Superbonus e condominio misto: l’APE deve riguardare l’intero edificio

Con la risposta 453/2021 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di un intervento di riqualificazione solo su una parte di un condominio misto, l’accesso al Superbonus è legato al miglioramento di 2 classi energetiche valutato con le regole del Vademecum APE convenzionale dell’ENEA e l’intervento deve interessare almeno il 25% della superficie lorda dell’intero edificio

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta 453/2021, ha fornito utili chiarimenti per l’accesso al Superbonus 110%  in caso di interventi di riqualificazione solo in una parte di un condominio misto. Nel caso in questione l’edificio è formato da 3 differenti volumi, due dei quali sotto la stessa amministrazione, composti da unità residenziali ad uso abitativo (categoria catastale A) e unità di categoria catastale D (uffici di un istituto di credito). L’intervento di riqualificazione interessa solo due corpi dell’edificio e il condominio, volendo accedere al Superbonus, chiede come valutare il requisito del miglioramento di almeno due classi energetiche tramite APE, considerando cioè i soli due corpi interessati, sebbene collegati, ai piani terra e primo, con il terzo volume o tutto l’edificio.

L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, ha ricordato che l’articolo 119 del Decreto Rilancio, che disciplina il Superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza degli edifici, tra le altre cose stabilisce che nell’ambito degli interventi trainanti la detrazione spetti per “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno “(si veda in particolare la circolare 24/E dell’agosto 2020).

Per quanto riguarda gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, la normativa stabilisce che le spese relative alla detrazione devono interessare l’intero edificio e il miglioramento di 2 classi energetiche deve essere dimostrato con l’APE rilasciato da un tecnico.

L’Agenzia ricorda anche che nel caso in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che partecipino alle spese per le parti comuni. Nel caso in cui la percentuale sia inferiore al 50%, è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Hanno diritto al superbonus per interventi effettuati sulle parti comuni i possessori di unità immobiliari residenziali, anche per interventi che riguardino la coibentazione dei tetti, purché sia assicurato il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o della classe energetica più alta, verificabile tramite APE – Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) convenzionale, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. A proposito di certificazione energetica GoPillar in questo articolo segnala 4 utili software per realizzare l’APE.

Come chiarito da ENEA nel “Vademecum APE Convenzionale”, l’attestato convenzionale è redatto per l’intero edificio e non per la singola unità immobiliare. 

Come previsto dal punto 12 dell’allegato A del decreto 06 agosto 2020, nel caso in cui l’incidenza residenziale sia superiore al 50%, si considerano nell’APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate o meno di impianto di climatizzazione invernale (purché lo si possa installare); nel caso di incidenza residenziale inferiore o uguale al 50%, per l’APE convenzionale si devono considerare le unità residenziali, anche se sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

Infine nell’APE tradizionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell’edificio.

L’istante, conclude l’Agenzia, “dovrà valutare il rispetto del 25 per cento minimo della superficie disperdente lorda interessato dall’intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, considerando l’edificio nella sua interezza”.

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