Un ampliamento può essere consentito dai titoli edilizi ma vietato da un regolamento condominiale contrattuale. Il caso deciso dal Tribunale di Pordenone.
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Chi vuole ampliare un appartamento in condominio non deve verificare soltanto se l’intervento sia consentito dalla disciplina urbanistica ed edilizia. Anche il titolo di proprietà e il regolamento condominiale possono contenere limiti all’esercizio dei diritti sul bene.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Pordenone con la sentenza 5 agosto 2026, n. 450. Al centro della controversia c’era la chiusura di una parte di una terrazza, trasformata in uno spazio destinato a uso abitativo. L’intervento disponeva dei necessari titoli sul piano amministrativo, ma il regolamento condominiale contrattuale prevedeva un divieto di sopraelevazione.
Il Tribunale ha considerato l’opera una sopraelevazione e ha ritenuto applicabile il divieto previsto dal regolamento, disponendo il ripristino dello stato dei luoghi.
Quando la chiusura di una terrazza può rientrare nella sopraelevazione
L’articolo 1127 del Codice civile riconosce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del lastrico solare il diritto di sopraelevare, salvo che il titolo disponga diversamente e nel rispetto dei limiti previsti dalla norma.
La sopraelevazione, tuttavia, non va identificata soltanto con la costruzione di un piano aggiuntivo. La qualificazione dell’intervento dipende dalle caratteristiche dell’opera e dalle conseguenze che produce sull’edificio e sull’unità immobiliare.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Pordenone, la chiusura di una porzione della terrazza aveva consentito di ricavare una nuova camera, con un aumento della superficie e della volumetria dell’appartamento. Sulla base delle caratteristiche concrete dell’intervento, il giudice lo ha ricondotto alla nozione di sopraelevazione.
È quindi la natura effettiva dell’opera a dover essere valutata, senza fermarsi alla sola modalità con cui viene realizzata o al fatto che non comporti necessariamente la costruzione di un ulteriore piano.
Il diritto di sopraelevare e i limiti dell’articolo 1127 c.c.
Il diritto previsto dall’articolo 1127 c.c. non è assoluto. La disposizione stabilisce che la nuova costruzione non deve pregiudicare le condizioni statiche dell’edificio, né ledere l’aspetto architettonico o diminuire notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. In presenza delle condizioni previste dalla norma, è inoltre dovuta agli altri condomini l’indennità stabilita dal quarto comma.
A questi limiti può aggiungersi una restrizione derivante dal titolo o da un accordo tra i proprietari. La giurisprudenza ha infatti riconosciuto la possibilità di escludere convenzionalmente il diritto di sopraelevazione, purché il divieto risulti da una pattuizione espressa.
La Cassazione, con la sentenza n. 25226 del 15 settembre 2025, ha ribadito che una limitazione di questo tipo può essere contenuta anche in un regolamento condominiale di natura contrattuale. Il divieto, secondo la giurisprudenza, può essere ricondotto alla figura della servitus altius non tollendi, ossia al vincolo che impedisce di elevare la costruzione oltre una determinata altezza.
Non è quindi la semplice esistenza di un regolamento condominiale a impedire un ampliamento: occorre verificare la natura del regolamento e, soprattutto, il contenuto della specifica clausola.
Il caso del Tribunale di Pordenone
La controversia riguardava un appartamento dotato di una terrazza di pertinenza. Una parte dello spazio era stata chiusa per ricavare una nuova camera, determinando un incremento della superficie e della volumetria dell’unità immobiliare.
Secondo quanto riportato nella sentenza, l’intervento era stato realizzato sulla base di una SCIA alternativa al permesso di costruire e di un’autorizzazione paesaggistica. Sotto il profilo amministrativo, quindi, l’opera disponeva dei titoli necessari indicati nel procedimento.
Il problema riguardava però anche i rapporti tra i proprietari degli immobili. Il regolamento condominiale aveva natura contrattuale e prevedeva un divieto assoluto di sopraelevazione.
