In calo compravendite e prezzi

Si allarga la forbice fra il mercato di fascia alta e di fascia medio – bassa Probabile un “effetto scudo fiscale” All’ombra del lungo ciclo ascendente del mercato residenziale, il segmento di fascia alta, dopo aver vissuto diverse e ripetute fasi di crescita impetuosa contrassegnate da notevoli incrementi di volumi e soprattutto di valori (mediamente +19,5% nel 2005, +15,1% nel 2006, +9,4% nel 2007), mostrava a fine 2008 di essersi attestato su un elevato livello di quotazioni e su un minor grado di dinamicità che si era andato a trasformare in un calo delle compravendite del segmento lusso.
Dopo l’estate i segnali di un cambiamento della tendenza si sono fatti sempre più concreti e non sembra essere un caso che l’interesse verso l’investimento immobiliare, nella fascia alta, si sia rinnovato in questi ultimi mesi, in particolare da quando ha preso il via il nuovo scudo fiscale 2009 con il rimpatrio dei capitali versati all’estero negli anni passati.

La conferma arriva dal buon tasso di assorbimento dell’offerta dei prodotti di nuova costruzione di qualità elevata realizzati nelle grandi città. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%) prima della chiusura delle transazioni.

Sui prodotti ristrutturati, le correzioni sono minori, inferiori al 5,0% nominale annuale, ma, allontanandosi del centro verso la periferia delle principali città metropolitane, la media dei prezzi torna a far segnare dei ribassi vicini al 10,0%, soprattutto all’interno dei comuni dell’hinterland metropolitano dove è presente in maniera più accentuata l’attività edilizia delle nuove costruzioni. Rispetto al 2008 i valori delle abitazioni nuove sono calati da un minimo del 3,5% ad un massimo del 10,0% partendo dalle aree urbane centrali sino a quelle più periferiche, incluse le cittadine dell’hinterland metropolitano, dove sono i nuovi cantieri a soffrire maggiormente.
Il 2010 sarà l’anno della svolta? Se venissero confermati i prodromi di un cambiamento di ciclo congiunturale che registriamo oggi, il settore residenziale ne trarrà beneficio e fra 6 mesi potremmo già registrare una inversione di tendenza sul fronte delle compravendite. I primi timidissimi segnali li abbiamo già avuti in questa parte finale del 2009, con città come Bologna, Milano e Roma che hanno dimostrato una ripresa di interesse.

I prezzi delle abitazioni si stanno lentamente adattando ai nuovi andamenti del mercato e il processo di revisione al ribasso dei valori potrebbe continuare nella prima parte del prossimo anno, con ulteriori aggiustamenti nell’ordine dei 4 – 5 punti percentuali.
Sui prezzi di vendita, il 2010 confermerà le riduzioni che si stanno registrando sui mercati della provincia e delle periferie urbane delle grandi città. Il punto di equilibrio dei valori verrà raggiunto probabilmente nella seconda parte dell’anno, se si confermeranno i segnali positivi sulle intenzioni di acquisto della domanda.

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