Rigenerazione urbana: a Milano un mercato da 30 miliardi

Un processo di rigenerazione urbana in chiave sostenibile è in corso in una larga parte della città di Milano. Si parla di una superficie territoriale di circa 9,5 kmq e una superficie lorda di oltre 5 milioni di metri quadrati. Il processo – che muove un giro d’affari di ben 30 miliari di euro – porterà benefici stimati in 19,5 miliardi di euro di valore aggiunto per la città, soprattutto legato al residenziale.

Gli edifici interessati dalla rigenerazione sono per la maggior parte di tipo residenziale (2,35 milioni di mq), per un terzo nel direzionale (1,5 milioni di mq) e per meno del 10 per cento in quello commerciale (460 mila mq).

Il fenomeno è però più ampio e va oltre i confini di Milano: le stime dicono che entro il 2050 saranno 920 i chilometri quadrati da rigenerare in Italia (pari al 1,6% della superficie urbanizzata nazionale). Di questi, 193 kmq saranno in Lombardia, per oltre 350 milioni di metri quadrati di superficie lorda edificabile. Questo genererà un fatturato industriale di 2.300 miliardi di euro, di cui 700 sotto forma di ricaduta diretta sul comparto immobiliare.

Questi dati sono stati resi noti in occasione del convegno “Rigenerazione urbana e sostenibilità: contesto, sfide e visione di lungo termine” organizzato da Deloitte a Milano, con la partecipazione di Davide Albertini Petroni Presidente di Assoimmobiliare e Managing Director di Risanamento S.p.A; Manfredi Catella Founder e CEO di Coima Sgr; Paolo Galuzzi Professore ordinario presso l’Università Sapienza di Roma, e Piergiorgio Vitillo Professore associato presso il Politecnico di Milano. Alla crescita economica si legano, però, anche aspetti di innovazione e di progresso sociale.

Le opportunità della rigenerazione urbana

L’evento è stato l’occasione per fare il punto sulle opportunità che derivano dalla rigenerazione urbana, prima di tutto in chiave di sostenibilità.  A livello globale le città sono responsabili del 40% delle emissioni totali di CO2, di oltre un terzo del consumo globale di energia.

Il secondo aspetto da sottolineare è che le città dovranno adeguarsi allo stile di vita contemporaneo. Gli operatori del settore si orienteranno sempre più su immobili con elevati standard ESG, adatti a essere commercializzati e a creare valore.

Le stime di mercato dicono che un miglioramento da classe di rating C ad A/AA equivarrà a un riprezzamento real estate dal 7 al 45%. Tutti i settori avranno la necessità di adottare standard ESG, come dimostra il comparto degli Hotel dove i principali brand internazionali hanno già definito delle Policy con obiettivi di sostenibilità ambientale, sociale e di governance, a cui tutte le strutture alberghiere aderenti al medesimo brand devono adeguarsi.

I benefici per il patrimonio immobiliare esistente

Non solo nuove costruzioni: la rigenerazione urbana avrà effetti significativi anche sulla transizione energetica dell’esistente. Anche se il quadro normativo paneuropeo è in fase di definizione, l’Europa con la Direttiva Case Green sta andando nella direzione della rigenerazione green.

Coima Sgr ha stimato che per portare il patrimonio esistente a zero emissioni entro il 2050 sarebbero necessari più di 2 mila miliardi di euro. Si tratterebbe di riqualificare circa 5.3 miliardi di metri quadrati di superficie: 79% immobiliare residenziale, 2% commerciale, 7% pubblico e 12% appartenente ad altre categorie. Bisognerebbe quindi che aumentassero gli investitori istituzionali nel settore immobiliare, che in Italia sono meno del 10% (mentre la media internazionale è del 15% circa).

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