Superbonus: gli aspetti importanti per chi abita in condominio

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Cosa c’è da sapere per i condomini che decidono di beneficiare delle agevolazioni previste col Superbonus 110% per l’efficienza energetica in edilizia e per la sua sicurezza

Superbonus: gli aspetti importanti per chi abita in condominio

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Il Superbonus 110% ha vari spunti d’interesse per chi vive in condominio. Le nuove disposizioni che permettono di godere di una detrazione del 110% delle spese, in materia di efficienza energetica in edilizia mettono i condomini al primo punto della lista dei beneficiari delle agevolazioni sugli interventi riguardanti sia l’efficientamento energetico (ecobonus) che la sicurezza antisismica (sismabonus).

Ecco quali sono gli aspetti su cui vale la pena riflettere per chi vive in condominio.

Superbonus in condominio: gli interventi trainanti e quelli “secondari”

Le agevolazioni previste dal Superbonus 110% per i condomini riguardano tre tipi di interventi detti “trainanti”:

  • l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate (ovvero muri perimetrali, tetto e pavimenti) che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, su più del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti analoghi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
  • interventi antisismici.

A questi se ne possono aggiungere altri, ma solo se congiuntamente con uno dei tre trainanti descritti. Questi comprendono interventi di efficientamento energetico e per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici (le colonnine).

Superbonus: gli aspetti importanti per chi abita in condominio

Inoltre, del superbonus possono beneficiare interventi – anche questi solo se svolti congiuntamente con uno dei trainanti – quali l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e l’installazione contemporanea o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Si può godere dei “benefici congiunti” del Superbonus anche se si installano gli infissi, le schermature solari, sistemi di building automation oppure se si sostituiscono i vecchi impianti.

Superbonus, isolamento termico e riscaldamento: cosa fare e a quanto assomma l’incentivo

Intanto quali sono gli interventi ammissibili? Il cappotto termico è l’esempio principale. Ma non solo: anche l’isolamento del tetto rientra, a condizione che esso sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno, che – segnala l’Agenzia delle Entrate – anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25% della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edifici.

Per gli interventi di isolamento termico, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese pari a: 50mila euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari; 40mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari (quindi, per esempio, nel caso di un condominio di 8 unità, la somma sarà di 320mila euro). Se invece l’edificio è composto da più di 8 unità immobiliari la somma scende a 30mila euro, sempre moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono il condominio.

In termini di isolamento termico, rientrano anche le finestre comprensive degli infissi, se la loro sostituzione viene fatta congiuntamente a uno dei tre interventi trainanti.

Per quanto riguarda il sistema di riscaldamento, la sostituzione della caldaia potrà beneficiare del Superbonus110% della spesa sostenuta. Quindi, al condominio è permesso il rifacimento dell’impianto centralizzato. In questo caso, il bonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 20mila euro (per edifici con un numero massimo di 8 unità immobiliari) o 15mila euro (per edifici con più di 8 unità immobiliari).

Per i condomini con riscaldamento autonomo, in caso di sostituzione “di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari” la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30mila euro, per singola unità immobiliare.

«Si tratta di cifre decisamente adeguate alla spesa da sostenere anche se va detto che ogni edificio è diverso da un altro e non valgono le stesse condizioni su un altro stabile in maniera speculare», spiega Raffaele Nurra, architetto e coordinatore tecnico della cabina di regia Aime – Associazione imprenditori europei – che ha elaborato il progetto AIME110PERCENTO, iniziativa dedicata proprio al superbonus 110.

Ci sono delle eccezioni agli interventi non trainanti, ma comunque suscettibili di agevolazione al 110% delle spese? «Sì. La novità interessante apportata con le disposizioni del Decreto Rilancio riguarda gli edifici sottoposti a vincolo storico-paesaggistico», puntualizza Nurra «In questo caso gli interventi eseguiti in grado di assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta possono essere incentivati al 110%».

