Acquistare un immobile senza conoscere un abuso edilizio non esclude gli effetti dell’ordine di demolizione. Il TAR Lazio chiarisce anche il valore del CDU.
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Acquistare un immobile senza conoscere le irregolarità edilizie che lo riguardano non impedisce, di per sé, che un ordine di demolizione possa produrre effetti nei confronti del nuovo proprietario. La questione è stata affrontata dal TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 14772/2026, pubblicata l’11 settembre 2026.
Il caso riguarda un immobile acquistato nel 2016 sul quale il Comune aveva già emesso, nel 2004, un ordine di demolizione. Il nuovo proprietario aveva chiesto il riesame del provvedimento, richiamando anche la propria buona fede e il contenuto del certificato di destinazione urbanistica (CDU).
Il TAR ha respinto il ricorso. La pronuncia consente di distinguere tre questioni: la posizione del proprietario attuale rispetto all’ordine di demolizione, la funzione del CDU e i presupposti per riconoscere un affidamento tutelabile nei confronti dell’amministrazione.
Il nuovo proprietario può essere destinatario dell’ordine di demolizione
L’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 prevede che, accertata l’esecuzione di interventi in assenza del permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, il Comune ingiunga al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione delle opere.
La norma distingue quindi la posizione del proprietario da quella del responsabile dell’abuso. Il proprietario può essere destinatario dell’ordine anche quando non abbia materialmente realizzato le opere contestate, perché è il soggetto che ha la disponibilità giuridica e materiale del bene e può procedere alla rimozione dell’abuso. Questo principio è stato ribadito anche dal Consiglio di Stato.
È in questi termini che va letta la posizione dell’acquirente nel caso esaminato dal TAR Lazio. L’abuso e il relativo ordine di demolizione erano anteriori all’acquisto: il provvedimento risaliva al 2004, mentre il trasferimento della proprietà era avvenuto nel 2016. Il fatto che il nuovo proprietario non avesse eseguito personalmente le opere non era quindi sufficiente a escludere gli effetti del provvedimento nei suoi confronti.
Questo non significa che l’acquirente sia automaticamente considerato responsabile della realizzazione dell’abuso. La responsabilità per avere eseguito le opere e la posizione del proprietario quale destinatario della misura ripristinatoria sono profili distinti.
La DIA del 2003 non è stata ritenuta sufficiente a legittimare le opere
Nel caso deciso dal TAR, nel 2003 era stata presentata una DIA per un intervento qualificato come ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione.
Il Comune aveva però contestato che la DIA fosse idonea a legittimare le opere effettivamente realizzate. Tra gli elementi esaminati vi erano la consistenza del fabbricato preesistente, compresa una porzione diruta della quale non era stata dimostrata la legittima consistenza, e la realizzazione di due portici che incidevano sulla configurazione dell’edificio.
Secondo la ricostruzione accolta nella vicenda amministrativa, l’intervento non poteva essere ricondotto alla ristrutturazione edilizia indicata nella DIA, ma presentava caratteristiche riconducibili alla nuova costruzione e, per questo, richiedeva il permesso di costruire.
Il dato rilevante, quindi, non è la semplice esistenza di una pratica edilizia. Per stabilire se un intervento sia legittimato occorre verificare il contenuto del titolo utilizzato, la disciplina applicabile al momento dell’intervento e la corrispondenza tra le opere effettivamente eseguite e quelle assentite.
Il CDU non certifica la regolarità edilizia del fabbricato
Un altro punto centrale della pronuncia riguarda il certificato di destinazione urbanistica. L’articolo 30 del D.P.R. 380/2001 disciplina il CDU e, per gli atti di trasferimento dei terreni ai quali la norma si riferisce, prevede l’allegazione del certificato contenente le prescrizioni urbanistiche relative all’area interessata. Il documento riguarda quindi il regime urbanistico dell’area: destinazioni d’uso, prescrizioni e altri elementi previsti dagli strumenti urbanistici. Il CDU non ha invece la funzione di attestare la conformità edilizia del fabbricato ai titoli che ne hanno autorizzato la costruzione o le successive trasformazioni.
