Immobili detenuti all’Estero: come vengono tassati in Italia

A quali obblighi fiscali sono sottoposti gli immobili detenuti all’estero dai contribuenti italiani? La normativa italiana impone regole ed adempimenti precisi ai quali è necessario assolvere nel momento in cui vengono maturati dei redditi. O che, molto più semplicemente, derivano dalla proprietà di un edificio.

Essere proprietari di una casa o di un qualsiasi altro bene immobiliare all’estero, comporta per i contribuenti residenti in Italia una serie di obblighi dichiarativi, che sono stati messi in evidenza direttamente dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 167/1990: il cosiddetto monitoraggio fiscale.

La normativa tributaria italiana prevede regole ed imposizioni diverse a seconda che il bene di proprietà sia stato dato in affitto oppure no. Ma cerchiamo di capire a quali adempimenti devono assolvere i contribuenti per gli immobili posseduti oltre confine.

Immobile non locato: la tassazione

Nel caso in cui un immobile non risulti essere dato in locazione, concorre, comunque vada, alla formazione del reddito complessivo Irpef del contribuente. Il valore da prendere in considerazione ai fini dell’imposta è pari all’ammontare netto che risulta dalla valutazione che è stata effettuata nello Stato estero per il periodo d’imposta preso in considerazione.

Nel caso in cui l’immobile venga tassato direttamente dallo Stato estero attraverso l’applicazione di tariffe d’estimo o criteri simili, il contribuente deve riportare il valore netto assoggettato alle imposte applicate nello stato estero. In altre parole l’importo deve essere ridotto dalle spese che sono state sostenute.

Per gli immobili situati all’estero l’articolo 19 comma 15-ter del Decreto Legge n. 209/2011 ha previsto la non imponibilità Irpef nel caso in cui siano adibiti ad abitazione principali dai soggetti residenti nel territorio dello stato. Stessa agevolazione vale per gli immobili non locati, per i quali, però, è necessario provvedere a versare l’Ivie.

In altre parole, coma ha sottolineato l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 13/E/2013, anche per gli immobili non locati situati oltre confine vale l’effetto sostitutivo Imu/Irpef. Questi immobili non devono essere, in altre parole, assoggettati all’Irpef perché su di loro grava l’Ivie.

Immobile locato all’estero

Il discorso, invece, cambia nel caso in cui l’immobile sia stato dato in affitto. Il regime di tassazione, però, rispetta regole diverse a seconda che:

• i vari canoni di locazione risultino essere tassati all’estero. Nel momento in cui si viene a configurare questa situazione il reddito imponibile in Italia risulta essere pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione che risulta essere stata effettuata all’estero per il periodo d’imposta;
• nel caso, invece, che i canoni di locazione non siano stati tassati all’estero, i redditi dei fabbricati concorrono a formare il reddito imponibile in Italia per l’intero ammontare percepito, ridotto del 5%.

Il legislatore ha introdotto anche una soluzione per limitare l’annoso problema della doppia imposizione delle imposte (quelle versate all’estero e quelle pagate in Italia). Nel momento in cui ci si trova davanti ad una doppia imposizione per lo stesso reddito che deriva dallo stesso immobile, è previsto il riconoscimento di un credito pari alle imposte versate all’estero.

A prevedere questa particolare soluzione sono le Convenzioni internazionali e l’articolo 165 del DPR n. 917/85.

La Risoluzione n. 12155/2010 della DRE Lombardia ha fornito alcune indicazioni per riuscire a determinare correttamente quale debba essere l’importo imponibile in Italia. L’esempio utilizzato per far capire come debbano muoversi i contribuenti è legato ad un appartamento dato in locazione a New York. Il canone annuo è pari a 91.000 dollari, che è stato ridotto dalla dichiarazione USA a soli 955 dollari per effetto delle spese deducibili ai sensi della normativa locale. La legislazione statunitense ha previsto il pagamento di un’imposta pari a 3.500 dollari sull’ammontare netto percepito. La DRE Lombardia ha considerato come base imponibile da inserire nel Quadro RL il controvalore di 955 dollari. In altre parole l’importo imponibile in Italia risulta essere al netto delle eventuali spese che sono state sostenute all’estero, senza prendere in considerazione le deduzioni che spettano oltre confine.

Questo significa che la tassazione delle locazioni all’estero risulta essere più vantaggiosa rispetto a quelle previste per le locazioni italiane.

Come compilare il Modello Redditi PF

Dopo aver appurato in quale modo venga tassato l’immobile è necessario comprendere come debba essere compilato il Modello Redditi PF. Questo particolare modello dichiarativo risulta essere importante, perché permette di inserire i redditi derivanti dalla proprietà di un immobile collocato all’estero.

All’interno del Rigo RL12 devono essere inseriti i redditi di terreni e fabbricati che sono ubicati oltre confine. Il contribuente, in questo rigo, dovrà riportare l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi all’estero.

Quando l’immobile, nello Stato estero, risulti essere non assoggettabile ad imposizione, non dovrà essere riportato. Il contribuente, però, non deve aver percepito alcun reddito dall’immobile.

L’immobile estero a disposizione, che non è stato sottoposto ad alcuna tassazione nel paese in cui è ubicato, deve essere indicato nel Quadro RW. Questa operazione è necessaria per assolvere gli obblighi relativi al monitoraggio fiscale e per poter versare, eventualmente l’Ivie. Nel caso in cui si dovesse verificare quest’ultima situazione (il pagamento dell’Ivie), il contribuente non dovrà nemmeno provvedere a versare il quadro RL del Modello Redditi PF.

Qualora l’immobile dovesse essere tassato all’estero con l’applicazione delle tariffe d’estimo o mezzi simili, ma non sia stato dato in locazione, il reddito imponibile – che risulta essere pari alla valutazione effettuata, da cui devono essere detratte le spese sostenute – deve essere indicato all’interno del quadro RL del Modello Redditi PF.

Per le tasse versate all’estero il contribuente può beneficiare di un credito d’imposta. Nel caso in cui il contribuente sia nella situazione di dover versare l’Ivie, potrà beneficiare, inoltre, dell’effetto sostitutivo Irpef/Ivie.

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