Impermeabilizzazione terrazze e balconi in condominio: interventi e suddivisione spese

L’impermeabilizzazione di terrazze e balconi è essenziale per evitare criticità e danni alle strutture causati da infiltrazioni di acqua. Soprattutto in contesti condominiali, infatti, questi problemi espongono anche a situazioni conflittuali, a causa della condivisione di spazi e parti dell’edificio. Le infiltrazioni sono spesso causa di contenzioso tra condomini, amministratori e imprese, perché toccano diversi aspetti, di natura tecnica, ma anche giuridica ed economica.

Il problema nasce generalmente dalla natura “ibrida” di alcuni elementi edilizi, come terrazze e balconi, che pur essendo di proprietà o uso esclusivo, possono svolgere una funzione essenziale per l’intero edificio, ad esempio di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei piani sottostanti.

Terrazze e balconi in condominio: distinguere le tipologie di strutture e la relativa proprietà

Nei contesti condominiali possono esserci diverse tipologie di terrazze e balconi, di proprietà comune o ad uso esclusivo. Comprendere a pieno queste differenze è importante anche per assicurare una convivenza serena tra tutti i condomini.

Quando la terrazza è in copertura, si parla di lastrico solare, ossia una copertura piana che può essere, a seconda dei casi, ad uso condominiale o ad uso esclusivo di un solo condomino. In ogni caso, si tratta di una struttura rilevante per l’intero edificio, in quanto ne rappresenta anche la copertura.

Le terrazze possono essere anche a livello dei singoli appartamenti, in questi casi quasi sempre di proprietà esclusiva, per quanto siano la copertura dei locali sottostanti, di solito appartenenti a differenti unità immobiliari. I balconi, poi, possono essere sia aggettanti, quindi sporgenti dalla facciata, che inseriti nel volume dell’edificio, ossia incassati o a loggia.

Sono rarissimi i casi in cui queste strutture, in caso di problemi di impermeabilizzazione, risultano esclusivamente a carico di un solo condomino. Quasi sempre, infatti, assolvono anche a una funzione di copertura e pertanto sono di interesse condominiale.

Patologie edilizie e cause delle infiltrazioni su terrazze e balconi

Le infiltrazioni, quindi la presenza di acqua dove non dovrebbe esserci, derivano da diverse cause, ma le principali sono riconducibili a deterioramento di materiali e strutture, errori di progettazione o problemi relativi alla posa in opere delle impermeabilizzazioni.

Il tempo porta con sé, anche quando non si commettono errori, problemi dovuti all’usura dei materiali, che rendono normale la necessità di intervenire periodicamente per ripristinare a pieno le funzioni di ogni componente edilizio. In questi casi, la manutenzione programmata aiuta ad aumentare notevolmente la durata e la conservazione di balconi e terrazzi.

In altri casi, però, errori iniziali di progettazione possono provocare gravi forme di degrado, con rottura di materiali e strutture, fessurazioni, presenza di macchie e muffe. L’impermeabilizzazione potrebbe non essere stata realizzata con i giusti materiali, non coprire in modo adeguato i punti deboli e i giunti o, addirittura, essere completamente assenti. Possono essere problematici, poi, anche gli elementi verdi, che con le radici possono rovinare materiali e strutture.

La stratigrafia tipo di una terrazza o di un balcone con impermeabilizzazione

Un sistema corretto di impermeabilizzazione di una terrazza o di un balcone prevede l’inserimento di appositi materiali all’interno della stratigrafia del solaio. In sostanza, un balcone e una terrazza dovrebbero comprendere, al di sopra del solaio strutturale, un massetto utile a definire una pendenza per lo smaltimento dell’acqua (anche piovana), sopra il quale si posa una membrana o una guaina impermeabile, prestando particolare attenzione al nodo in cui il balcone o la terrazza si collegano alla parete verticale e alle soglie di porte e porte finestre.

Questi, di solito, sono i punti più critici e che espongono a problemi di infiltrazioni. Sopra questo strato, si può proseguire con la posa della pavimentazione.

Infiltrazioni in condominio: chi paga?