Nel caso esaminato dal TAR, il certificato richiamava anche la DIA del 2003. Il proprietario aveva attribuito a tale riferimento un rilievo nella valutazione della legittimità dell’intervento. Il TAR non ha però ritenuto che il richiamo alla DIA potesse essere interpretato come una certificazione della validità del titolo o della conformità edilizia dell’immobile.
La distinzione è quindi netta: il CDU non sostituisce la verifica dei titoli edilizi e non costituisce, da solo, prova della legittimità urbanistico-edilizia del fabbricato.
La buona fede dell’acquirente non ha escluso l’efficacia dell’ordine
Il nuovo proprietario aveva sostenuto di avere acquistato l’immobile in buona fede. Anche questo aspetto deve essere letto alla luce delle circostanze specifiche esaminate dal TAR.
La sentenza non afferma che la buona fede dell’acquirente sia sempre priva di rilievo. Il punto era verificare se, nel caso concreto, esistessero i presupposti per riconoscere un affidamento tutelabile nei confronti dell’amministrazione.
Il TAR ha escluso tale possibilità considerando anche la precedente attività del Comune. Prima dell’ordine di demolizione del 2004, infatti, l’amministrazione aveva già contestato profili della DIA, richiesto integrazioni e adottato iniziative rispetto all’intervento. Non emergeva quindi una situazione nella quale il Comune avesse riconosciuto senza riserve la legittimità delle opere per un periodo tale da fondare, nelle circostanze del caso, un affidamento tutelabile.
La distinzione è importante, la buona fede con cui viene acquistato un immobile e il legittimo affidamento nei confronti della pubblica amministrazione sono situazioni giuridiche diverse. La prima non comporta automaticamente il venir meno degli effetti di un abuso edilizio né dell’ordine di demolizione.
Catasto, CDU e titoli edilizi hanno funzioni diverse
La verifica della regolarità di un immobile richiede di tenere distinti documenti che svolgono funzioni differenti. I dati catastali consentono di identificare e descrivere l’immobile sotto il profilo catastale; il CDU certifica, nei termini previsti dall’articolo 30 del D.P.R. 380/2001, le prescrizioni urbanistiche relative all’area; i titoli edilizi documentano invece i procedimenti e gli atti attraverso i quali sono state autorizzate o dichiarate le trasformazioni dell’edificio.
Nessuno di questi elementi, considerato isolatamente, consente di ricostruire automaticamente la legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Per effettuare questa verifica occorre confrontare la documentazione edilizia disponibile con lo stato di fatto del fabbricato, ricostruendo i diversi interventi che si sono succeduti nel tempo.
Cosa verificare prima di acquistare una casa
La verifica urbanistico-edilizia dovrebbe essere effettuata prima della compravendita e non affidata esclusivamente alla documentazione catastale, al CDU o alle dichiarazioni contenute nel rogito. È necessario ricostruire la storia edilizia dell’immobile attraverso i titoli disponibili: titolo originario, eventuali varianti, successive autorizzazioni o pratiche edilizie, interventi di sanatoria o condono e ogni altro provvedimento che abbia inciso sulla situazione dell’edificio.
La documentazione deve poi essere confrontata con lo stato effettivo dell’immobile. La presenza di una pratica edilizia non è sufficiente se le opere realizzate non corrispondono a quelle oggetto del titolo.
La verifica assume particolare importanza per gli immobili interessati da demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti o modifiche della consistenza e della configurazione dell’edificio. In queste situazioni, la corrispondenza tra opere eseguite e titolo edilizio deve essere accertata con particolare attenzione.
Se emergono difformità o provvedimenti amministrativi già adottati, la situazione deve essere esaminata sulla base degli atti concreti prima di procedere all’acquisto.
Cosa accade se l’ordine di demolizione precede l’acquisto
Quando sull’immobile è già stato emesso un ordine di demolizione, l’acquirente deve considerare che il successivo acquisto non elimina il provvedimento.
