Nella pratica professionale, relativamente alla gestione manutentiva ordinaria e straordinaria di stabili, sovente si è chiamati a intervenire su questioni inerenti il corretto o meno regime di smaltimento dell’acqua meteorica da coperture e terrazze.
Un problema vieppiù enfatizzato, negli ultimi anni, dalla marcata variazione del dato pluviometrico stagionale, non tanto o non solo in termini di media mensile di precipitazione, quanto e soprattutto per la accresciuta possibilità di eventi temporaleschi di portata eccezionale, tali da mandare in crisi i sistemi di raccolta e convogliamento della pioggia, magari vecchi di cento o più anni.
Quanti esercitano in qualità di Consulenti tecnici d’ufficio del Tribunale, ben si ricorderanno – tanto per citare un esempio noto e, per fortuna, senza soverchie conseguenze drammatiche per le persone – la mattina del 7 luglio 2009, allorquando Milano fu investita da un temporale che causò allagamenti e infiltrazioni in estese parti della città, determinando poi la necessità di ingenti risarcimenti danni, con l’inevitabile correlato di cause tuttora pendenti di fronte ai magistrati.
Aggiornamenti del sistema normativo per condotti di esalazione e canne fumarie
Parimenti, rispetto a un passato, in cui le canne fumarie negli stabili erano realizzate in muratura, ricavando appositi condotti nello spessore dei muri, grazie all’arte dell’apparecchiatura muraria dei capomastri dell’epoca, al giorno d’oggi sarebbe impensabile affidarsi senza alcuna cautela a siffatte dotazioni “tecnologiche”.
Ma anche le stesse più recenti canne in blocchi di calcestruzzo ripartiti in camere, non sempre sono più adeguate a ricevere caldaiette e boiler che pure, sovente continuano a esservi imboccati senza alcuna cautela, anche per la possibile avvenuta ostruzione o danneggiamento parziale dei condotti, nel corso degli anni, in occorrenza di lavori di ristrutturazione non particolarmente attenti, condotti a questo o quel livello.
E del resto la normativa sulle esalazioni delle cappe cucina è di recente stata modificata, rendendo fuori norma tutta una serie di materiali che, in precedenza e nella pratica corrente di cantiere, erano abitualmente impiegati.
Considerare il quadro di relazioni di sistema dei diversi elementi
Mai, dunque, come allorquando si parla di pluviali e canne, è necessario che l’Amministrazione condominiale tenga monitorato il quadro di efficienza e di rispondenza a norma dei sistemi in dotazione agli stabili, per intervenire tempestivamente al fine di mantenerne la piena funzionalità, evitando sia danni, sia pericolosi incidenti con conseguenze anche gravi per le persone.
A tal fine l’esecuzione di videoispezioni, con contestuale registrazione delle immagini dei condotti esaminati, è una tecnica ormai di frequente impiego e che consente un check completo ed accurato, sia dei tratti di tubazione verticali, sia dei collettori orizzontali (previo adeguato spurgo, nel caso di quelli fognari).
Per rendere l’intervento non estemporaneo, ma invece capace di dare risposte precise e soprattutto di analisi di funzionamento a sistema, tuttavia, sarebbe opportuno che la videosipezione non fosse effettuata senza che, prima, un tecnico competente abbia redatto un piano di intervento e ancor più senza che, al suo termine, le risultanze della stessa non diano luogo a una restituzione grafica esplicativa delle relazioni tra le tante componenti tra loro interferenti.
Sapere che un condotto di un pluviale ha diametro 6 cm e che, per depositi di calcare nel tempo, esso si è ridotto in alcuni punti a 4 o 5 cm, non dice molto sulle effettive criticità del sistema, se parimenti non si provvede alla verifica delle superfici servite da tale imbocco, magari anche per tramite di derivazioni di piano che portano a sommare tra loro aree (per esempio di copertura) con aree (magari di terrazze).
Forse, niente di meglio di un estratto di un relazione, elaborata proprio per una simile evenienza, può rendere evidente l’imprescindibile importanza dell’assunto ora espresso.
“Le operazioni di videoispezione hanno interessato, a partire dai bocchettoni su terrazze, sporti e coperture, tutti i pluviali raggiungibili e concretamente ispezionabili, senza dar luogo a rotture o danneggiamenti dei punti di raccordo.