Il Tribunale ha ritenuto che l’opera realizzata sulla terrazza rientrasse nella nozione di sopraelevazione e che il divieto previsto dal regolamento fosse applicabile al caso concreto. La decisione ha portato all’ordine di demolizione del volume realizzato e al ripristino dello stato dei luoghi.
La vicenda evidenzia la distinzione tra due piani che possono coesistere. Il titolo edilizio attiene alla legittimità dell’intervento nei confronti della pubblica amministrazione; il regolamento condominiale può invece disciplinare i rapporti tra i titolari dei diritti sull’immobile. La presenza del primo non esclude, di per sé, l’esistenza di un vincolo privatistico validamente assunto.
Il regolamento condominiale va controllato anche quando si compra casa
Il contenuto del regolamento può assumere rilievo anche per chi acquista un appartamento dopo la sua approvazione.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Pordenone, il divieto di sopraelevazione era richiamato nell’atto di acquisto. Gli acquirenti avevano inoltre dichiarato di conoscere e accettare il regolamento e, secondo quanto accertato nella controversia, erano a conoscenza anche della situazione relativa all’intervento.
Per queste ragioni, il Tribunale ha ritenuto il vincolo opponibile nei loro confronti.
La decisione non significa, però, che ogni clausola contenuta in un regolamento condominiale sia automaticamente opponibile a chi acquista un immobile. L’efficacia del vincolo deve essere valutata in relazione alla natura della clausola, al contenuto del regolamento, agli atti di acquisto e alle circostanze del singolo caso.
Per questo, prima di acquistare un appartamento che si intende successivamente modificare o ampliare, è opportuno esaminare non soltanto la situazione urbanistico-edilizia dell’immobile, ma anche il titolo di proprietà, il regolamento condominiale e gli eventuali atti ai quali quest’ultimo fa riferimento.
Cosa verificare prima di ampliare un appartamento in condominio
La realizzazione di un ampliamento richiede quindi verifiche su piani diversi.
Sul versante pubblicistico occorre accertare che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia applicabile e individuare il corretto titolo abilitativo. Devono inoltre essere considerati eventuali vincoli paesaggistici o altre discipline speciali.
Sul piano dei rapporti tra privati è invece necessario verificare il titolo di proprietà e il regolamento condominiale. Se l’intervento comporta una sopraelevazione, occorre accertare in particolare che non esistano clausole contrattuali che ne limitino o escludano la realizzazione. Per un immobile acquistato da un precedente proprietario è utile controllare anche il rogito e gli eventuali richiami al regolamento, verificando come il vincolo sia stato recepito nell’atto e quale efficacia possa avere nei confronti dell’acquirente. Il caso deciso dal Tribunale di Pordenone mostra così che la disponibilità di un titolo edilizio non esaurisce le verifiche necessarie per realizzare un ampliamento in condominio. Prima di iniziare i lavori bisogna considerare anche gli eventuali limiti derivanti dai rapporti privatistici tra i proprietari.
FAQ: Ampliamento in condominio
Un regolamento condominiale può vietare la sopraelevazione?
Sì, quando il regolamento ha natura contrattuale e contiene un’espressa pattuizione che limita o esclude il diritto di sopraelevazione. La Cassazione ha riconosciuto la possibilità che un divieto di questo tipo sia contenuto in un regolamento condominiale contrattuale.
Chiudere una terrazza può costituire una sopraelevazione?
Dipende dalle caratteristiche concrete dell’intervento. La chiusura di una terrazza può rientrare nella nozione di sopraelevazione quando determina la realizzazione di un nuovo volume o un incremento della superficie e della volumetria riconducibile alla fattispecie prevista dall’articolo 1127 c.c. Nel caso esaminato dal Tribunale di Pordenone, la trasformazione della terrazza in una nuova camera è stata qualificata in questo modo.
Il divieto di sopraelevazione vincola anche chi acquista l’appartamento?
Può vincolarlo, ma l’efficacia della clausola deve essere valutata in relazione al caso concreto. Nella sentenza del Tribunale di Pordenone il divieto è stato ritenuto opponibile agli acquirenti anche in considerazione del richiamo al regolamento nell’atto di acquisto, della loro dichiarazione di conoscenza e accettazione e delle circostanze della controversia.
