Liberalizzazioni e infrastrutture, ora alla Camera

Per quanto riguarda la locazione di abitazioni, nel testo del DdL risultante dalle modifiche apportate dal Senato viene confermata, nella sostanza, la disposizione contenuta nell`art.57 del D.L. 1/2012, fatte salve alcune modifiche riguardanti l`applicabilita` dell’aliquota IVA del 10%.
Come noto, riscrivendo il n.8, dell`art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972, la citata disposizione stabilisce l`imponibilità ad IVA su opzione del locatore, da manifestare nell`atto d`affitto, nei seguenti casi:
· locazioni di abitazioni, di durata non inferiore a 4 anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata;
· locazioni di alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008[2].
Ad entrambe le suddette tipologie di locazione si applica l`aliquota IVA ridotta del 10%, ai sensi del nuovo n.127-duodevicies nella tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.
Tuttavia, nel corso dell’esame al Senato del Provvedimento, quest’ultima disposizione è stata nuovamente modificata per quel che riguarda la fattispecie relativa alle locazioni effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata.
In particolare, apportando un’ulteriore condizione relativa ai soggetti locatori, viene specificato che l’aliquota IVA del 10% si applica alle «locazioni di immobili di civile abitazione effettuate in esecuzione di programmi di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o che hanno realizzato sugli stessi interventi di cui all`articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n.457».
In sostanza, l’aliquota del 10% si applica, nell’ambito dei programmi di edilizia residenziale convenzionata, a condizione che la locazione sia di durata non inferiore a 4 anni e venga effettuata dalle imprese che hanno costruito o eseguito interventi di recupero ‘incisivo’ sulle medesime abitazioni.
In tutti gli altri casi di locazione, nell`ambito di tali programmi, effettuati da imprese diverse da quelle ‘costruttrici’, o ‘ristrutturatrici’ degli stessi immobili locati, pur essendo ammessa l`opzione, dovrebbe applicarsi l`IVA con l`aliquota del 21%.
L’art.57 del D.L. 1/2012 (che riscrive il n.8-bis dell`art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972) resta, per ora, immodificato per quanto riguarda, invece, le cessioni di abitazioni.
In sostanza, per tali operazioni, viene confermata l`imponibilità ad IVA su opzione del cedente, da manifestare nell`atto di vendita, nei seguenti casi:
· cessioni di abitazioni locate, per almeno 4 anni, in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata (senza le condizioni vigenti sino al 23 gennaio 2012);
· cessioni di alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008.
Inoltre, a seguito dell’approvazione al Senato del DdL, nulla è cambiato per quanto riguarda la locazione e cessione di fabbricati strumentali.

Cessione di abitazioni – Separazione fra attività imponibile ed esente
Nel testo del DdL di conversione del D.L. 1/2012, risultante dall`approvazione del Senato, viene confermata, altresì, la disposizione che riconosce la possibilita` per le imprese di separare contabilmente e fiscalmente le operazioni di cessione di abitazioni esenti da quelle imponibili ad IVA (facoltà finora riconosciuta alle sole operazioni di locazione).
Tale meccanismo, che implica la tenuta di una contabilità separata tra i 2 settori (esente e imponibile) dell’attivita`, consente, in caso di cessione di abitazioni in esenzione (oltre i 5 anni dall`ultimazione dei lavori di costruzione), di:
· eliminare completamente l`incidenza della cessione esente sul pro-rata generale, ossia sul complessivo diritto alla detrazione IVA nel periodo d`imposta in cui la stessa viene effettuata;
· attenuare gli effetti negativi derivanti dalla rettifica della detrazione IVA inizialmente operata in fase di costruzione dell`immobile.

IMU per il magazzino
Durante l’esame al Senato del Provvedimento non sono state apportate modifiche alla disposizione relativa alla facolta`, per i Comuni, di ridurre l`aliquota ordinaria dell`IMU[5] (fissata allo 0,76%), sino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati dalle imprese costruttrici alla vendita, per un periodo non superiore a tre anni dall`ultimazione dei lavori (art.56 del D.L. 1/2012 – la norma riguarda il cd. magazzino delle imprese edili).
Si ricorda, inoltre, che l`art.29, comma 16-quater, del D.L. 216/2011, convertito, con modificazioni, nella legge 14/2012 (cd. Decreto Milleproroghe 2012), ha spostato al 30 giugno il termine ultimo per l`approvazione del bilancio di previsione degli enti locali, relativo al 2012.
Si ritiene che ciò potrebbe, di conseguenza, posticipare anche la determinazione, da parte di Comuni, delle aliquote IMU per l’anno 2012.
Più in generale, si evidenzia che, nella fase di discussione al Senato, è stata modificata la disposizione che stabilisce l’esenzione ICI per gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali[6], per l`esercizio di attività non commerciali specificamente individuate (tra cui le attività assistenziali, previdenziali e didattiche – cfr. art.7, comma 1, lett. i, D.Lgs. 504/1992).
La citata esenzione opera anche ai fini IMU in virtù del rimando normativo operato dall`art.9, comma 8, del D.Lgs. 23/2011, in materia di federalismo fiscale municipale, alla disciplina dell`ICI (cfr. anche l`art.13 del D.L. 201/2011).
In sostanza, la disposizione inserita nel DdL di conversione del Decreto Liberalizzazioni e Infrastrutture specifica che l`esenzione IMU opera nell`ipotesi in cui lo svolgimento delle citate attività sia eseguito con modalità non commerciali.
Inoltre, viene stabilito che, qualora il fabbricato abbia un’utilizzazione mista (per attivita` commerciali e non), l`esenzione IMU si applica in base a criteri specifici correlati alla rilevanza catastale e reddituale della porzione dell`immobile adibita all`attività non commerciale, o, in mancanza di tali parametri, in proporzione all`utilizzazione non commerciale dell`immobile, risultante da apposita dichiarazione.
Contestualmente, viene abrogato l`art.7, comma 2-bis, del D.L. 203/2005, convertito, con modificazioni, nella legge 248/2005, che ammetteva la predetta esenzione per gli immobili in cui l’attività non commerciale fosse esercitata in via non esclusiva, ma solo prevalente.

