda maggiore attenzione costituisce un semplice disagio d’uso, non una condizione di totale o parziale inservibilità del bene.
Pertanto,
la diminuzione delle dimensioni della rampa per installare un ascensore non costituisce una violazione del Codice Civile se il passaggio pedonale resta concretamente praticabile.
Il Decreto Ministeriale 236/1989 negli edifici esistenti
Per la progettazione dei passaggi negli edifici d’abitazione, il parametro tecnico di riferimento è rappresentato dal Decreto Ministeriale 14 giugno 1989, n. 236. Il decreto individua le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale sovvenzionata, definendo anche le dimensioni minime delle rampe di comunicazione verticali.
Una delle contestazioni più frequenti sollevate nelle aule di tribunale riguarda l’impossibilità di rispettare i parametri dimensionali stabiliti dal decreto dopo aver posizionato il vano corsa del nuovo elevatore. A questo proposito, pronunce giurisprudenziali recenti, tra cui quella del Tribunale di Torre Annunziata (sentenza n. 1688/2025), hanno ribadito la non retroattività assoluta dei requisiti geometrici per gli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore della legge.
Le prescrizioni rigorose sulle larghezze minime delle rampe previste dal D.M. 236/1989 sono vincolanti per le nuove costruzioni e per gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo globale. Negli interventi di adeguamento o inserimento di nuovi impianti in contesti d’epoca o preesistenti, l’applicazione delle norme dimensionali viene valutata con la necessaria flessibilità. Pretendere l’applicazione rigida di parametri moderni a vani scale antichi significherebbe rendere impossibile l’ammodernamento degli stabili, precludendo l’accessibilità a chi risiede ai piani alti. La presenza di un impianto elevatore operativo compensa ampiamente la perdita di qualche centimetro di transito pedonale, realizzando il bilanciamento richiesto dall’ordinamento tra prescrizione tecnica e utilità sociale dell’opera.
Prevenzione incendi e sicurezza dell’evacuazione
Se da un lato si applica una flessibilità dimensionale per favorire l’accessibilità, dall’altro rimane inderogabile il rispetto delle condizioni minime di sicurezza e di esodo in caso di emergenza. La riduzione della rampa non deve mai compromettere la stabilità statica dell’immobile o la sicurezza della circolazione delle persone.
Le scale svolgono la funzione primaria di via di fuga in presenza di eventi calamitosi o incendi. Per questa ragione, la fattibilità dell’intervento richiede che lo spazio residuo consenta il deflusso rapido e senza intoppi di tutti gli occupanti del fabbricato. La verifica della larghezza delle scale residua deve tenere conto delle normative vigenti in materia di prevenzione incendi ordinate dalle autorità competenti e dai Vigili del Fuoco. Qualora il progetto garantisca le condizioni minime necessarie per l’esodo sicuro e non alteri i requisiti di resistenza delle strutture portanti, l’opera di installazione dell’ascensore supera il vaglio di legittimità tecnica e giuridica.
La procedura assembleare e le maggioranze deliberate
L’iter per l’approvazione dell’opera richiede una specifica pianificazione all’interno dell’assemblea condominiale.Trattandosi di una modifica diretta all’abbattimento delle barriere architettoniche su spazi condivisi, il legislatore ha previsto tutele e procedure volte a favorire la decisione.
In base alle regole generali sulle deliberazioni di cui all’articolo 1136 del Codice Civile, l’approvazione delle innovazioni di rilevante entità o rivolte al miglioramento dell’edificio richiede la maggioranza qualificata. Nello specifico, la decisione deve essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore complessivo dell’edificio (ossia 666 millesimi). Questa soglia garantisce un consenso solido attorno all’intervento, a fronte dell’impatto che i lavori determinano sulla configurazione degli spazi comuni.
L’amministratore di condominio ricopre un ruolo di coordinamento fondamentale in tutte le fasi della procedura. È suo compito convocare le assemblee dedicate, presentare le proposte progettuali redatte da professionisti abilitati e raccogliere i preventivi di spesa. Inoltre, l’amministratore deve curare l’acquisizione dei titoli edilizi necessari presso lo sportello unico dell’edilizia del Comune e verificare che l’impresa esecutrice rispetti le normative relative alla sicurezza dei cantieri. La correttezza formale della convocazione e della delibera mette al riparo il condominio da eventuali ricorsi dei condòmini dissenzienti.
Il principio di solidarietà condominiale e la valutazione del valore immobiliare
A fare da sfondo all’intero assetto normativo e giurisprudenziale vi è il principio della solidarietà condominiale. L’istituto del condominio non viene interpretato dalla giurisprudenza come una semplice sovrapposizione di beni patrimoniali individuali, ma come una comunità in cui i diritti dei singoli devono armonizzarsi con le esigenze fondamentali della persona.
L’eliminazione delle barriere architettoniche tramite l’inserimento di un ascensore risponde a tutele di rango costituzionale, prima tra tutte il diritto alla salute, all’autonomia e alla dignità della vita di ciascun residente. Per tali ragioni, i singoli proprietari sono chiamati a tollerare la riduzione della larghezza delle scale, a condizione che l’accesso alle unità immobiliari rimanga garantito. L’interesse individuale al mantenimento dell’ampiezza originaria dei gradini recede di fronte all’interesse generale di rendere lo stabile fruibile a soggetti con ridotta capacità motoria, agli anziani o ai nuclei familiari con figli piccoli.
Infine, va considerato l’impatto economico dell’opera. L’inserimento di un impianto elevatore incrementa sensibilmente la fruibilità complessiva dell’immobile, incrementando di conseguenza il valore di mercato di tutte le singole unità abitative comprese nello stabile. Il ridimensionamento parziale delle scale rappresenta quindi un adeguamento funzionale indispensabile per preservare la commerciabilità e l’utilità dell’edificio nel lungo periodo.
FAQ Ascensore in condominio e larghezza scale
Qual è la larghezza minima delle scale da garantire per non bloccare i lavori dell’ascensore?
Nei palazzi d’epoca o esistenti non è prevista una misura fissa inderogabile al centimetro valida per tutti. In genere, un passaggio residuo di circa 80 cm è considerato sufficiente per garantire il transito pedonale e il trasporto di pesi. L’unico limite vincolante è rappresentato dalle norme antincendio: la larghezza residua deve sempre garantire l’evacuazione in sicurezza secondo le prescrizioni dei Vigili del Fuoco o del tecnico abilitato.
Cosa succede se un solo condomino si oppone al taglio delle scale?
Se l’assemblea approva il progetto con le maggioranze previste dalla legge (maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell’immobile), il condomino contrario non può bloccare i lavori solo perché le scale diventano più strette. Il suo dissenso è valido solo se riesce a dimostrare in sede giudiziaria che le scale sono diventate del tutto inutilizzabili o che l’opera pregiudica la stabilità dell’edificio.
Le regole sulle dimensioni minime delle scale (D.M. 236/1989) valgono anche per gli edifici vecchi?
No, la giurisprudenza ha chiarito che le misure minime rigide previste dal Decreto Ministeriale 236/1989 si applicano alle nuove costruzioni o alle ristrutturazioni integrali. Negli edifici esistenti, la norma viene applicata con flessibilità per consentire l’installazione dell’ascensore e l’abbattimento delle barriere architettoniche.
