Prezzi delle case in Europa ancora in crescita: l’offerta insufficiente frena la discesa

I prezzi delle abitazioni in Europa continueranno a crescere più rapidamente dei redditi. È la conclusione del report “European Housing: Supply Shortfalls Limit Price Relief“ pubblicato da S&P Global Ratings il 13 luglio 2026, che conferma le stime di febbraio: aumento medio di circa il 4% nel 2026 e superiore al 3% nel 2027, con revisioni contenute entro un punto percentuale per la maggior parte dei mercati nazionali.

Il quadro macroeconomico è cambiato in modo significativo negli ultimi mesi. Il conflitto in Medio Oriente e la chiusura dello Stretto di Hormuz — attraverso cui transita circa un terzo del petrolio greggio e un quarto del gas naturale liquefatto mondiale — hanno spinto al rialzo i prezzi dell’energia e, di conseguenza, l’inflazione: per l’Eurozona S&P prevede ora un indice dei prezzi al consumo al 3,1% nel 2026, contro l’1,8% stimato in precedenza. Eppure il mercato residenziale tiene. La ragione è duplice: da un lato i tassi ipotecari reali, cresciuti meno dell’inflazione, risultano più bassi del previsto e sostengono la domanda; dall’altro l’offerta di nuove abitazioni resta strutturalmente insufficiente in quasi tutti i Paesi monitorati.

Le previsioni Paese per Paese: Portogallo in accelerazione, Svezia in frenata

Le revisioni più consistenti riguardano due mercati agli estremi opposti. Per il Portogallo la stima 2026 è stata alzata di 3 punti percentuali, fino a una crescita del 10%: la combinazione di offerta scarsa, cantieri lenti e domanda interna robusta ha portato nel 2025 i prezzi a un aumento del 18,9%, il più alto degli ultimi decenni, e lo slancio è proseguito nei primi mesi del 2026 secondo i dati OCSE. La Svezia va nella direzione contraria, con un taglio superiore a un punto percentuale: pesano la risalita dei tassi sui mutui nel secondo trimestre 2026, l’incertezza occupazionale e l’elevata sensibilità ai tassi delle famiglie, il cui debito residuo equivale al 173% del reddito disponibile.

Sul fronte dei tassi, S&P prevede ora due rialzi della Banca Centrale Europea nel 2026 e uno della Bank of England, mentre il primo taglio della Federal Reserve slitta al 2027. I rendimenti decennali sono saliti di 20-30 punti base nell’Eurozona e in Polonia e di circa 60 punti base nel Regno Unito. Anche il mercato del lavoro incide sulle traiettorie nazionali: la disoccupazione in aumento in Francia, Paesi Bassi e Belgio frena la domanda, mentre in Italia il calo al 5% offre solo un sostegno modesto ai prezzi, perché la partecipazione al mercato del lavoro resta ferma intorno al 66,7% dal 2023.

Variazione nominale dei prezzi delle abitazioni. Fonte: OCSE, S&P Global Ratings, luglio 2026.

Lo scenario alternativo: cosa succede se riapre Hormuz

S&P ha elaborato anche uno scenario macroeconomico più favorevole, che ipotizza una normalizzazione dei traffici marittimi attraverso Hormuz, con prezzi di petrolio e gas in calo dalla metà del 2026, disinflazione più rapida, rendimenti a lungo termine più bassi e disoccupazione leggermente inferiore. In questo caso i prezzi delle case europee risulterebbero tra lo 0,2% e l’1,4% sopra lo scenario base entro fine 2028. A beneficiarne di più sarebbero i mercati più sensibili ai tassi: Germania (+1,4%) e Regno Unito (+1,0%). Si tratterebbe però soprattutto di un anticipo temporale della crescita, non di un cambiamento strutturale.

Il nodo dell’offerta: costi di costruzione alti e politiche nazionali ancora poco incisive

Oltre ai fattori ciclici, il report individua nella carenza strutturale di offerta la vera determinante dei prezzi europei. I colli di bottiglia sono ormai noti: frammentazione del settore, oneri amministrativi, carenza di manodopera qualificata e costi dei materiali che non sono mai tornati ai livelli precedenti allo shock energetico del 2022. Un’indagine della Commissione europea mostra inoltre che il comparto edilizio ha rivisto rapidamente al rialzo le aspettative di prezzo dopo l’impennata energetica di marzo-aprile 2026: se lo shock dovesse persistere, il rischio di una nuova ondata di rincari sui materiali da costruzione è concreto.

