Acquistare casa: quali tasse devono essere pagate al momento del rogito

Sono diversi i fattori che condizionano le tasse e le imposte da pagare nel momento in cui si compra una casa. Le regole sono condizionate dal tipo di venditore con il quale il potenziale acquirente si sta interfacciando: privato od impresa. Ma non solo. Nel momento in cui si procede con l’acquisto della prima casa è possibile usufruire di ulteriori benefici.

Ma quali sono le tasse che devono mettere in conto i contribuenti quando si accingono ad effettuare l’acquisto più importante della loro vita? Quali spese devono prendere in considerazione, oltre a quelle più strettamente legate al valore di mercato dell’immobile? Cerchiamo di capirlo.

Casa, quando il venditore è un’impresa

Per iniziare diamo uno sguardo alle tasse che si devono pagare quando si acquista una casa, senza beneficiare delle agevolazioni “prima casa” (delle quali parleremo più avanti).

Il legislatore ha previsto regole diverse condizionate dal tipo di venditore: impresa o privato. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa e l’acquirente stia acquistando la prima casa, l’operazione è esente da Iva.

L’acquirente dovrà, però pagare quanto segue:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Quando viene applicata l’Iva

Come abbiamo accennato nel paragrafo precedente, nel momento in cui un fabbricato ad uso abitativo viene ceduto da un’impresa, l’operazione è esente dall’Iva.
Questa imposta viene applicata nel momento in cui si effettuano le seguenti operazioni:

• quando le cessioni vengono effettuate da un’impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati ed il venditore sceglie di assoggettare l’operazione ad Iva. La scelta deve essere espressa direttamente nell’atto di vendita o nel contratto preliminare;
• nel caso in cui la cessione coinvolga dei fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per i quali il venditore abbia deciso di sottoporre l’operazione all’Iva. Anche in questo caso la scelta deve essere comunicata direttamente nell’atto di vendita o nel contratto preliminare.

Nel caso in cui l’operazione venga sottoposta ad Iva, l’acquirente dovrà versare:

• per gli immobili accatastati nelle categorie A1, A2 e A9 il 22%. Per tutti gli altri immobili il 10%;
• imposta di registro fissa pari a 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa pari a 200 euro;
• imposta catastale fissa pari a 200 euro.

Comprare da un privato: le tasse da pagare

Cambiano le regole quando si decide di comprare casa da un privato. In questo caso, ovviamente, non viene applicata l’Iva.

In carico all’acquirente ci sono i seguenti oneri da sostenere:

• imposta di registro proporzionale del 9%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel momento in cui si procede con l’acquisto di una casa da un privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate direttamente dal notaio nel momento in cui viene registrato l’atto.

È necessario sottolineare un aspetto importante: quando si procede con l’acquisto di un immobile da un privato o da un’impresa in esenzione Iva, l’imposta di registro proporzionale non potrà mai essere inferiore a 1.000 euro. Può capitare che il contribuente trovi una cifra inferiore da pagare nel momento in cui viene effettuato il rogito, perché un anticipo di questa imposta è stata versata nel momento in cui è stato registrato il contratto preliminare.

Calcolo delle imposte: la base imponibile

Qual è la base imponibile sulla quale devono essere calcolate le imposte da versare? Nel caso in cui l’immobile sia soggetto all’Iva al 10 o al 22%, il suo ammontare deve essere calcolato sul prezzo della cessione.

Acquirente e venditore devono prestare la massima attenzione ad un particolare: l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione deve essere uguale a quello effettivo. In caso contrario l’acquirente (anche quello privato) e il venditore rispondono in solido del pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato. Dovranno inoltre mettere in conto il pagamento di un’eventuale sanzione.

Acquistare un immobile con i benefici “prima casa”

Quando l’acquirente è in procinto di acquistare la prima casa, può beneficiare di una serie di agevolazioni, che riducono il valore delle imposte da versare.

È possibile accedere ai benefici “prima casa” quando, in linea generale, sono presenti i seguenti requisiti:

• il fabbricato appartiene alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi):
• l’immobile è ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire entro diciotto mesi) la residenza o lavora
• nel caso in cui l’acquirente sia già in possesso di un immobile classificato come prima casa, lo deve vendere entro un anno dal nuovo acquisto.

Le imposte da versare usufruendo dei benefici

Il contribuente che si accinge ad acquistare un immobile sfruttando i benefici “prima casa” sono, nel caso in cui si compri da un privato o da un’azienda che vende in esenzione Iva dovrà versare:

• l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Quando, invece, si acquista da un’impresa soggetta ad IVA:

• Iva ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Come già si è accennato per chi acquista un immobile senza usufruire dei benefici prima casa, l’imposta di registro proporzionale (che in questo caso è pari al 2%) non potrà mai essere inferiore a 1.000 euro.

Da sottolineare che le eventuali operazioni soggette ad Iva, prevedono che l’imposta sul valore aggiunto sia pari al 4%: il suo valore viene calcolato sul prezzo di cessione. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale devono essere pagate in misura fissa).

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