Parimenti sono stati videoispezionati i tratti di collettore orizzontale, al piede del fabbricato, in vano autorimessa e cantine.
Contestualmente alle fasi di videoispezione, sono state rilevate le superfici servite dai diversi imbocchi e le relative correlazioni di sistema.
Per punti, le risultanze di maggior evidenza dell’attività videoispettiva sono risultate le seguenti:
– condizioni dei pluviali (prevalentemente in ghisa) buone, senza evidenza di particolari criticità, pur in presenza di restrizioni di diametro per depositi di calcare o per raccordi con manufatti imputabili a recenti o meno sostituzioni di tratti di tubazione (pvc);
– mantenimento di diametro dei condotti adeguato alla superficie servita, con unica criticità evidente per terrazzo a cielo aperto al piano xx, ove pare opportuno realizzazione di troppo pieno per sfogo di eventuali sovraccarichi di acqua in occasione di eventi meteo particolarmente violenti;
– presenza di leggere sconnessioni, per assestamento intercorsi, lungo lo sviluppo dei condotti, potenziali punti di innesco di infiltrazioni future;
– conduzione delle terrazze, in termini di pulizia e di raccolta foglie e terriccio, non correttamente svolta da tutte le utenze di piano, con residui terrosi anche a totale ostruzione dei bocchettoni o, comunque, di depositi limosi avviati agli scarichi
– presenza di pilette di imbocco pluviali completamente cementate e non ispezionabili;
– generale stato di degrado e di obsolescenza, in molti punti, di scossaline, faldali di raccordo, colli di guaine, ecc., ovvero di tutti quei punti di presidio contro infiltrazioni piovane che sono il primo elemento di tenuta per le coperture rispetto alle precipitazioni;
– presenza, ancorché puntuale, di manufatti in cemento-amianto.
In relazione alle evidenze emerse e qui sinteticamente puntualizzate, risulta necessario provvedere a:
– formazione di troppo pieno in corrispondenza terrazza a cielo aperto al livello xx, adeguatamente risolto rispetto ai raccordi sul perimetro di guaine di impermeabilizzazione;
– prescrizione d’obbligo (pena la richiesta cogente di rimozione delle piante e degli apparati verdi presenti) di corretta manutenzione delle terrazze e dei balconi, con pulizia degli stessi, con particolare riferimento a presenza di piante o sversamenti di terriccio, conseguenti anche un indebito utilizzo di sistemi di irrigazione;
– programmazione di un intervento di manutenzione straordinaria delle coperture e dei manufatti di cui sopra (guaine, scossaline, faldali, ecc.), con bonifica, rimozione e smaltimento dei manufatti in cemento-amianto;
– ripetizione di una videoispezione preventiva, di riverifica dell’evoluzione della situazione, al volgere del terzo anno da quella testé condotta”.
La videoispezione, dunque, conclusa la fase operativa in sito deve essere compiutamente analizzata dal tecnico rilevatore e dal tecnico professionista incaricato del coordinamento delle operazioni, dando luogo, al termine di tali studi, a una relazione illustrativa puntuale, nonché a elaborati grafici che indichino con chiarezza le parti tra loro interconnesse a sistema, i punti di criticità, le soluzioni possibili di immediata occorrenza, le strategie di manutenzione programmata dei sistemi indagati nel tempo.
Scheda intervento
Piano di intervento e Direzione lavori: Arch. Claudio Sangiorgi
Impresa: Lambro Spurghi srl
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Progettazione, Direzione Lavori, Coordinamenti per la sicurezza, per committenze pubbliche, private e amministrazioni condominiali
www.studiosangiorgi.it
www.archi-survey.com
Via Monte Suello 9, 20133, Milano, tel/fax 02.712532
Videoispezioni 17
L’operatore impegnato nella fase di videoispezione, con possibilità di seguire a monitor il procedere della videocamera nel condotto
Videoispezioni 18
Punti di imbocco da rendere oggetto di analisi, preindividuati in fase di studio e indicati all’attenzione degli operatori
Videoispezioni 19
Altri punti di imbocco
Videoispezioni 20
Immagini delle riprese video, con indicazione delle quote a partire dallo 0 rappresentato dal punto di imbocco