Casa: il mercato tiene ma calano i rendimenti

Tuttavia se da noi non è ipotizzabile un problema di bolla immobiliare, grazie soprattutto alla solidità delle famiglie italiane e al fatto che restano tra le meno indebitate, sono in molti a scommettere che difficilmente il 2007 si chiuderà con lo stesso bilancio 2006, vale a dire 900mila compravendite.
E il pacchetto di misure preannunciato dal Governo (esenzione Ici per i possessori di prima casa, se di dimensioni sotto i 100 metri quadrati, aliquota unica del 20% sugli affitti e sopratutto il riordino del catasto), se ha certamente un effetto positivo a livello psicologico sugli acquirenti e i possessori di immobili, difficilmente sul piano pratico, almeno nell’immediato, avrà un impatto su un ciclo che è già arrivato al picco massimo. Semmai la franchigia Ici potrebbe spingere il cosiddetto mercato di sostituzione (chi vende la propria abitazione per acquistarne una più grande o in diversa zona) «ma non più di tanto – dicono in molti – perché da sola l’eliminazione dell’Ici non riduce il peso fiscale che c’è oggi sulla casa». […]
«I prezzi sono stabili e lo saranno in media per tutto il 2007 ma registriamo un certo rallentamento in particolare nelle grandi città dove la tensione sui canoni è molto forte – spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh – con tempi di compravendita che si sono decisamente allungati. Rispetto ai due/tre mesi del periodo 2004/2005, oggi occorrono non meno di cinque/sei mesi, anche se ovviamente non mancano le eccezioni».
Ma nel 2006 e ancor più nel 2007 la casa come prodotto da investimento perde appeal. Rispetto a qualche anno fa il rendimento assoluto (quello combinato da locazione e da rivalutazione) si è ridotto. Sostanzialmente per effetto di due dinamiche: da un lato i canoni di locazione sono diminuiti proprio per la maggiore offerta di immobili sul mercato, dall’altro le abitazioni, seppur di poco, hanno continuato a crescere. «Per esempio il classico bilocale (tra i 60 e i 70 metri quadrati) che nel 2005 rendeva intorno al 5% – spiega Guido Lodigiani, responsabile ufficio studi di Burekase (il più grande portale immobiliare con oltre 4mila agenzie in rete) nel 2006 ha reso intorno al 3,8% e a fine 2007 potrebbe scendere ancora intorno al 3 per cento».
Rendimenti in calo per il 2007 li segnala tra gli altri anche Tecnocasa in media nelle grandi città si passa da 4 a un 3,5 per cento.
Tuttavia, per la maggior parte degli italiani la casa resta l’investimento più sicuro, anche se tra gli ultimi sondaggi la minor convenienza (tassi di interesse e prezzi delle abitazioni più elevati) hanno decisamente ridotto il numero di famiglie italiane intenzionate ad acquistare casa.
«Attenzione però – spiega Dario De Simone, responsabile ufficio studi Gabetti – se il rallentamento c’è nelle grandi città e in quelle intermedie, nell’hinterland e nei piccoli centri il ciclo è ancora molto espansivo. Certo tra tutte le riforme annunciate quella veramente importante è la riforma del catasto». E’ dello stesso avviso il gruppo Toscano che, registrando nel primo trimestre del 2007 un tasso di crescita del 7% in termini di compravendite, ritiene che il mercato, nonostante le difficoltà legate a un aumento dei tassi e a un rallentamento dei tempi medi di vendita, rimane vivace sia sul fronte dei prezzi sia della quantità dell’offerta.

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