Ristrutturazione + ampiamento, detrazione solo sull’esistente

L’Agenzia delle Entrate in risposta a un quesito fatto da un’impresa immobiliare, ha sottolineato che in caso di interventi di ristrutturazione di un edificio esistente con ampliamento dello stesso, la detrazione per recupero edilizio viene riconosciuta solo per le spese relative alla parte esistente.

L’impresa richiedente, dopo i lavori di ristrutturazione e ampliamento, intende vendere gli appartamenti e, in vista dei primi contratti, si è rivolta all’Agenzia per sapere se sulle unità immobiliari cedute i futuri acquirenti potranno godere della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR o se viceversa sia necessario scorporare la quota parte relativa all’ampliamento.

L’Agenzia nella risposta 150/2019 ricorda che secondo l’articolo 16-bis “nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile… la detrazione spetta all’acquirente delle singole unità immobiliari”. La Legge di Bilancio ha confermato fino al 31 dicembre 2019 un’aliquota del 50% del valore degli interventi eseguiti, entro un importo massimo di 96.000 euro; salvo ulteriori proroghe dal prossimo anno tornerà al 36% per un importo di 48.000 euro.

La detrazione può valere solo sulla parte esistente dell’immobile e a patto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente con ampliamento dello stesso. La legge specifica che in caso di demolizione e ricostruzione debba essere conservata la medesima volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. Nel caso di edifici sottoposti a vincolo gli interventi di demolizione e ricostruzione devono rispettare la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Come specificato nella circolare 7/E pubblicata dall’Agenzia nel 2018, nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta perché l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”.
Nel caso del richiedente senza demolizione dell’edificio esistente ma con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti spetta per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

L’agenzia riporta nella sua risposta quali interventi rientrano fra quelli di ristrutturazione edilizia (lettera d) dell’articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n.380): “Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti… Sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente”.

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