Posizione, dimensioni e qualità costruttiva non bastano più a definire il valore di un immobile. Efficienza energetica, costi nel ciclo di vita, adattabilità e rischi climatici stanno entrando sempre più nelle valutazioni del mercato e il valore di un edificio dipende anche dalla sua capacità di rimanere competitivo, efficiente e utilizzabile nel tempo.
Nel settore immobiliare il valore di un edificio è spesso ricondotto ad alcuni principali fattori, tra cui storicamente si trovano la posizione, la dimensione e la qualità costruttiva. Per anni il mercato è stato davvero molto influenzato dalla localizzazione dell’immobile, tendendo a far prevalere questo aspetto su quasi ogni altra considerazione. Essere nel posto giusto significava, in larga misura, possedere un bene destinato a conservare o incrementare il proprio valore.
Oggi, le cose sono un po’ cambiate. Per quanto la posizione continui chiaramente a contare, sono subentrati altri aspetti che stanno, man mano, acquisendo sempre più importanza, aumentando il numero di variabili da considerare. Si parla di aspetti quali le prestazioni energetiche, i costi operativi, la qualità degli ambienti, la flessibilità degli spazi e la loro capacità di adattamento, di caratteristiche impiantistiche. La lettura aumenta di complessità e si valuta, in generale, la capacità dell’immobile di continuare a essere desiderabile, finanziabile e utilizzabile nel tempo, anche alla luce delle prospettive future dell’intero settore e del contesto normativo in continua evoluzione. Il mercato non valuta più soltanto ciò che un edificio è al momento, ma anche ciò che sarà in grado di essere in futuro.
Il valore di un edificio evolve nel tempo
Un edificio, soprattutto se costruito con materiali e componenti di qualità, è un asset longevo. Può restare in uso per cinquanta, cento anni o più, mentre tecnologie, esigenze degli occupanti, normative e modelli di lavoro cambiano con velocità sempre più rapida. Questo disallineamento temporale è diventato un nodo centrale nella valutazione immobiliare.
Se si effettua una valutazione troppo superficiale, il rischio è quello di considerare un immobile competitivo, per poi verificare che perde rapidamente attrattività negli anni, ad esempio a causa di consumi energetici molto elevati o difficoltà nell’aggiornamento impiantistico.
Al contrario, un edificio progettato o riqualificato per evolvere più facilmente può garantire per diverse “versioni” di sé stesso, con cambi funzioni, aggiornamenti o integrazioni che richiedono interventi più fattibili, sia da un punto di vista economico, che tecnico.
Il valore immobiliare, quindi, diventa sempre meno una fotografia e sempre più una considerazione che valuta la dinamicità del contesto e le possibili risposte dell’edificio. Si devono poter riorganizzare gli spazi, modificare le funzioni, sostituire o aggiornare impianti e componenti tecnici e così via.
Anche il concetto di “buona posizione” è cambiato
Al di là delle caratteristiche dell’edificio, in termini di costruzione e impianti, la localizzazione rimane uno dei principali driver immobiliari. Anche questo concetto, però, si è evoluto e oggi una “buona posizione” non coincide più necessariamente con il centro di una città o un quartiere di prestigio.
Immagine generata con IA
I fattori da prendere in considerazione, soprattutto a fronte di abitudini che cambiano, riguardano l’accessibilità all’area, la disponibilità di trasporti pubblici, di aree verdi urbane, di infrastrutture digitali, di servizi. Si vive sempre di più in centri urbani in cui si osservano vere e proprie rivoluzioni, con quartieri rilanciati completamente grazie a progetti che nascono proprio da nuovi servizi o riqualificazioni di aree pubbliche.
La relazione tra l’edificio e il territorio è davvero importante, soprattutto ora che le città, proprio come gli immobili, cambiano tanto rapidamente. Rimane in ogni caso vero il fatto che, al di là di cose determini o meno il valore di un’area, due immobili simili possono avere prospettive radicalmente differenti se inseriti in contesti urbani con dinamiche demografiche, infrastrutturali ed economiche diverse.
L’effetto dei cambiamenti climatici: i nuovi rischi per le città
Oltre a quanto detto finora per la valutazione di un’area in cui si colloca un determinato edificio, si aggiunge anche un nuovo – ma importantissimo – aspetto, connesso all’effetto dei cambiamenti climatici sul clima locale. Ondate di calore, allagamenti, siccità, stress idrico e altri fenomeni di questa natura stanno progressivamente entrando nelle analisi degli investitori e degli operatori finanziari. Quindi, non si parla solo di distanza dal centro o di qualità dell’area urbana, ma anche della capacità del territorio di sostenere nel tempo tutte le funzionalità e la sicurezza richieste.
Efficienza energetica, flessibilità e costi operativi: una terna determinante per il valore
Un’analisi della Banca d’Italia sul mercato residenziale italiano ha rilevato una relazione significativa tra prestazioni energetiche e prezzi richiesti. A parità di altre caratteristiche, le abitazioni appartenenti alle quattro classi energetiche migliori presentavano in media prezzi di offerta superiori di circa il 25% rispetto a quelle della categoria peggiore. Il differenziale, tuttavia, varia sensibilmente tra le province.