I governi europei hanno riconosciuto il problema e messo in campo diversi pacchetti legislativi, ma per S&P si tratta di risposte in gran parte reattive, con tempi di attuazione lunghi. In Germania il Bau-Turbo, approvato nell’ottobre 2025, introduce deroghe temporanee alla pianificazione urbanistica e consente lo sviluppo residenziale fuori dalle zone edificabili fino al 2030; l’estensione del freno agli affitti fino al 2029 rischia però di disincentivare la nuova offerta locativa. La Francia ha varato il piano Relance Logement, con l’obiettivo di due milioni di permessi di costruire entro il 2030, un traguardo che il report definisce più aspirazionale che operativo nel breve termine. Nel Regno Unito le riforme urbanistiche del 2024-2025 dovranno fare i conti con avvii di cantiere che, nel primo trimestre 2026, restano del 30% sotto il picco di metà 2023.

Italia e Spagna: rigenerazione del patrimonio e piani statali

L’Italia ha adottato nel maggio 2026 il Piano Casa, incentrato sulla riqualificazione dell’edilizia residenziale pubblica e sul sostegno all’housing accessibile. Il report segnala però un limite: il Paese ha la quota più alta di abitazioni non occupate dell’Unione europea, e la rigenerazione dello stock esistente non allevia automaticamente la pressione dove la domanda è più forte. Il Bel Paese ha anche introdotto regole più stringenti sugli affitti brevi con la Legge di Bilancio 2026, che possono ricondurre parte del patrimonio verso la locazione di lungo periodo. La Spagna, dove gli investimenti in edilizia residenziale sono fermi dal 2019 nonostante una crescita economica tra le più solide dell’Eurozona, ha approvato nell’aprile 2026 il Piano Statale per la Casa 2026-2030 da 7 miliardi di euro, con l’obiettivo di aumentare l’offerta, migliorare l’accessibilità e regolare gli affitti stagionali e di breve durata.

Il report evidenzia in conclusione che le politiche annunciate non risolvono le due criticità dominanti dal lato dell’offerta, cioè l’inflazione dei costi di costruzione e la carenza di manodopera. Alcune misure, come i tetti agli affitti o l’espansione delle garanzie sui mutui, rischiano anzi di amplificare la pressione della domanda. Il sottodimensionamento strutturale dell’offerta manterrà quindi i prezzi nominali delle case europee su una traiettoria di crescita fino al 2029.

FAQ prezzi delle case in Europa

Di quanto cresceranno i prezzi delle case in Europa nel 2026?

Secondo S&P Global Ratings i prezzi delle abitazioni in Europa aumenteranno in media di circa il 4% nel 2026 e di oltre il 3% nel 2027, con dinamiche superiori alla crescita dei redditi. Le stime variano molto tra Paesi: si va dal +10% del Portogallo e +9,1% della Spagna al +1,2% della Germania.

Perché i prezzi delle case non scendono nonostante inflazione e tassi in rialzo?

Perché i rendimenti obbligazionari sono saliti meno dell’inflazione: i tassi ipotecari reali risultano quindi più bassi del previsto e sostengono la domanda. A questo si aggiunge una carenza strutturale di offerta, con nuove costruzioni insufficienti, costi dei materiali elevati e bilanci familiari solidi che alimentano la domanda in molti Paesi.

Quali Paesi europei registrano la crescita dei prezzi immobiliari più alta?

Portogallo e Spagna guidano la classifica: nel 2025 i prezzi sono cresciuti rispettivamente del 18,9% e del 12,9%, e per il 2026 sono attesi aumenti del 10% e del 9,1%. Seguono Paesi Bassi e Polonia, entrambi sopra il 5%. All’estremo opposto Germania e Francia, con crescite tra l’1% e il 2%.

Cosa prevede il Piano Casa italiano del 2026?

Il Piano Casa, adottato nel maggio 2026, punta sulla riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sul sostegno all’housing accessibile. S&P osserva però che l’Italia ha la quota più alta di abitazioni non occupate nell’UE, per cui il recupero dello stock esistente non basta a ridurre la tensione abitativa dove la domanda è più concentrata.

Le nuove politiche per la casa avranno effetti sull’offerta abitativa?

Il report giudica i pacchetti legislativi nazionali — dal Bau-Turbo tedesco al Relance Logement francese fino al Piano Statale spagnolo da 7 miliardi di euro — passi nella giusta direzione ma con tempi di attuazione lunghi, incapaci di incidere nel breve termine su costi di costruzione e carenza di manodopera, i due principali ostacoli all’aumento dell’offerta.

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