Quanto funziona il mercato dei B&B in Italia

Il confronto con lo studio precedente evidenzia una crescita dei B&B soprattutto al Nord (+12%), cui corrisponde un calo del numero di strutture  presenti  nelle  Isole  (-10%).

In quanto osservatori del mercato immobiliare abbiamo notato che, negli ultimi tempi, in alcune grandi città in maniera particolarmente evidente, l’investimento immobiliare è legato sempre più spesso all’attrattività turistica della città per cui si acquista la casa per affittarla ai turisti, spesso dopo averla trasformata in B&B.

Realtà come Firenze e Roma avevano già anticipato questa tendenza, in particolare nel centro storico del capoluogo toscano dove il fenomeno è talmente cresciuto negli ultimi anni da “spostare” la domanda di locazione residenziale in altre aree della città. Adesso il fenomeno sembra essere agli albori anche in altre città italiane. Tra queste, in particolare, si segnalano Napoli, Verona e Palermo. Nel capoluogo campano la domanda ad uso investimento è passata in tre anni  dal 28% al 41%, un vero e proprio boom che ha interessato in particolare gli immobili posizionati nelle zone centrali. Il fenomeno è andato di pari passo con l’aumento dei turisti in città e con il ribasso dei valori immobiliari.  Presente, ma in modo non ancora evidente per ora, anche a Palermo, dove nel centro storico si realizzano numerosi investimenti immobiliari con questa finalità, trend che potrebbe rafforzarsi ora che la città è stata designata capitale della cultura per il 2018 (con numerosi progetti di riqualificazione) e che alcune statistiche sugli arrivi dei turisti stranieri in Italia la segnalano come meta tra le  più amate da quelli europei. Non meraviglia neppure che il fenomeno sia presente a Verona, città da sempre molto amata dai turisti, italiani e non, e che anche qui la richiesta si concentri soprattutto nel centro storico.  A Roma, che aveva anticipato la tendenza col Giubileo, questo tipo di domanda immobiliare si concentra  nelle zone intorno ai siti turistici più importanti. E proprio da Roma iniziano ad arrivare i primi cambiamenti di trend: l’offerta di B&B aumenta e i proprietari per rendere più appetibile il loro immobile stanno puntando a migliorare l’offerta dal punto di vista qualitativo, non solo a livello di servizi offerti ma anche a livello di finiture e caratteristiche degli immobili (ristrutturazioni e arredamenti di qualità). In questo modo, oltre a farsi largo tra la concorrenza, possono spuntare  introiti a notte più elevati che giustifichino anche l’investimento in zone mediamente più costose. Infatti un altro dato che emerge dall’indagine 2016 sui B&B rileva che è in aumento l’età media degli ospiti:  la fascia di età  41-55 anni è aumentata dal 24% del 2007 al 48% del 2016. Questo potrebbe giustificare anche  una disponibilità di spesa diversa ed la richiesta si standard qualitativi più elevati.

Come gruppo Tecnocasa abbiamo visto dove si registra la domanda di B&B, in modo particolare tra le località di mare e le  grandi città.

Località turistiche

In Campania mercato abbastanza vivace a Sorrento dove è in forte forte crescita la domanda di molti investitori, provenienti principalmente da Napoli e provincia, che ricercano costantemente immobili da adibire a strutture ricettive extra alberghiere. Le metrature più richieste partono dai 70 mq in poi. Interesse anche a Castellabate, nel Cilento, dove si  registra una maggiore richiesta di immobili da destinare all’apertura di alberghi e di strutture turistico ricettive o di casa vacanza e B&B in seguito all’incremento di locazioni estive. Ad Amalfi e Positano prevale la domanda di casa da utilizzare per le vacanze o da destinare alla creazione di affittacamere e B&B. Ad acquistare sono prevalentemente napoletani. La domanda si orienta su trilocali su cui investire da 300 a 400 mila €.

Nel  Lazio una crescita di immobili da destinare a B&B o affittacamere si segnala a Gaeta. Le richieste si concentrano su bilocali o piccoli trilocali il più possibile nelle vicinanze del mare e dotati di pertinenze esterne, per una spesa che oscilla rispettivamente tra 100-140 mila € e 150-230 mila €. Preferite le soluzioni d’epoca.

In Puglia è il centro storico di Gallipoli che concentra, in particolare, case tipiche del posto, con volte a stella o a botte ricercate da chi desidera avviare attività di B&B e che, per questo motivo,  desidera  immobili con almeno quattro stanze.  Nel Centro storico si parla di valori di 2000 € al mq per i palazzi  d’epoca situati sulle mura.

In Sardegna a Pula  si prevede un aumento della presenza di turisti stranieri (grazie all’aumento delle rotte sull’aeroporto di Cagliari)  i quali si rivolgono soprattutto al mercato delle locazioni (si tratta in genere di francesi, tedeschi, inglesi e russi). Anche per questo si segnala un netto aumento delle richieste di appartamenti da adibire a B&B e case vacanza da parte di investitori sardi. Le tipologie più richieste per realizzare questo obiettivo sono trilocali e quattro locali situati in zone servite e vicine al mare. Le cifre investite partono da 150 mila € ed i rendimenti medi sono compresi tra 80 e 100 € al giorno durante l’alta stagione che va da maggio a settembre.

Grandi città
A Verona è il Centro storico della città a registrare la domanda di  investitori intenzionati ad avviare attività di B&B e affittacamere. Con questa finalità ci si orienta prevalentemente su soluzioni ubicate nei pressi delle location più interessanti dal punto di vista turistico, soprattutto piazza Duomo e piazza Erbe. Ma piacciono anche le zone limitrofe come Cittadella e San Zeno.

A Firenze in zona Santa Croce e San Gallo i prezzi sono in aumento ed il mercato è dinamico grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire ad affittacamere e B&B. La domanda si focalizza su appartamenti con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra 200 e 300 mila €.

A Roma naturalmente è il cuore della città ad essere scelta da chi vuole aprire un B&B.  Si cerca in tutto il Centro Storico ad eccezione delle aree di Porta Pia e Prati. Vanno bene piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15 mila € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. Le strade maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour, dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che hanno quotazioni di 6000-7000 € al mq da ristrutturare. Non si esclude neanche la zona della stazione Termini dove si  acquista dal bilocale al quadrilocale. Piace anche la zona Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio dove con un budget di 300-450 mila € si acquistano bilocali o trilocali da destinare ad affittacamere o B&B. A  titolo di esempio in piazza di Spagna una camera rende tra le 150 alle 250 € a notte, in piazza Navona e Campo dei Fiori si può andare da 130 a 200 € a notte e in zona Vaticano da 80 a 100 € a notte.

A Napoli nel Centro Storico si registra un ulteriore aumento della richiesta da parte di investitori che intendono avviare attività di B&B e affittacamere per turisti. Si tratta di un fenomeno in crescita che ormai compone una fetta importante del mercato immobiliare di questa area della città. Chi acquista per avviare attività di B&B si focalizza su soluzioni con almeno 4 locali dai 120 mq in su i cui valori partono da 200 mila €. Il canone di una stanza oscilla tra 40 e 70-80 € a notte. Interesse anche nella zona di Monteoliveto-Orefici.

A Palermo nel Centro Storico si rileva un aumento delle richieste di acquisto ad uso investimento: per avviare attività di B&B o affittacamere si mettono in conto 50-60 mila € per soluzioni da ristrutturare, posizionate sulle strade principali e inserite in palazzi d’epoca. Interessante anche la zona della Stazione

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