Quando si parla di condomini e interventi edilizi in contesti condominiali la normativa di riferimento principale è il Codice Civile, che regola la gestione delle parti comuni, dei solai, dei lastrici solari anche ad uso esclusivo e le responsabilità per eventuali danni.

In particolare, il riferimento principale è l’art. 1126 del c.c. che riporta una linea guida generale secondo cui, per le terrazze e lastrici solari che fungono da coperture ma che sono ad uso esclusivo, un terzo della spesa è a carico dell’utente che beneficia dell’uso esclusivo dello spazio e due terzi della spesa sono a carico dei condomini sottostanti. Ovviamente, il proprietario che beneficia dell’uso esclusivo è responsabile della manutenzione della superficie della terrazza, della gestione di caditoie e di sistemi di deflusso delle acque, al fine di evitare ostruzioni e ristagno di acqua.

All’opposto, se il bene è comune e non è previsto alcun uso esclusivo, che si tratti di un lastrico solare, di una terrazza a livello o di un balcone, le spese sono ripartite secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini. Vi sono poi altri casi, come ad esempio per alcuni balconi aggettanti, dove la struttura e la pavimentazione è a carico dei proprietari, ma alcuni elementi decorativi e di facciata possono essere a carico dell’intero condominio.

E se il problema è strutturale?

La responsabilità dell’intervento, in realtà, dipende molto anche dalle cause dell’infiltrazione. Infatti, la risposta alla domanda “chi paga la spesa” non dipende solo dalla natura dell’elemento architettonico compromesso e dalla sua funzione ed uso, ma anche dalla tipologia di problema rilevato e dalla sua causa. Banalmente, se si verifica che l’infiltrazione dipende da un problema progettuale o costruttivo, può subentrare una corresponsabilità con l’impresa costruttrice.

In ogni caso, a fronte di un problema di infiltrazioni, sarebbe opportuno richiedere sempre una verifica tecnica e una perizia, perché si possono presentare casistiche eccezionali tra loro molto diverse.

FAQ Impermeabilizzazione terrazze e balconi in condominio

Chi paga l’impermeabilizzazione di una terrazza a uso esclusivo?

L’impermeabilizzazione di una terrazza ad uso esclusivo e, quindi, anche gli interventi in caso di degrado o problemi, può essere a carico di diversi soggetti a seconda dell’uso della struttura e della fonte del problema. In molti casi, quando funge da copertura, ma è ad uso esclusivo del condomino al piano, è per 1/3 a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo e per 2/3 a carico dei condomini sottostanti.

I balconi rientrano nelle parti comuni?

I balconi possono rientrare nelle parti comuni quando è previsto un uso condiviso degli stessi, ma nella maggior parte dei casi i balconi aggettanti sono ad uso esclusivo. Anche in questo caso, però, alcune parti decorative e di facciata possono essere condominiali.

Serve sempre una delibera condominiale?

Generalmente il primo passo in caso di infiltrazioni è quello di avvisare l’amministratore, anche tramite una segnalazione via PEC, per poi procedere con una perizia o una verifica tecnica e una delibera condominiale che definisce come procedere. In alcuni casi, però, se servono interventi urgenti per evitare danni ulteriori, è possibile procedere in emergenza e ratificare dopo.

Si può impermeabilizzare senza demolire il pavimento?

Le soluzioni più risolutive e corrette prevedono il ripristino completo dello stato di impermeabilizzazione, posto al di sotto del pavimento. In alcuni casi, però, si possono utilizzare sistemi liquidi o resinosi che permettono interventi senza demolizione e che rivestono il pavimento esistente. Per evitare spese inutili e non risolutive, si consiglia sempre di chiedere un parere tecnico.

Come si capisce da dove arriva l’infiltrazione?

Per comprendere l’origine di un’infiltrazione, generalmente, serve una perizia tecnica da parte di un tecnico competente, come un ingegnere o un architetto. Il professionista incaricato verificherà la stratigrafia, i punti critici e lo stato di ogni elemento. Può utilizzare anche appositi strumenti, per un’indagine più approfondita.

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