Il mercato immobiliare nei grandi centri urbani

Nel primo semestre del 2013 le quotazioni immobiliari in Italia sono ancora in ribasso sebbene si intravedano segnali di un’inversione di tendenza che devono essere comunque presi con la dovuta cautela.
Sembrano maggiormente decisi quelli che avendo potere d’acquisto erano rimasti in attesa dell’evolversi del mercato immobiliare.
Le motivazioni sono molteplici: diminuzione dei prezzi degli immobili dall’inizio della fase ribassista, proprietari sempre più propensi a rivedere le richieste al ribasso per vendere l’immobile, abbondante offerta immobiliare che consente di scegliere l’abitazione più adatta alle caratteristiche desiderate e la consapevolezza della ormai avviata normalizzazione del mercato.
Nel primo semestre del 2013 l’analisi dei prezzi in base alla dimensione delle realtà territoriali vede una diminuzione del 4,7% nelle grandi città, del 4,8% nell’hinterland delle grandi città e del 5% nei capoluoghi di provincia.  L’analisi per aree geografiche vede il Centro Italia chiudere il semestre con una diminuzione dei prezzi del 6,0%, a seguire il Nord Italia con -4,8% ed infine il Sud Italia con -4,6%.
Per i prossimi mesi prevediamo ancora un ribasso dei valori e riteniamo che l’anno possa chiudersi con una contrazione dei valori compresa tra -8% e -6%. Le compravendite potrebbero oscillare tra 420 e 450 mila transazioni.
A Bari le quotazioni immobiliari sono diminuite del 4,8% nella prima parte dell’anno. Tra le zone che hanno sofferto maggiormente ci sono quelle centrali soprattutto il Borgo Antico che dopo il boom degli anni scorsi grazie alla domanda ad uso investimento registra ora maggiori difficoltà dal momento che il target di potenziali acquirenti deve spesso ricorrere al mutuo. La macroarea che ha registrato la diminuzione dei valori più sensibile c’è quella dell’aeroporto; mentre a Bologna i valori immobiliari sono in diminuzione del 5,7%. La macroarea che ha segnalato la contrazione più bassa è quella di San Donato-San Vitale che ha chiuso con -7,4%. Anche la zona di Corticella ha subito un calo di importo simile. In questo semestre prezzi al ribasso anche nelle zone collinari della città in particolare quelle soggette a maggior traffico. Le zone centrali soprattutto quella di San Vitale-Università hanno sostanzialmente tenuto grazie anche agli acquisti degli investitori. Non lontano poi intorno a piazza dei Martiri sono in corso lavori di riqualificazione delle facciate esterne degli immobili.
A Firenze nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 4,7%. Le zone centrali hanno registrato un ribasso del 3,1%.  Si sono mossi in particolare gli investitori tra cui anche russi, indiani e brasiliani alla ricerca di tagli medio piccoli da investimento per turisti.
A Genova la macroarea che ha segnalato al diminuzione dei valori più sensibile è stata quella di Castelletto- Foce-San Martino.
A Napoli le quotazioni immobiliari sono diminuite del 3% nella prima parte dell’anno. La macroarea che ha registrato il ribasso dei valori più forte è stata quella di Flegrea-Fuorigrotta seguita dalla macroarea Collina. La motivazione è stata sostanzialmente la diminuzione della disponibilità di spesa del potenziale acquirente. Meno forte la diminuzione nelle aree centrali che hanno retto grazie soprattutto alla domanda di investimento per quanto orientata su importi più contenuti che in passato.
Nella città di Palermo le quotazioni immobiliari sono diminuite del 4,9%. La macroarea di Parco della Favorita ha registrato un ribasso del 6,1%. Tra i quartieri in diminuzione si registra anche quello di Partanna-Mondello  nella zona meno prestigiosa. In generale sulla città si registrano difficoltà per problemi legati al mantenimento del posto di lavoro; mentre a Verona le quotazioni abitative sono diminuite del 7,9%. Le zone centrali hanno registrato un ribasso dei valori dell’1,7% e quindi c’è una sostanziale tenuta dei valori immobiliari, in particolare di quelle di prestigio. La macroarea di Borgo Trento ha registrato un sostanziale ribasso dei prezzi dal momento che c’è stata una notevole immissione di immobili in vendita che ha calmierato i prezzi.
Nella capitale i valori immobiliari hanno registrato un ribasso del 4%. Il centro di Roma ha visto ancora una volta un buon dinamismo sul segmento degli acquisti ad uso investimento, alcune anche come nuda proprietà. La macroarea di San Giovanni-Roma Est ha registrato un ribasso del 5,1% in seguito soprattutto all’andamento dei quartieri più periferici che hanno avuto problematiche di accesso al credito. Le altre macroaree di Roma si sono tenute intorno ad una diminuzione del 3% sebbene i quartieri più periferici abbiano registrato perdite di valore più forti.
A Torino i valori immobiliari sono diminuiti del 4,8%. La macroarea della Collina è quella che ha registrato la diminuzione dei prezzi più forte seguita da quella di Nizza-Lingotto-Mirafiori Sud dove comunque il ribasso dei prezzi ha movimentato gli acquisti per investimento intorno alla zona delle Molinette. Vanno avanti i lavori nella zona di  Cit Turin, il grattacielo San Paolo per il quale si stanno completando le facciate esterne, la stazione di Porta Susa ormai ultimata ed inaugurata, restano da completare i lavori di ampliamento di corso Inghilterra e del sottopasso di piazza Statuto.
Per finire, a Milano le quotazioni immobiliari sono diminuite del 3,6%.  La macroarea di Milano che ha segnalato la riduzione di prezzo più forte è stata quella di Bovisa-Sempione che ha registrato un ribasso del 4,9%.  Tra corso Sempione, piazza Firenze e zona Fiera ci sono numerosi interventi di riqualificazione urbanistica. Continuano infatti i lavori per la realizzazione della linea viola della metropolitana che dovrebbe essere completata entro il 2015 e che prevede le fermate Tre Torri (City Life), Piazza Gerusalemme e Cenisio. Da segnalare inoltre la realizzazione di aree verdi come il parco di City Life ed il Parco Vittoria in zona Portello collegato con una pista ciclabile al quartiere QT8. Continuano inoltre i lavori per il completamento di un nuovo collegamento che permetterà agli automobilisti provenienti dalle autostrade dei laghi e dalla A4 di arrivare direttamente in via Teodorico. I quartieri del centro di Milano hanno registrato una diminuzione del 4%.
La macroarea di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi ha segnalato la  contrazione  meno  forte  con  -2,4%.

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