Il mercato delle aree riqualificate di Milano

Gli importanti interventi di ripristino e riqualificazione ai quali abbiamo assistito e stiamo assistendo nel capoluogo lombardo  sembravano poter dare respiro alla crisi del settore. Intere aree sono state, infatti, rimesse a nuovo, rinascendo dalle ceneri dell’abbandono.
La gelata della recessione e il ridimensionamento del mercato immobiliare, però, hanno alterato la sceneggiatura in corso d’opera, mettendo un punto interrogativo sulla capacità del mercato di assorbire un’offerta che, specialmente nella quota residenziale, si colloca nella fascia alta e altissima.
Il Centro Studi di Casa.it, il portale immobiliare numero 1 in Italia, ha preso il polso della situazione analizzando domanda e offerta in aree riqualificate o in via di riqualificazione come Fiera, Portello, Porta Nuova/Garibaldi, Isola, Bovisa/Affori, Bicocca, Porta Vittoria e Assago/Milanofiori.
Il dato più interessante che emerge dalle rilevazioni di Casa.it è che a Milano il concetto di “bello e impossibile” ha un valore relativo. Domanda e offerta, infatti, sembrano trovare più facilmente un punto di incontro dove le quotazioni al metro quadro toccano il massimo.

Il caso più eclatante è quello dell’area Porta Nuova/Garibaldi, dove lo scarto tra offerta e domanda è appena del –3,6% a fronte di immobili nuovi o ristrutturati messi in vendita a prezzi che vanno da 7.500 a 12.000 Euro al metro quadro. Il tasso di convergenza risultante, calcolato incrociando offerte e richieste di abitazioni sulla base della loro metratura, è del 93%: il più alto tra le otto aree prese in esame. E le quotazioni, in questa area, sono probabilmente destinate a crescere vista la recente apertura delle nuove stazioni Garibaldi e Isola della nuova linea lilla M5.

Non si discosta da questo canovaccio l’area della ex Fiera Campionaria, che occupa la piazza d’onore per i prezzi al metro quadro più elevati con valori in offerta che vanno da 6.700 a 11.000 Euro. In questo caso, lo scarto tra le valutazioni dei venditori e quelle dei potenziali acquirenti tocca quota –11,3%. Ciò non di meno, il tasso di convergenza tra domanda e offerta è del 87%.
Per trovare quotazioni relativamente più abbordabili è necessario spostarsi ad Assago/Milanofiori, nell’area tra la Bovisa e Affori oppure alla Bicocca.

Ad Assago/Milanofiori, dove gli immobili a uso abitativo sono proposti in vendita a cifre che vanno da 2.700 a 3.100 Euro al mq., lo scarto tra offerta e domanda è mediamente del -6,9%, mentre il tasso di convergenza risulta essere del 78%.

Nell’area della Bicocca, a fronte di quotazioni in offerta che vanno da 2.350 a 4.000 Euro al mq. il differenziale di prezzo tra chi vende e chi cerca casa raggiunge il -13,4%, il più elevato tra le aree in esame. Ciò si riflette fedelmente sul tasso di convergenza tra domanda e offerta, fermo al 70%.

Pur vivendo situazioni differenti dal punto di vista dell’avanzamento dei progetti di riqualificazione, Bovisa e Affori presentano valori omogenei in termini di mercato immobiliare, con quotazioni in offerta che vanno da un minimo di 2.300 a un massimo di 3.700 Euro al metro quadro. Nei due quartieri, lo scarto tra domanda e offerta risulta essere del -10%, ma il tasso di convergenza tra venditori e potenziali acquirenti è decisamente elevato: 92%.

In posizione mediana si collocano, in ordine crescente di prezzi al metro quadro, l’area dell’ex scalo ferroviario di Porta Vittoria, il Portello e il quartiere Isola.

“I dati mostrano che in aree come Porta Nuova/Varesine/Garibaldi e Fiera/Milano Citylife, chi cerca casa formula richieste con valori al metro quadro prossimi a quelli proposti da chi vende” – commenta Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Questo fatto, insieme agli elevati tassi di convergenza riscontrati, sembra indicare che, almeno a certe soglie di prezzo, la domanda tende ad allinearsi alle valutazioni dell’offerta, riconoscendone di fatto la congruità.”

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