Superbonus in condominio: i passi fondamentali

Quali sono i passaggi fondamentali per chi da condomino decida di cogliere l’opportunità del superbonus 110%? Eccoli:

  • ok del condominio: «Il primo passo necessario è la deliberazione dell’assemblea di condominio. Questa è valida solo se approvata con una votazione della maggioranza degli intervenuti e che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio», specifica Nurra. In assemblea è possibile contare sulla presenza di un consulente che illustri gli interventi possibili, una sorta di formazione per i condomini. La stessa Aime ha avviato questa opportunità, per esempio.
  • Sopralluogo preliminare: «se il condominio dà l’autorizzazione a procedere, il passo successivo è il sopralluogo di un tecnico abilitato che raccoglie le svariate informazioni attinenti allo stabile (per esempio, stratigrafie dei muri, caratteristiche degli impianti, visure catastali), per farne una prima analisi sommaria mirata a comprendere la situazione e verificare la conformità urbanistica e catastale, riscontrando eventuali discrepanze che possano inficiare l’accesso al superbonus e, nel caso, provvedere ad apportare le correzioni necessarie per essere a norma». Questa analisi preliminare va pagata indipendentemente dal fatto che i lavori si faranno oppure no. Ma è fondamentale per andare avanti col processo che porterà agli interventi e alla possibilità di accedere alle agevolazioni.
  • Si arriva poi alla diagnosi energetica dell’edificio per ottenere il rilascio dell’APE – attestato di prestazione energetica. Anche questo esige un costo che va previsto. «Per avere un’idea, come Aime nel caso di edifici unifamiliari o plurifamiliari da 4 unità immobiliari abbiamo fissato un costo inferiore ai 1000 euro. Ma è un costo indicativo perché ogni immobile ha una storia differente dall’altro, una situazione documentaria più o meno ordinata e corretta». Il costo comprende anche l’individuazione dell’istituto di credito favorevole ad acquisire la cessione del credito. Oltre alle banche, anche diverse multiutility hanno aperto alla possibilità di acquisto del credito, a determinate condizioni che mutano da società a società.
  • Da qui si passa all’analisi di fattibilità e al progetto esecutivo degli interventi, con il conseguente contatto all’impresa per l’appalto dei lavori.

Passaggi burocratici inderogabili per l’accesso al superbonus sono: conformità urbanistica, conformità catastale, APE iniziale e finale che certifica il passaggio alle due classi energetiche dell’edificio, asseverazione del professionista della corretta rispondenza di tutti gli iter richiesti per legge e del revisore legale riguardo la correttezza della pratica dal punto di vista fiscale. Ultimo adempimento essenziale è la spedizione della pratica all’ENEA per il rilascio del credito d’imposta.

Oltre a queste ci sono anche le verifiche sulla rispondenza del progetto alle norme e la conformità dei materiali isolanti ai CAM (Criteri Ambientali Minimi).

Superbonus: il ruolo dell’amministratore di condominio

Qual è il ruolo che svolge l’amministratore di condominio? «È essenziale nella parte preliminare legata alla vita del condominio, nell’adempiere ad adeguare lo stabile a rispondere alle norme di sicurezza, particolarmente importante nel caso del sismabonus.

Per quanto riguarda le agevolazioni previste dal Decreto Rilancio riguardanti l’ecobonus (ovvero di riqualificazione energetica) è importante nello stimolare i condomini a cogliere le opportunità dell’efficienza energetica. Il valore immobiliare di un’immobile efficiente si eleva mediamente del 15-25%. Altrettanto significativo è che gli interventi di efficientamento energetico permettono di consumare meno. Il risparmio energetico ottenuto significano spese in bolletta inferiori», sottolinea Nurra.

«Ma l’aspetto a mio avviso da mettere in rilievo è che il Superbonus 110% è un’occasione irripetibile per svolgere lavori di ristrutturazione edilizia con una spesa relativamente irrisoria».

Chi beneficia del superbonus: i condomini

Alla fine di tutto il percorso, a beneficiare delle agevolazioni sono proprio i condomini. Sugli interventi sulle parti comuni dei condomìni, precisa l’Agenzia delle Entrate, ogni condomino godrà della detrazione calcolata sulle spese imputate in base alla suddivisione millesimale degli edifici, o secondo i criteri individuati dall’assemblea condominiale.

Può beneficiare del Superbonus anche l’inquilino di un appartamento preso in locazione? La stessa Agenzia spiega che il locatario, con un contratto registrato di locazione, può beneficiare della detrazione al 110%, ricordando che, ai fini dell’esecuzione dei lavori, è necessaria l’approvazione del proprietario.


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