L’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 individua infatti il proprietario tra i destinatari dell’ingiunzione, insieme al responsabile dell’abuso. La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che tale previsione riguarda anche il proprietario che non abbia realizzato personalmente le opere, in quanto titolare della disponibilità del bene e del potere di procedere al ripristino.
In presenza di un provvedimento già adottato, è quindi necessario esaminare la documentazione amministrativa e verificare la natura delle opere contestate, il titolo edilizio richiamato, gli eventuali atti successivi e lo stato del procedimento.
Gli eventuali rapporti tra acquirente e venditore costituiscono una questione distinta e devono essere valutati sulla base del contratto e delle circostanze concrete della compravendita. La stessa giurisprudenza ammette, in determinate condizioni, la possibilità per il successivo acquirente di far valere nei confronti del venditore le conseguenze dell’irregolarità, ma si tratta di un profilo diverso dagli effetti amministrativi dell’ordine di demolizione.
Cosa chiarisce la sentenza del TAR Lazio
La sentenza n. 14772/2026 non stabilisce che qualsiasi acquirente in buona fede sia privo di tutela. Chiarisce, nel caso esaminato, che l’acquisto successivo dell’immobile non è sufficiente a neutralizzare gli effetti di un abuso edilizio già contestato e che la buona fede del nuovo proprietario non basta, nelle circostanze considerate dal TAR, a fondare un affidamento tutelabile nei confronti dell’amministrazione. La pronuncia chiarisce inoltre che il CDU non può essere utilizzato come attestazione della regolarità edilizia del fabbricato. La sua funzione, ai sensi dell’articolo 30 del D.P.R. 380/2001, riguarda le prescrizioni urbanistiche relative all’area interessata.
Per chi acquista un immobile, il punto decisivo è quindi la verifica preventiva della sua situazione urbanistico-edilizia: occorre ricostruire i titoli che hanno disciplinato gli interventi, confrontarli con lo stato di fatto e accertare l’eventuale presenza di procedimenti o provvedimenti amministrativi ancora rilevanti.
FAQ – Abuso edilizio e nuovo proprietario
Il nuovo proprietario deve demolire un abuso edilizio realizzato dal precedente proprietario?
Sì, il nuovo proprietario può essere destinatario dell’ordine di demolizione anche se non ha materialmente realizzato l’abuso. L’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 distingue infatti tra proprietario dell’immobile e responsabile dell’abuso: il proprietario, in quanto soggetto che dispone del bene, può essere chiamato a rimuovere le opere irregolari. Questo non significa che venga automaticamente considerato responsabile della loro realizzazione. Testo incollato
Cosa succede se l’ordine di demolizione è precedente all’acquisto dell’immobile?
Il successivo trasferimento della proprietà non elimina l’ordine di demolizione già emesso dal Comune. Chi acquista un immobile sul quale grava un provvedimento di questo tipo deve quindi verificare la natura delle opere contestate, i titoli edilizi esistenti, gli eventuali atti successivi e lo stato del procedimento amministrativo. Testo incollato
La buona fede dell’acquirente protegge da un ordine di demolizione?
Non necessariamente. La buona fede con cui viene acquistato un immobile non determina automaticamente l’inefficacia di un ordine di demolizione. Come chiarito dal TAR Lazio nel caso esaminato, occorre distinguere la buona fede dell’acquirente dal legittimo affidamento nei confronti della Pubblica Amministrazione, che richiede presupposti specifici e deve essere valutato caso per caso. Testo incollato
Come verificare se una casa presenta abusi edilizi prima dell’acquisto?
Prima della compravendita è opportuno ricostruire la storia urbanistico-edilizia dell’immobile attraverso il titolo originario, eventuali varianti, permessi, DIA o altre pratiche edilizie, sanatorie e condoni. La documentazione deve poi essere confrontata con lo stato di fatto dell’edificio. Catasto e certificato di destinazione urbanistica, considerati da soli, non sono sufficienti a dimostrare la piena regolarità edilizia del fabbricato.