Oltre a ciò, sono altrettanto rilevanti gli aspetti connessi all’adattabilità dell’edificio nel tempo, intesa come possibilità di modificare spazi e impianti.
Quanto influisce l’efficienza energetica sul valore dell’immobile
L’efficienza energetica non è solo un tema tecnico o ambientale, anzi, è sempre di più un tema economico. Il consumo di energia influenza direttamente i costi di gestione dell’immobile e, di conseguenza, la sua attrattività per proprietari e utilizzatori.
Inoltre, un edificio inefficiente può richiedere investimenti importanti per adeguarsi a standard futuri, anche di natura normativa. Questi costi potenziali entrano, direttamente o indirettamente, nella percezione del rischio dell’asset e, di conseguenza, del suo valore.
Il mercato sta acquisendo sensibilità e competenze per andare oltre la sola verifica dell’efficienza attuale di un edificio, valutando anche se l’edificio si presta per una continua transizione, verso il soddisfacimento di requisiti e vincoli sempre più stringenti. Da questo punto di vista, la qualità dell’involucro, l’efficienza degli impianti, la possibilità di elettrificare i consumi, l’integrazione delle fonti rinnovabili e la capacità di monitorare le prestazioni diventano elementi patrimoniali.
Il vero costo di un edificio non è il prezzo di costruzione
Uno dei cambiamenti culturali più importanti riguarda il passaggio dal concetto di costo iniziale al costo lungo il ciclo di vita. La costruzione è solo una parte della storia economica di un immobile, in quanto nei decenni successivi entreranno in gioco energia, manutenzione, sostituzione degli impianti, riparazioni, adeguamenti normativi, riqualificazioni e gestione ordinaria. Di conseguenza, si devono fare riflessioni in merito alla qualità e alle caratteristiche delle scelte progettuali.
Un componente più economico al momento della costruzione, ad esempio, può diventare costoso se richiede frequenti sostituzioni. È un cambiamento particolarmente importante sia per gli investitori che per gli stessi proprietari in fase di acquisto. Se il mercato riesce a leggere meglio i costi futuri, questi finiscono inevitabilmente per riflettersi sul valore presente.
La flessibilità di un edificio e la sua adattabilità
Una delle caratteristiche più sottovalutate di un edificio, per quanto in realtà sia fondamentale, è la sua capacità di adattarsi a esigenze che mutano nel tempo. Gli immobili vengono costruiti per durare decenni, mentre le necessità dei loro utilizzatori possono cambiare in molto meno tempo. Un edificio eccessivamente rigido rischia di diventare obsoleto molto prima di raggiungere la fine della propria vita fisica. Una flessibilità elevata può essere raggiunta attraverso strategie progettuali differenti, ad esempio con piante riconfigurabili, soluzioni di modularità, distribuzione impiantistica accessibile. Non significa necessariamente progettare edifici completamente generici, ma solo di evitare che ogni cambiamento richieda una trasformazione radicale.
FAQ Valore di un edificio
La tecnologia incide sul valore immobiliare di un edificio?
La digitalizzazione ha indubbiamente introdotto diversi nuovi aspetti da considerare, ma la semplice azione di installare tecnologia non comporta automaticamente un aumento di valore.
Il valore nasce quando la tecnologia consente concretamente di migliorare la gestione dell’edificio e il comfort dell’utente.
Le certificazioni degli edifici assicurano un riconoscimento maggiore?
Certificazioni ambientali, energetiche, digitali o relative al benessere possono svolgere una funzione importante perché traducono caratteristiche complesse in standard riconoscibili dal mercato. Il loro valore, tuttavia, non deriva semplicemente dal possesso del certificato, ma da tutto quanto effettuato per raggiungere quel risultato. Semplicemente, è un modo semplice per raccontarlo.
Quanto conta la scelta di prodotti edilizi di qualità?
Tutti i cambiamenti del mercato immobiliare portano ad una visione molto più complessa e articolata, che sposta lo sguardo dal singolo prodotto e componente al sistema edificio. Di conseguenza, la scelta di prodotti di qualità ha valore in ottica di sviluppo di una strategia più ampia.
Una riqualificazione energetica aumenta sempre il valore dell’edificio?
Il risultato dipende dal costo dell’intervento, dalle condizioni iniziali dell’immobile, dai risparmi ottenibili e dalla risposta del mercato locale. La riqualificazione può ridurre consumi e costi energetici e limitare il rischio che un edificio poco performante perda competitività rispetto ad asset più efficienti.
Il rischio climatico può influenzare la valutazione di un edificio?
L’esposizione a fenomeni quali alluvioni, ondate di calore, siccità e stress idrico può incidere sui costi di gestione e adattamento, sulla vulnerabilità dell’immobile e, più in generale, sul suo profilo di rischio. I rischi climatici interessano già infrastrutture ed economia europee e le perdite economiche associate agli eventi meteorologici e climatici estremi sono in aumento.
