Soppalco interno, quando è necessario chiedere il permesso di costruire

Per realizzare un soppalco interno è necessario chiedere il permesso di costruire. È questo, in estrema sintesi, quanto enunciato dalla sentenza n. 35217/2025 della Corte di Cassazione: nel caso in cui la struttura dovesse essere abitabile, creando un vero e proprio aumento della volumetria interna, non è sufficiente una Scia.

La pronuncia della Suprema Corte ha un impatto diretto sui proprietari immobiliari che hanno intenzione di realizzare un soppalco in economia, convinti che sia sufficiente una Scia o una sanatoria successiva per essere in regola dal punto di vista burocratico. Una presa di posizione che smentisce, almeno di fatto, un luogo comune: gli incrementi volumetrici sanzionabili non coinvolgono esclusivamente gli spazi esterni di un edificio.

Soppalco abitabile: è necessario il permesso di costruire

La presa di posizione della Corte di Cassazione prende spunto da una vicenda avvenuta a Cosenza, dove il proprietario di un immobile aveva realizzato un soppalco nel sottotetto. Quello che in precedenza era un locale tecnico non abitabile è diventato un vano residenziale.

Il soppalco, però, è stato realizzato senza che il proprietario chiedesse il relativo titolo edilizio, oltre ad essere in totale e completa difformità dal permesso in sanatoria che era stato rilasciato in passato. La realizzazione del manufatto aveva portato ad effettuare una serie di interventi secondari, come l’apertura di nuove finestre, andando a modificare il prospetto dell’edificio.

In primo grado e in appello il proprietario dell’immobile è stato condannato per abuso edilizio, ai sensi dell’articolo 44 del Dpr 380/2001, e per violazioni antisismiche, ai sensi degli articoli 93, 94 e 95 del Dpr 380/2001.

Il proprietario dell’immobile ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione, dove ha sostenuto che il soppalco costituisse un semplice ripostiglio, che non poteva essere fruito autonomamente. Il manufatto non aveva aumentato la volumetria e poteva, quindi, essere ricondotto ad una ristrutturazione leggera, per la quale era sufficiente chiedere la Scia. Basandosi su questi presupposti, il ricorrente riteneva che non fosse necessario ottenere il permesso di costruire. Una posizione respinta dalla Corte di Cassazione, che ha confermato la condanna e il reato di abuso edilizio.

Cosa prevede la normativa

La Terza Sezione Penale della Corte di Cassazione – nella sentenza n. 35217/2025 – ha sottolineato un punto fondamentale:

“Il permesso di costruire è necessario anche quando l’aumento di volumetria avviene all’interno dell’edificio, come nel caso di un soppalco abitabile, che determina la creazione di un nuovo organismo edilizio”.

A supporto della propria posizione la Suprema corte ha richiamato l’articolo 10, comma 1, lett. c) del Testo Unico Edilizia, dove è stata introdotta una netta distinzione tra ristrutturazioni leggere – che possono essere assentibili con la Scia – e le ristrutturazioni pesanti, per le quali è necessario chiedere il permesso di costruire.

Proprio la norma del Tue prevede che un intervento debba essere considerato pesante nel momento in cui:

• ci sia un aumento della volumetria complessiva, anche interna;
• venga modificata la destinazione d’uso;
• venga alterata la sagoma o i prospetti dell’edificio;
• gli interventi vengono effettuati su degli edifici sottoposti a tutele o ubicati in aree vincolate.

Anche un soppalco diventa un abuso edilizio

Uno dei punti focali dell’intera vicenda è legata al requisito dell’aumento volumetrico, il quale, come hanno sottolineato i giudici della Suprema Corte, non si limita esclusivamente a coinvolgere i casi che riguardano gli ampliamenti dell’edificio verso l’esterno.

Perché si realizzi un abuso edilizio è sufficiente la creazione di una nuova volumetria interna: stiamo parlando di uno spazio abitabile aggiuntivo (si viene a delineare, in altre parole, una ristrutturazione edilizia “pesante”).

Nel caso preso in esame:

• il soppalco aveva un’altezza tale da poter essere facilmente abitato;
• l’installazione di nuove finestre – che non erano previste nel progetto originario – ha alterato in prospetti;
• il nuovo solaio ha aggravato i carichi statici e ha impattato direttamente sulle strutture portanti.

L’insieme di questi elementi ha fatto sì che si configuri un nuovo volume abitativo: l’opera, quindi, è soggetta a permesso di costruire.

Cosa si intende per ristrutturazione pesante interna

Indubbiamente uno degli aspetti innovativi di questa vicenda è che la volumetria interna incide urbanisticamente.

L’aumento di volume, la nuova destinazione d’uso e i prospetti modificati hanno contribuito a creare un edificio nuovo, che ha un impatto rilevante sul piano urbanistico e statico.

Da questo ne consegue che per realizzare un soppalco abitabile:

• non è sufficiente richiedere la Scia;
• il permesso in sanatoria non basta nel momento in cui l’opera non dovesse essere conforme alle norme urbanistiche ed antisismiche;
• non si è davanti ad una variante non sostanziale: l’intervento va ad impattare in modo decisivo sull’assetto dell’intero edificio.

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