Rivalutazione degli immobili a garanzia dei mutui

In riferimento alla valutazione delle garanzie sui mutui nel 2013 le banche italiane sono state costrette a decurtare complessivamente 3,45 miliardi di Euro dai valori delle loro garanzie dei crediti a sofferenza, con relativi impatti negativi sul nuovo capitale da accantonare.

L’evento dal titolo “La nuova era della rivalutazione periodica degli immobili a garanzia di mutui ipotecari. L’Italia entra in Europa”, organizzato da CRIF Real Estate Services, ha rappresentato l’occasione per fare un punto della situazione e illustrare la nuova tecnica di monitoraggio del valore degli immobili posti a garanzia dei crediti immobiliari.

A conferma della rilevanza di questo tema bisogna anche considerare che dal prossimo 1 luglio il ruolo del risk manager verrà ampliato secondo quanto previsto dalla circolare n.263 di Banca d’Italia, assumendo una funzione di controllo di secondo livello anche sulle procedure di valutazione degli immobili e sulle tecniche di rivalutazione periodica degli stessi.

Nel corso dell’incontro CRIF RES ha illustrato come rispetto alle metodologie tradizionali di rivalutazione statistica per indici – che utilizzano il valore storico di partenza degli immobili e possono pertanto essere influenzate da errori, sovrastime o dati mancanti nel fascicolo mutui – i sistemi AVM (Automated Valuation Model) per la rivalutazione automatizzata degli immobili residenziali rappresentino non solo una risposta innovativa ma, soprattutto, una soluzione altamente performante in quanto fondata su una rivalutazione puntuale immobile per immobile sulla base delle singole caratteristiche immobiliari.

Questo spiega la ragione per cui nei mercati anglosassoni e nord europei questa tecnica abbia già rivoluzionato la metodologia di rivalutazione periodica del valore delle garanzie degli immobili residenziali.

Più nel dettaglio, lo strumento AVM permette di definire un valore puntuale dell’immobile a una determinata data, insieme all’indicazione di uno specifico Confidence Level, anche su proprietà che non hanno mai subito transazioni o la cui storia non è nota, in quanto la valutazione non viene condotta a partire da valori di mercato storici dell’immobile, ma attraverso le caratteristiche del cespite e la sua collocazione geografica.

Inoltre, al contrario della tecnica di indicizzazione, l’accuratezza degli AVM rimane costante nel tempo a prescindere da quando un immobile sia stato venduto o valutato. Tale accuratezza, secondo l’analisi condotta in UK delle principali agenzie di rating, determina la diminuzione di “haircuts”, con conseguenti loan to value (LTV) più bassi, che comportano a loro volta la necessità di accantonamenti più contenuti da parte degli istituti di credito a fronte dei mutui erogati.

Durante l’evento è stata presentata la soluzione realizzata grazie all’accordo tra CRIF e Hometrack, società leader nella fornitura di modelli AVM nel Regno Unito e in Australia.

“Il tema della valutazione dei portafogli immobiliari delle banche posti a garanzia dei mutui residenziali ha acquisito una grande rilevanza e oggi impone agli istituti di credito la necessità di seguire standard internazionali e metodologie di valutazione accurate e affidabili – spiega Luke Brucato, AVM Sales&Marketing Manager di CRIF RES. – Ad oggi, il sistema di valutazione AVM rappresenta la tecnica più innovativa e precisa per fornire una stima automatica del valore di mercato degli immobili residenziali”.

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