Cappotto termico in condominio e decoro architettonico, le ultime sentenze della Cassazione

La vita in condominio implica il rispetto di precise regole, alcune nel rispetto degli altri condomini, altre dell’integrità dell’edificio. Questo è il caso del cappotto termico: uno degli interventi di efficientamento energetico più diffuso e richiesto degli ultimi anni, poiché agevolato dai bonus fiscali.

Tuttavia non sempre in condominio si possono installare i pannelli necessari a realizzare il cappotto e isolare le pareti dei singoli appartamenti. Infatti, a prescindere dalla volontà dei condomini e dalla votazione dell’assemblea condominiale, il cappotto può essere vietato se va a ledere l’aspetto esteriore dell’edificio. Detto in altri termini, ci sono dei casi in cui l’estetica dell’edificio prevale sulla volontà dei condomini di procedere con i lavori di isolamento.

Le ultime sentenze della Corte di Cassazione fanno chiarezza su questo tema. Ecco in quali casi il cappotto termico lede il decoro architettonico e perché.

Cappotto termico e decoro architettonico sono in contrasto?

Una premessa è d’obbligo, il cappotto termico di norma non lede l’aspetto esteriore degli edifici; ciò significa che non si può dire che l’intervento di coibentazione sia in contrasto con il decoro architettonico.

La coibentazione delle pareti – comunemente chiamata “cappotto termico” – consiste nell’applicazione di pannelli isolanti in grado di “proteggere” sia dalle alte temperature estive che dal freddo. In poche parole, il cappotto termico riduce gli sbalzi di temperatura, aumenta il comfort abitativo e fa risparmiare sulle bollette perché aiuta a mantenere la casa calda in inverno e fresca in estate.

Un ulteriore dato positivo è che questo intervento è agevolato dallo Stato, grazie al Superbonus e all’Ecobonus, sia per quanto riguarda le abitazioni singole che i condomini.

Una limitazione del cappotto termico può essere il principio del decoro architettonico (cfr. Cass., sez. II, 25 gennaio 2010, n. 1286):

Per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia.

E dunque, la legge vieta che i lavori svolti in condominio vadano ad alterare la fisionomia della facciata, cioè l’aspetto esteriore del fabbricato e gli ornamenti architettonici, ove presenti. Tuttavia non è sempre detto che i pannelli isolanti abbiano un effetto negativo dal punto di vista estetico sulla facciata, anzi. I casi in cui vi possono essere delle limitazioni sono quelli che hanno un effetto “deformante” e peggiorativo (caso tipico è la realizzazione di verande non consentite che ampliano la superficie di un singolo appartamento).

Le ultime sentenze della Cassazione

Abbiamo detto che cappotto termico e decoro architettonico non sono sempre in contrasto. Di norma non ci sono problemi di alcun tipo se gli interventi di coibentazione sono realizzati su edifici che non hanno valore storico, artistico o decori particolari.

Quindi i lavori necessari all’installazione del cappotto termico in condominio sono sicuramente legittimi.

Ma attenzione ad alcune limitazioni: la riqualificazione energetica degli edifici è ammessa e incentivata solo se non deturpa le facciate preesistenti. A spiegare ciò è stata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 17920/2023, confermando la decisione del tribunale di secondo grado.
Nel caso di specie la Corte d’Appello aveva specificato che la copertura dell’intonaco realizzata costituiva una “innovazione” e, come tale, andava ad alterare il decoro architettonico del condominio.

In quali casi il cappotto termico lede del decoro architettonico?

Gli interventi di efficientamento energetico sono importanti sia per l’ambiente (perché riducono le emissioni di CO2) sia per i privati cittadini che possono risparmiare notevolmente sulle bollette. Tuttavia la loro realizzazione deve sempre essere bilanciata con il decoro dell’edificio.

La posa dei pannelli potrebbe “coprire” o alterare decorazioni, mosaici, elementi architettonici di pregio e altri elementi con valore storico o artistico. Quindi, prima di procedere, bisogna fare un’attenta analisi.

In tali casi chi procede senza il via libera dell’assemblea potrebbe essere condannato a risarcire i danni al condominio e a ripristinare la facciata.

Ecco un elenco esemplificativo di casi in cui non si dovrebbe procedere con l’installazione del cappotto termico:

• se è necessario rimuovere stemmi o dipinti
• se i pannelli coprono nicchie e ornamenti
• se va a coprire o sostituire materiali di pregio come il marmo
• se l’edificio è soggetto a vincoli storici-artistici dalla soprintendenza

In tutti gli altri casi, cioè in presenza di condomini “comuni” senza particolare valore architettonico, il cappotto termico resta uno degli interventi più vantaggiosi i cui costi si possono recuperare in Dichiarazione dei redditi. Oltre alla posa dei pannelli, i condomini che intendono migliorare la classe energetica della propria casa possono anche sostituire i vecchi infissi e installare  tende da sole a schermature solari.

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia