Affitti a breve termine

La crisi che il nostro Paese sta attraversando ha lasciato il segno anche nelle modalità abitative. In silenzio, con discrezione, un numero crescente di italiani prende l’iniziativa di affittare parti della propria casa per periodi brevi o brevissimi a persone che, per molteplici motivi, sono in cerca di una sistemazione temporanea (stanze o posti letto). Casa.it, il primo portale immobiliare italiano dal 1996 con oltre 6 milioni di utenti unici, ha realizzato un dossier su questa nicchia del mercato delle locazioni in piena espansione e tuttavia pressoché “invisibile”.

L’affitto a breve delle stanze che “avanzano” in un’abitazione divenuta a troppo grande per le mutate necessità familiari non rappresenta una novità. In grandi città come Roma, Milano, Bologna e Firenze, dove c’è maggiore domanda di stanze da prendere in affitto, i proprietari riescono con relativa facilità ad affittare per periodi di tempo limitati parti di casa a studenti fuorisede e lavoratori trasfertisti, riuscendo così a arrotondare le proprie entrate mensili o a ottenere entrate importanti, specie nel caso di abitazioni ubicate in posizioni centrali o strategiche per la vicinanza a ospedali, tribunali, cliniche, residenze per anziani e università.

Ciò che distingue l’attuale crescita degli affitti a breve e brevissimo termine (mai superiori ai 12 mesi)  è la composizione della domanda. Il contesto economico incerto, infatti, ha fatto aumentare in modo consistente il numero delle persone in cerca di occupazione disposte a trasferirsi per lavorare con contratti a termine che hanno un orizzonte temporale che varia da uno a sei mesi. Questi lavoratori precari, ovviamente, non possono permettersi di vincolarsi con un contratto d’affitto tradizionale (4 anni + 4 anni con rinnovo tacito) e, in alcuni casi, neanche con un contratto annuale per evitare di incorrere nella decurtazione della caparra in caso di partenza anticipata. Il rovescio della medaglia di un contratto più breve e meno rigido è un costo medio decisamente più elevato rispetto ai canoni di locazione per periodi più prolungati.

Inoltre, il fenomeno degli affitti temporanei si è esteso con uguale rapidità agli appartamenti in cui non vivono i proprietari. Un po’ come i temporary shop nel settore commerciale, infatti, anche nel settore residenziale si sta allargando l’offerta di appartamenti messi in locazione a privati per periodi brevi che possono variare da un giorno sino ad un massimo di 4 settimane. Questa tendenza sta crescendo non solo nelle città d’arte che tradizionalmente offrono questo genere di alloggi in alternativa a hotel e bed & breakfast, ma anche in città più legate al business come Milano, Torino e Bari.

Nelle due principali metropoli italiane, Roma e Milano, negli ultimi due anni si sono registrate variazioni significative sia sul fronte dell’offerta che della domanda, in particolare nel settore degli immobili di un particolare pregio.

A Milano la domanda è cresciuta negli ultimi tempi grazie anche al ricco calendario di importanti manifestazioni di settore e all’apertura dell’EXPO. Malgrado i costi giornalieri degli affitti spesso non si distacchino granché da quelli di un hotel, esiste effettivamente una fetta di manager, buyer e turisti che amano soggiornare in appartamenti che li fanno sentire “più vicini” alla vita cittadina, posizionati in centro (o semi-centro) in zone ben servite e che risultano, alla fine, meno anonimi rispetto agli hotel delle grandi catene. A Roma, ovviamente, resta molto vivo il segmento di domanda composto dai turisti, ma è in crescita anche la richiesta da parte di uomini d’affari italiani e stranieri che affittano mediamente dai 2 ai 5 giorni lavorativi appartamenti con metrature superiori ai 100 metri quadri che, per la zona e per la superficie della camera, risultano estremamente competitivi rispetto ai prezzi di un hotel a 4 o 5 stelle.

“Il mercato residenziale delle locazioni in Italia si sta muovendo a due velocità: nelle zone di pregio o comunque centrali la domanda tradizionale è molto debole, mentre nelle aree periferiche di bassa qualità rimane vivace grazie alla stretta creditizia operata dalle banche che impedisce l’accesso al mercato delle compravendite ai percettori di reddito medio-basso“ – commenta Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Perciò i proprietari, dopo aver valutato i ritorni possibili, ristrutturano e talvolta riarredano i loro appartamenti situati nelle aree centrali o comunque strategiche per avviare un’attività incentrata sull’offerta di appartamenti in locazione a breve, attraverso contratti di natura transitoria.”

Affitti che fruttano

Il valore della locazione temporanea differisce da quello di un affitto tradizionale, soprattutto perché spesso incorpora un servizio di concierge, oltre al servizio di cura e pulizia dell’appartamento. Tutto ciò determina delle differenze anche cospicue (in media del 30% superiori) rispetto ai canoni mensili tradizionali, controbilanciate dal rischio che l’appartamento rimanga sfitto anche per periodi prolungati.

“Difficile indicare dei rendimenti certi per questo tipo di investimento. Tuttavia se ne possono stimare le potenzialità di rendita” – spiega Daniele Mancini. “Annualmente i rendimenti lordi potenziali medi sono superiori a quelli degli affitti tradizionali di oltre 1,5 punti percentuali. Si deve tenere conto, inoltre, del capital gain ottenibile da queste tipologie di abitazioni che, essendo ubicate in aree comunque di interesse per il mercato delle compravendite, offrono maggiori certezze sulla tenuta del loro valore anche in periodi di crisi.”

I rendimenti medi degli affitti tradizionali sul libero mercato oggi si attestano intorno ai 3 punti percentuali lordi annui, ovverosia, al netto di tasse e spese di gestione, si parla di un rendimento netto vicino al 1,5%.  Affittare una stanza dell’appartamento in cui si vive permette di ottenere dei rendimenti molto più interessanti.

Prendendo in considerazione gli affitti richiesti oggi sul mercato per una stanza all’interno di un appartamento di 120 mq., il rendimento medio ottenibile è di 1,1 punti percentuali in più rispetto a un canone tradizionale. In alcune grandi città la differenza è addirittura maggiore, come a Bologna (+1,7%) o Roma (+2,6%). Queste medie sono state ricavate prendendo come riferimento le aree urbane dei centri storici.

Nelle zone semi-centrali il differenziale fra rendimenti si riduce, ovverosia l’affitto temporaneo non riesce a spuntare rendimenti paragonabili agli appartamenti in zone centrali. Tuttavia, i rendimenti ottenibili restano in media più alti di un +0,8% rispetto a un contratto di affitto tradizionale. Anche in questo caso se si va a guardare per singola città si scopre che a Roma e Firenze la differenza  resta  superiore al punto percentuale.

Il dossier di Casa.it, infine, mette in rilievo come la differenza di rendimenti tra affitto beve e tradizionale tenda ad azzerarsi man mano che si scende verso il sud della Penisola. Secondo gli analisti di Casa.it le ragioni di questo livellamento vanno cercate nel  fatto che i capoluoghi del Sud non hanno ancora interamente “assimilato” i concetti dell’affitto temporaneo e della condivisione, ma anche negli importi degli affitti temporanei, che nelle città del Mezzogiorno si distaccano di poco da quelli tradizionali.

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