Accertamento ai fini IVA e rivalsa
In tal ambito, viene confermata la possibilità di rivalsa dell`IVA, o della maggiore IVA, versata a seguito di accertamento (art.93 del D.L. 1/2012 – facolta` finora vietata dall`art.60 del D.P.R. 633/1972 – cd. `Decreto IVA`), consentendo:
– al cedente/prestatore che abbia versato l`IVA a seguito della verifica fiscale, di poter addebitare l`imposta, riferita a specifiche cessioni di beni, o prestazioni di servizi, al cessionario/committente;
– al cessionario/committente di esercitare il diritto alla detrazione in misura pari all`importo dell`IVA risultante dalla fattura emessa nei suoi confronti dal cedente/prestatore.
In merito, come stabilito dall`art.19 del `Decreto IVA`, la detrazione deve essere esercitata, al piu` tardi, nella dichiarazione relativa al secondo anno successivo a quello in cui il cedente/prestatore ha versato l`IVA oggetto di rivalsa e alle condizioni esistenti al momento dell`effettuazione originaria dell`operazione (in termini di base imponibile e di aliquota applicata).
A tal riguardo, si ricorda che il pagamento dell`imposta accertata (e delle relative sanzioni ed interessi) costituisce la condizione indispensabile ai fini dell`esercizio sia della rivalsa, sia della relativa detrazione.

Opere portuali – Extragettito IVA per le società di progetto
In materia di finanziamento delle infrastrutture, l`art.59 del D.L. 1/2012 consente, a favore delle societa` di progetto costituite per la realizzazione di grandi infrastrutture portuali, di destinare una percentuale pari al 25% del maggiore gettito IVA relativo alle importazioni riconducibili all`infrastruttura portuale oggetto dell`intervento, per un periodo non superiore a 15 anni.
Durante l`esame al Senato, la citata disposizione e` stata modificata, prevedendo, a favore di tali societa`, la possibilita` di effettuare il versamento dell`IVA mediante compensazione con la predetta quota del gettito IVA.
In particolare, per questa tipolgia di `defiscalizzazione`, viene previsto che l`incremento del gettito IVA, su cui calcolare la relativa quota del 25%, sia determinato per ciascun anno di esercizio dell`infrastruttura:
– in relazione a progetti di nuove infrastrutture, in misura pari all`ammontare delle riscossioni dell`IVA registrato nel medesimo anno;
– in relazione a progetti di ampliamento, ovvero potenziamento di infrastrutture esistenti, in misura pari alla differenza tra l`ammontare delle riscossioni dell`IVA registrato nel medesimo anno e la media delle riscossioni conseguite nel triennio immediatamente precedente l`entrata in esercizio dell`infrastruttura oggetto dell`intervento.
Si evidenzia che durante l’esame al Senato del DdL di conversione e` stata modificata la disposizione relativa alla verifica dell`incremento di gettito ai fini della sua attribuzione alle medesime societa` di progetto realizzatrici dell`infrastruttura.
In pratica, la norma (la cui lettura resta, comunque, di difficile interpretazione) stabilisce, ora, che «gli incrementi di gettito … registrati nei vari porti, per poter essere accertati, devono essere stati realizzati nel singolo porto, tenendo conto anche dell`andamento del gettito dell`intero sistema portuale … ».
Resta fermo che, con uno o piu` decreti del Ministro dell`economia e delle finanze, di concerto con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, verranno stabilite le modalita` di accertamento, calcolo e determinazione dell`incremento di gettito, di corresponsione della quota dello stesso alla societa` di progetto, nonche` ogni altra disposizione attuativa.
In ogni caso, l’efficacia del disposto relativo all`attribuzione dell`extragettito IVA (cosi` come delle misure riferite alla “defiscalizzazione“ del reddito delle societa` di progetto) e` subordinata all`emanazione del Decreto del Ministero dell`economia e delle finanze (ai sensi dell`art.104 comma 4, del D.P.R. 917/1986-TUIR).

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